זהירות: בועה לפניך!

אל תקנו דירה. שומעים אותי? אל תקנו דירה. יותר לאט? אל. תקנו. דירה. אל תקנו דירה היום. אל תקנו דירה מחר. אל תקנו דירה מחרתיים. אם תקנו, תזכו בכרטיס השתתפות בבועת הנדל"ן הישראלית. ההשתתפות תזכה אתכם באפשרות לאבד את כל רכושכם עלי אדמות, או חלק גדול ממנו. אל תקנו דירה. (כתב: אורי רדלר)

לכאורה, אין צורך באזהרה. כל אחד יודע שמחירי הדירות עולים. כל אחד יודע שמחירי הדירות עולים בקצב מהיר בהרבה מקצב עליית המדד בכללו. כל העיתונים כוללים אזהרות. בנק ישראל נוקט צעדים כדי 'לצנן' את השוק. מי שיודע לקרוא סימנים בסיסיים בשוק, יודע להיזהר.

ובכל זאת, מדי יום נבלעים אנשים נוספים בפתחה של הבועה. בכל יום נוספים אנשים חדשים שיאבדו את רכושם בעתיד הלא רחוק. הגיונה של הבועה חזק מהאזהרות.

מדוע המחירים עולים?
ביסודה של בועת הנדל"ן בישראל ניצבת הריבית הנמוכה ללא תקדים של בנק ישראל. ריבית נמוכה משמעה שני דברים: ראשית, היא מורידה במידה ניכרת את האטרקטיביות של מסלולי השקעה שעיקרם איגרות חוב של מדינת ישראל (שהרי על אלו זוכים בריבית נמוכה) ומעלה במידה ניכרת את האטרקטיביות של מסלולי השקעה חלופיים, כמו השקעה בבורסה והשקעה בנדל"ן.

שנית, וחשוב יותר, ריבית נמוכה משמעה כסף זול - הציבור רוצה בכסף זול, והבנקים נוטים להיענות לו: עד לפני שנים ספורות ניתנו רוב ההלוואות בריבית קבועה וצמודה. הריבית הנמוכה הובילה את השוק לנטות לכיוון הלוואות צמודות ולא צמודות בריבית משתנה, עד כדי כך שהיום 80 אחוז מהמשכנתאות הן כאלו.

בנק ישראל כבול לפי שעה לריבית נמוכה ואינו יכול להעלות את שיעורה במהירות. הריבית בישראל עדיין נמוכה, אך היא גבוהה מזו שבארצות-הברית ובאירופה. לכן, למשקיעים כדאי למכור דולרים ולמכור אירו ולקנות שקלים. אם הריבית תעלה עוד יותר, ייסוף השקל יהיה משמעותי יותר. ייסוף השקל אמנם טוב ליבואנים, טוב לצרכנים וטוב למטיילים בחו"ל, אך הוא מייקר את הייצוא מישראל. נגיד בנק ישראל אינו רוצה בכך. יתר על-כן, הצמיחה בישראל בשנה האחרונה היא, במהותה, פיקטיבית: המשק אינו צומח, הוא פשוט תופח מכסף זול. בנק ישראל נרתע מהתמודדות גם עם בעיה זו.

לפיכך, הריבית נמוכה והיא תישאר נמוכה למדי בעתיד הקרוב. לבנקים כדאי להלוות כספים לקוני דירות, ואם קוני הדירות נהנים מכסף זול התוצאה המתבקשת היא שמחיר הדירות עולה, מה שמזין את הרצון בסכומי כסף נוספים למימון ההלוואות וכן הלאה.

בהיעדר יכולת להעלות את הריבית, מנסה בנק ישראל לצמצם את מהירות תפיחת הבועה באמצעים עקיפים, כמו החמרת התנאים לקבוצות רכישה, והגדלת ההפרשה של בנקים להלוואות. הצעדים האלו הועילו בעבר, אך רק לפרק זמן קצר ורק במידה מועטה. כשזכרון ההגבלה התפוגג, מחירי הדירות שבו לעלות במהירות.

מנטליות של בועה
כשלון צעדי בנק ישראל צפוי מראש. בועה נולדת מכסף זול, ופוקעת כאשר הכסף הופך זול פחות (הריבית עולה) או כאשר מספיק אנשים מבינים שבעצם אין להם כסף. אבל בין תחילתה לבין סופה של בועה מתפתחת "מנטליות של בועה" המעניקה לה קשיחות מסוימת ועמידות מסוימת מפני צעדים 'רכים', כמו אלו שנוקט בנק ישראל.

כאשר מתחילה להיווצר בועה, אלו שאינם בתוכה מתקנאים באלו שעשו את הצעד ונכנסו לתוכה. השכן של זה או הדוד של ההוא או בעל הבית של זאת או החבר של זה - כולם קנו דירה בזול, ועתה ערכה תפח להפליא; או שהם מכרו דירה שקנו אך לפני שנתיים או שלוש והרוויחו המון כסף. האנשים שמחוץ לבועה מתקנאים באלו שבתוכה, וחושבים על שיפור מקום מגוריהם או על קניית דירה נוספת, אותה ישכירו, כך שמחיר השכירות "ישלם את המשכנתא."

לכל מי שנכנס אל תוך הבועה, יש עניין טבעי בהמשך תפיחתה. לכל מי שעדיין לא נכנס לתוכה, יש עניין טבעי להאמין שהיא תמשיך לתפוח גם הלאה, כאשר הם ייכנסו אל תוכה. אמנם ככל שהעליה נמשכת כך קטנים הסיכויים להמשך העליה, אך אנשים לומדים להתגונן מפני המידע הלא רצוי באמצעות רציונליזציות - הסברים המבארים מדוע למרות שהסיכויים הולכים וקטנים, לכאורה, קניית דירה היא עדיין מעשה כדאי.

אלו הן הרציונליזציות הנפוצות. אם אתם שומעים אותן לעתים קרובות מדי, אות הוא שפקיעת הבועה קרובה:

בכלל אין כאן בועה בישראל, בגלל ההיצע המוגבל של קרקעות, ובגלל המדיניות השמרנית יחסית של הבנקים, הבועה מינורית יותר משהייתה בארצות-הברית. משום כך, נוטים אנשים לא מעטים לטעון שעליה של 20 או 30 אחוז, הגם שאינה מלווה בעליה מקבילה ביכולת הכלכלית של אנשים, אינה בעצם בועה. זו אשליה מסוכנת ובמידה מסוימת היא ניזונה מרצונם של אנשי בנק ישראל ומומחי נדל"ן להימנע מאיזכור מפורש של המילה "בועה." אבל זה מה שזה.

מחירי הדירות תמיד עולים ולא יורדים: זה ממש לא נכון. מינואר 2000 ועד ינואר 2007 עלו מחירי הדיור בפחות משני אחוז - הרבה פחות מקצב המדד בלי מחירי הדיור (12 אחוז בשנים אלו). אם נרחיק לאחור עד שנת 1994 נגלה שהקצב הכללי של עליית מחירי הדיור היה זהה (מעט נמוך יותר) מקצב עליית המחירים ללא מחירי הדיור. במלים אחרות, מי שקונה דירה כמעט מובטח לו שערך השקעתו יישחק ולא יתפח. מי שמרוויחים בשוק הנדל"ן הם המקצוענים. אתם, מפסידים.

היצע הקרקעות מבטיח מפני ירידה במחירים: המחירים לא ירדו, קובע הסבר זה, כי הקצאת הקרקעות מצומצמת ומוגבלת, ולכן הביקוש המוגבר תמיד ידחוף את מחירי הדירות כלפי מעלה. ההסבר הזה נשמע הגיוני והוא גם נכון, לבד מזה שהוא לא נכון. הוא לא נכון במיוחד משום שחלק ניכר מהביקוש המוגבר אינו של קונים חדשים או משפרי דיור אלא של קוני דירות להשקעה.

מוכרי דירות יכולים להתאפק ולא למכור במחירים נמוכים יותר, ולכן המחירים לכל היותר יקפאו במקום ולא ירדו: וזה נכון. אבל נכון באותה מידה שגם הקונים יכולים להתאפק. למעשה, לקונים הרבה יותר קל להתאפק. יתר על-כן, משכירי דירות אינם יכולים להתאפק - הם חייבים להשכיר את הדירה. כשמחירי ההשכרה יורדים, יורד גם ערך הדירות ויורדת הכדאיות בקניית דירה. הגבול הברור להתאפקותם של מוכרים הוא כל עוד הסברה שלהם היא שמחירי הדירות ישובו ויעלו בטווח הקצר. כשהם יחושו שהתאפקות תוביל אותם למכור את הדירה במחיר נמוך עוד יותר בעתיד, הם ימכרו והמחירים יצנחו.

לא יתנו לזה לקרות. יצילו את בעלי המשכנתאות. בארצות-הברית, בעלי בתים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא ידעו היטב כי הם עתידים לאבד את ביתם. בישראל, רבים מניחים כי "תקום זעקה ציבורית" שתמנע מאלפי אנשים לאבד את בתיהם. הכנסת תחוקק חוק, כך הציפיה, שיושיע את הקונים (כלומר, יעביר את נטל התשלום על שכמם של אזרחים שקולים, שלא התפתו להיכנס לתוך הבועה). כל אדם צריך לעשות את החשבון לעצמו בעניין זה. אולי אכן תהיה חקיקה כזו. אולי לא. אבל גם אם תהיה, בעל המשכנתא יאבד את כל רכושו.

לא לקנות
אם שמעתם או השמעתם אחד מהנימוקים האלה, אתם יודעים שאתם בתוך בועה. השאלה שאתם צריכים לשאול את עצמכם, כפי ששאל הארי המזוהם את הפושע שניצב מול אקדח המאגנום שלו: "האם אתה מרגיש בר מזל?" האם אתם מרגישים שתוכלו להיכנס אל הבועה ולצאת ממנה עוד לפני שתתפקע? האם אתם מרגישים בני מזל? האם אתם מוכנים להמר בכל רכושכם על כך?