בחודשים האחרונים אני מגלה שוב ושוב עד כמה שוק הנדל״ן הישראלי השתנה מתחת לרדאר. פעם היו שואלים אותי “עד לאן המחירים יעלו?”, היום השאלה היא הפוכה לגמרי: "מה כדאי לעשות עכשיו? לקנות, להמתין, לשכור, למכור?" - וזה מובן.
עוד כתבות בנושא
אחרי שנים של עליות כמעט אוטומטיות, השוק סוף־סוף מתייצב, ובמקומות מסוימים אפילו נסוג לאחור. יש יותר דירות יד שנייה על המדף, מוכרים שסופסוף מוכנים להתגמש, ושקט יחסי שמאפשר לקבל החלטות בלי הלחץ שהיה כאן בשנים 2021-2022.
לצד זה, ההזדמנויות בשוק הדיור מעניינות יותר כיום, למשל גל הדירות שנרכשו במחיר למשתכן והגיעו ל־5 שנים נכנס לשוק ומטלטל אותו מבפנים, בעיקר בערים כמו ראש העין, חריש, לוד ומודיעין. כל אלה יוצרים סביבה חדשה לגמרי ובעיקר, הזדמנויות אמיתיות למי שמבין מה לחפש, באותם אזורים.
הכי מעניין
סוף־סוף שינוי: לאחר שנים של עליות - השוק בירידה
למרות התחושות, השוק אינו “קורס” וגם לא “מתפוצץ”. מה שקורה בפועל הוא תיקון, כזה שהיה צריך להגיע כבר מזמן. המלאי של דירות חדשות עלה, כמות העסקאות ירדה ורבים שמוכרים היום - מעדיפים להתגמש ולמכור במחירים ריאליים יותר.
ההפתעה הגדולה היא בשוק היד השנייה - שם מגיעות חלק לא מבוטל מהעסקאות הכדאיות כיום. בניגוד לפרויקטים חדשים, בהם הקבלנים כמעט לא מורידים מחירים רשמית, בשוק היד השנייה יש מוכרים עייפים, משכנתאות כבדות, ותקופה ארוכה של חוסר ביקוש. דבר זה יוצר פערים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בין המחיר המבוקש למחיר העסקה בפועל. זה המקום שבו הקונה החכם יכול להשפיע, לנהל משא ומתן אפקטיבי ולזכות בדירה במחיר משתלם יותר.
אחרי 5 שנים: דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק בהנחה גדולה
אחד הסיפורים המשמעותיים של התקופה הוא הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן והגיעו לנקודה בזמן שבה מותר למכור אותן. מדובר בעיקר בפרויקטים שאוכלסו בשנים 2019-2020, והיום דירות רבות מתוכם מתחילות להופיע בלוחות מודעות המכירה. במקומות כמו ראש העין, לוד, חריש ומודיעין, שבהם נבנו ונמכרו אלפי יחידות במסגרת התוכנית, במחירים נמוכים מאלו של דירות חדשות דומות בסביבה, ההשפעה כיום דרמטית במכירה.
עוד כתבות בנושא
דוגמא טובה להמחשה היא ראש העין. מה שקורה בראש העין, בה מתגוררים כ-80,000 תושבים ונחשבת לעיר בפיתוח וגידול מואץ, מדגים את הבעייתיות כשדירות רבות של "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה", נפלטות לשוק בו-זמנית. בשכונות החדשות של העיר, כמו פסגות אפק, נווה אפק, נופרים ועוד שכונות, מתרחשת תופעה מתרחבת של ירידות מחירים של 15-20 אחוזים - ויותר במחירי אותן דירות כיום לעומת רמות השיא של המחירים והביקושים בשנים 2022-2023.
למה זה קורה דווקא עכשיו?
לאותן הגרלות ניגשו מאות אלפים במהלך השנים, כשהזכאות הראשונית המחייבת היא חסרי דיור שלא הייתה בבעלותם דירה לפחות 3 שנים לפני ההגרלה. אחת ההגבלות המשמעותיות שקבעה המדינה הייתה איסור מכירה למשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה, המוקדם מביניהם. כאשר נמסרו בין השנים 2018-2020 בנייני מגורים חדשים בראש העין, נקבע למעשה מועד פתיחת ההגבלה במכירה, זהה כמעט לכולם – 2023-2025.
התוצאה היא “גל מכירות" בתום התקופה המגבילה את מכירת הדירה, של מאות דירות דומות שנכנסות לשוק במקביל, ומחוללות תנודה חדה בהיצע וכתוצאה מכך במחירים. חלק מהבעלים מיהרו לפרסם למכירה עם תום התקופה, בניסיון לממש רווח שנצבר על הנייר, והתוצאה הינה הגדלת ההיצע בעיר והגדלת הזמן שיעבור עד למכירה בפועל. לכך יש להוסיף היצע גדל של כ-83,920 דירות חדשות שנותרו למכירה, הלוחצות את השוק.
"המחיר בלוח" הוא רק מספר - האמת נמצאת בעסקאות ולא במודעות
רבים מסתכלים על מודעות בלוחות וחושבים שהן משקפות את השוק. בפועל, רוב המודעות רחוקות מאוד ממה שקורה בשטח. מוכרים רבים מעלים מחיר “לבדוק את השוק”, ורק אחרי חודש חודשיים מתחילים לרדת ב־50, 80 או אפילו 150 אלף שקלים. הנתון היחיד שמספר את האמת הוא מחירי העסקאות ברשות המסים, שם רואים בבירור את השינוי: דירות שפורסמו ב־1.85 מיליון ש"ח נסגרות ב־1.73, דירה שמתפרסמת ב־1.69 נסגרת ב־1.59 ולעיתים אף בפחות.
זה לא מקרה, בחלק מהאזורים, במיוחד היכן שיש ריבוי דירות "מחיר למשתכן" או משפרי דיור שממהרים להתקדם, הפער בין המחיר מבוקש למחיר הסופי עולה על 10-15 אחוז ויותר. עבור מי שמנהל מו״מ חכם, זה מרחב מצוין להוריד את מחיר הסגירה.
היכן אפשר לראות מחירים של עסקאות שבוצעו בפועל?
באתר "מידע נדל"ן" של רשות המיסים ניתן לאתר דירות שנמכרו: כתובת, מחיר סופי, תאריך ועוד, עד לרמת הדירה בבניין.
מאגר מידע נדל"ן | צילום: רשות המסים
גרים בשכירות ומשלמים 6,000-7,000 ש״ח בחודש? בדקו מחדש כדאיות רכישה
רבים משלמים שכירות גבוהה יותר מההחזר החודשי שהיו משלמים על משכנתא לדירת 3-4 חדרים באותן ערים. דווקא עכשיו, כשהמחירים בירידה והריבית צפויה לרדת, זה הזמן לבחון מחדש האם השכירות באמת משתלמת. במקרים רבים, מי שמצליח להביא 300-400 אלף ש"ח הון עצמי, יכול לקבל משכנתא (בגובה 75%, אם זו דירה ראשונה), ויכול למצוא דירה עם החזר דומה לשכירות, אבל עם בעלות עתידית.
זו אינה המלצה “לרוץ לקנות”, אלא תזכורת שכדאי לבדוק מידי פעם, ולהשוות עלויות דיור מול האלטרנטיבות שכירות או בעלות. טיפ: כדאי תמיד לחשב החזר לפי ריבית גבוהה ב־0.5% מהריבית הנוכחית, כדי להימנע מהפתעות. זה יכול גם לפעול הפוך, החלטה לשכור במקום לקנות דירה.
רכישת דירה להשקעה - למי זה מתאים ומה חשוב לבדוק
ואולי מתאים לרכוש דירה להשקעה? יש משפט נכון לדעתי שמנחה לא מעט רוכשי דירות להשקעה, שרוצים להישאר על "רכבת הנדל"ן, שאומר "גרים היכן שרוצים, קונים היכן שיכולים". כלומר, במקרים רבים מקום המגורים האהוב והמועדף עליכם יקר מבחינת היכולת הכלכלית שלכם לרכוש דירה כמו שהייתם רוצים מבחינת הדרישות שלכם, ולכן אתם שוכרים דירה באותו אזור. לצד זאת, יש לכם מספיק הון עצמי ויכולת לקחת משכנתא לרכישת דירה להשקעה באזור אחר, אפילו בפריפריה, להשכיר את אותה דירה, ואת המשכנתא – או לפחות את רובה - בעצם משלם השוכר באותה דירה.
עכשיו יש חלון הזדמנות למשקיעים קטנים שמחפשים נכס נדל"ן יציב ומניב לטווח ארוך. התשואות ברבות מהערים עומדות כיום סביב 3%–4% ברוטו, בעיקר בדירות 2-3 חדרים, תלוי היכן. לצד ירידה במחירי הדירות, שכר הדירה במגמת עלייה. אבל השקעה חכמה איננה “לרדוף אחרי מחיר זול”, אלא לבדוק דברים חשובים: ביקוש לשכירות בשכונה, מה אופי השוכרים, תחבורה ומסחר קרוב וסיכוי להתחדשות עירונית בעתיד. משקיע שפועל בשיטה הזאת לא מחפש "להכות את השוק" אלא לנעול תשואה יציבה, לנצל ריבית שתתמתן בהמשך וליהנות מנכס שערכו יכול לעלות בעשור הקרוב. דירה להשקעה איננה רק מספרים, היא שקט נפשי - אם בוחרים אותה נכון.
לסיכום, שוק הנדל״ן של 2025-2026 הוא שוק מובהק של קונים, שוק שמחפש את נקודת האיזון. בתוך המצב הזה מסתתרות הזדמנויות למי שקורא נתונים, בודק עסקאות ורואה את התמונה הרחבה. לא חובה לקנות עכשיו, אבל מי שיחפש באופן חכם יוכל למצוא דירה במחיר שלא נראתה כאן בשלוש השנים האחרונות. זה הזמן בו כדאי לבדוק, בלי לחץ, בלי תחושת "החמצה", ובעיקר - לעשות סקר שוק יסודי בין דירות ותנאים שהקבלנים מציעים, לשקול גם כדאיות רכישת דירה בשוק היד שנייה ואולי אף דירה להשקעה.
עוד כתבות בנושא
