הוא לא ישן יותר מארבע שעות ביום, לא מתראה עם המשפחה, מסרב לתת את הטלפון הנייד שלו ("כבר קבלתי לא מעט איומים") או להגיד לי היכן בדיוק הוא עובד. כבר שנה שיבגני צצל הוא בלוגר השרוי באמצעיתו של מסע צלב. יבגני צצל - המייסד והעורך של הבלוג "בועת נדל"ן חמורה בישראל" - חמוש בנתונים, בשטינקרים המוברגים היטב בתוך חברות הבנייה הגדולות, בעשרה כותבים ובלא פחות משמונת אלפים גולשים יחודיים מדי יום - הוא נביא הזעם של שוק הדיור הישראלי.
ואם אתם כבר כאן: הצטרפו לקבוצת הקפיטליסט היומי בפייסבוק
"בשנתיים הקרובות מחירי הנדל"ן בישראל יכולים לצנוח ב-40 אחוז" הוא אומר, "צריכים להוציא את האוויר מהבועה. בסופו של דבר, אנשים עלולים לרדת מהארץ, שכן הם יאבדו את התקווה שדיור יהיה אי פעם בהישג ידם. אנחנו פה כדי לעזור להם לשמור על התקווה הזאת. הדירה קרובה הרבה יותר ממה שהם חושבים." (כתב רותם סלע)
יבגני צצל: "בעשור האחרון לא היה מחסור בדירות בישראל"
יבגני צצל, בן 34, הייטקיסט ונשוי + 1, גר בדירה שכורה בנתניה. צצל הפך בתוך שנה אחד הבלוגרים הכלכליים המשפיעים ביותר בישראל - והוא אימת ענף הבנייה בישראל. מעל דפי ה בלוג שלו חובטים צצל וצוות כותביו - שחלקם מסתתרים מאחורי שמות בדויים כמו "אנקונדה," "אמיל" או "עורב" - בקבלנים, במתווכים ובאזרחים תמימים שמעזים להעלות על דעתם את מה שהיה עד לא מזמן ברור מאליו. כלומר, שמחירי הנדל"ן בישראל יכולים רק לעלות.
"בתחילת הדרך, לפני שנה בדיוק, היינו שני כותבים, עם חמש מאות מבקרים מדי יום. אנשים ראו בנו חבר'ה הזויים עם תיאוריות קונספירציה הזויות, וזה לא פלא - באותם ימים הטירוף הנדל"ני אחז עדיין ברוב הציבור ומי שהביע דעה שונה נתפש כמי שפשוט לא מבין מה קורה," אומר צצל, שכבר אז הגיע למסקנה כי השוק איבד את האחיזה במציאות.
"בעשור האחרון לא היה מחסור בדירות בישראל," הוא אומר, "כל הפאניקה שנראתה בכנסת ובתקשורת נובעת מבועה ספקולטיבית שנופחה על-ידי כסף שלא עולה כסף. הנגיד סטנלי פישר, שנלחם כביכול במחירי הנדל"ן הגואים, הוא למעשה הגורם הבלעדי שאחראי לניפוח הבועה על-ידי ההורדות החדות של הריבית, בהן החל בשנת 2008. הריבית הנמוכה הובילה לכך שלציבור פשוט לא נותרו אפשרויות אחרות להשקעה. הציבור הוציא את הכסף מהבנקים ואגרות החוב והלך לשים אותו בבלוקים ובטיח."
כשהחל הציבור לנהור לשוק הנדל"ן תפחו המחירים כאבן מתגלגלת במורד הר מושלג והופך כדור שלג גדל והולך ככל שהוא ממשיך להתגלגל ולצבור תאוצה או, במקרה שלפנינו, עוד ועוד משקיעים תמימים שהתפתו לקסמי הבועה. "מהר מאוד נראה כאילו השקעה בדיור היא הנתיב הבלעדי והבטוח לעושר, אלא שלמעשה מה שראינו מאז 2008, זה זינוק בכמות הרכישות של דירות להשקעה מסביבות העשרים אחוז לכארבעים אחוז בשיא הבועה. כיום שיעור הרוכשים להשקעה צנח שוב לרמה של 24 אחוז, בדומה לממוצע בשנים שלפני הבועה," אומר צצל.
סטנלי פישר: אבי הבועה והמיתון
"פישר באמת רצה לגלוש על גבי גאות מלאכותית בנדל"ן ובדרך זו לצלוח את המשבר, אלא שבסופו של דבר אנחנו צפויים לחוות גם התרסקות כואבת של מחירי הדיור וגם מיתון כלכלי שיבוא בעקבות ההתרסקות הזאת - כלכלה היא עסק מחזורי, אם אתה לא נותן למחזור להסתיים, אתה פשוט דוחה את הקץ, וכשהקץ מגיע זה כואב יותר", אומר צצק, שמציין כי פישר אף הודה בראיון כי הוא אחראי לניפוח הבועה אך ציין כי האלטרנטיבה הייתה אחוזי אבטלה דו-ספרתיים. כעת על פי צצק אנחנו צפויים לשניהם. כדי להוכיח את תקפות הנראטיב אותו הוא מנסה להחדיר הוא יורה נתונים.
השנה נרשמו כ-45,000 התחלות בנייה השנה ו-78,000 דירות בבנייה פעילה - שיא של עשור. במקביל, הייתה צניחה של 40 אחוז בכמות המשכנתאות ב-2011 וזינוק של 25 אחוז במלאי הדירות הלא-מכורות, בהשוואה לשנה שעברה ("נכון להיום יש כ-18,500 דירות לא מכורות"). עוד היה גידול של 20 אחוז בהלוואות גישור למשפרי דיור, שאינם מצליחים למכור את דירתם הישנה, וברבעון השלישי של השנה הייתה ירידה חדה בכמות רוכשי דירות להשקעה, והמכירה של דירות חדשות מצויה בשפל של תשע שנים - "כל המדדים הרשמיים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השמאי הממשלתי והאוצר מצביעים על מגמה של ירידת מחירים החל מהרבעון השלישי של 2011," הוא פוסק.
הבועה עומדת להתפוצץ?
"אנחנו נמצאים בסטייה של 25 אחוז כלפי מעלה מקו מגמת המחירים הריאלי של שוק הנדל"ן. בשנתיים הקרובות, אנחנו מעריכים, השוק יחזור לקו המגמה," אומר צצל. הוא מציין: "בסופו של דבר השוק מתנהג כמו מטוטלת, כך שיתכן מאוד שירידה של 25 אחוז במחירים היא התרחיש האופטימי, ועל רקע הפאניקה שיכולה להיווצר אנחנו יכולים לראות במקומות מסוימים ירידות גם של 40 אחוז לעומת רמות המחירים בשיא הבועה."
אתה מתכוון לעשות איכשהו כסף מהירידות המתקרבות?
"חס וחלילה," הוא אומר ומבקש לכתוב באותיות קידוש לבנה: "אני לא כאן בשביל הכסף. אני פה בגלל עוול שנעשה לבני דורי. למרות הצעות לא מעטות של מפרסמים, מתווכים, יועצי משכנתאות וכל מי שבוחש בקדרת הנדל"ן לא הסכמנו להתמסחר - אני עושה מספיק כסף בהיי-טק, ומה שאנחנו עושים פה הוא ללא מטרות רווח, ולפיכך ללא ניגודי אינטרסים. אין לנו כוונה להפוך את זה לעסק גם בעתיד," אומר צצל ומציין, "אני לא יודע אם נפסיק את זה אחרי שהבועה תתפוצץ. גיליתי שהרבה אנשים רוצים לדעת מה קורה עם הכסף שלהם; אני מרגיש שזו שליחות ציבורית חשובה, שאני גם נהנה ממנה. צריכים להוציא את האוויר מהבועה למען עתידה של ישראל."
ובנימה האישית, אני ממליץ בחום על הבלוג החשוב והמעניין של יבגני וחבריו, החושף טפח מהמציאות הכלכלית הטרופה של ימינו. תוכלו להתעדכן בעדכונים שוטפים בקבוצת הפייסבוק שלו, ובאותה הזדמנות גם להירשם סוף כל סוף לקבוצת הפייסבוק של "הקפיטליסט היומי" על ידי הקלקה על הפרצוף של מארק צוקרברג. 
אקו"ם