מחירי הדירות יורדים? תלוי את מי שואלים

מחירי הדירות יורדים. כלומר, הם ירדו ב־0.3% בחודשים אפריל־מאי. אבל האם מחירי הדירות באמת יורדים? מתברר שזה נושא שנוי במחלוקת. נתחיל עם טיעוני ההגנה: מדובר בחודש השלישי ברצף שבו מדד מחירי הדירות של הלמ"ס (שאינו חלק ממדד המחירים לצרכן) מראה ירידה קלה במחירים, כך פורסם השבוע. הירידה מתרחשת בלב אזורי הביקוש: מדד מחירי הדירות בתל־אביב ירד ב־1.2%, ובירושלים ב־0.9%; אלו הערים המובילות בירידות.

יום קודם לכן פורסמו גם נתוני העסקאות בחודשים האחרונים, שמצביעים על עצירה בשוק. לפי משרד האוצר, בחודש מאי נרשם שיא שלילי בפעילות שוק הנדל"ן מאז תחילת שנות האלפיים, עם ירידה של 16% ביחס לשנה שעברה. ובכלל, בשלושת החודשים מרץ־מאי נרשמה ירידה של 35% במכירת דירות חדשות. ומי הוביל אותה? מחוז תל־אביב, עם ירידה של 44% במספר העסקאות. בקיצור, אין הרבה ביקוש לדירות, והמחירים יורדים מעט.

הנתון השלישי שפורסם ועשה הרבה רעש נגע ל"מלאי הדירות הלא מכורות". תוך שנה, המלאי הזה - של דירות שקבלנים בנו וטרם הצליחו למכור אותן - זינק ב־21% והגיע לשיא היסטורי של 80,930 דירות בחודש מאי. גם כאן, משבר המכירות החריף ביותר הוא במחוז תל־אביב, שבו נמצאות שליש מהדירות במלאי. עוד 23.9% מהדירות נמצאות במחוז המרכז. הערים המובילות בדירות קבלן ריקות בארץ הן תל־אביב, ירושלים ובת־ים.

עכשיו ברורה יותר המצוקה האדירה של הקבלנים. השוק קפוא, הם נתקעו עם מלאי דירות והם בלחץ למכור אותו, ונקלעו לבעיית תזרים מול הבנקים שהלוו להם את הכסף. בנק ישראל הקשה מאוד על מבצעי המימון של "20־80" או "10־90" שנערכו בהמוניהם, והקבלנים עומדים בפני שוקת שבורה. אז מה עושים? מתחכמים. השבוע נתקלו עיניי בפרסום שחולק על דלתות בתים: "נכנסים מחר לדירה חדשה, ומשלמים רק בעוד שנתיים". יכול להיות שבנק ישראל לא העלה בדעתו לחסום מבצעים של "0־100"? כדי להימנע מקריסה, הקבלנים זקוקים נואשות לרוכשי דירות שיפסיקו לחכות, לכן האינטרס הברור של כרישי הנדל"ן (ושל הבנקאים שמאחוריהם) הוא להסביר שכדאי לקנות דירה עכשיו, כי המחירים יעלו.

כעת נעבור לטיעוני התביעה. הנה לקט הצהרות פומביות של קבלנים ויזמים מהתקופה האחרונה: "כשהציבור יחזור לקנות, כשאנשים יחזרו מהמילואים, אנחנו נראה פה התפוצצות" (עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים, מחוז תל־אביב והמרכז); "אף פעם לא הייתי בעד המבצעים האלה, אבל לצערי מחירי הדירות יעלו" (יגאל דמרי); "86% מהקבלנים צופים עלייה במחירי הדירות בשנה הקרובה" (סקר שפורסם בסוף אפריל). "בטווח הארוך, מגמת עליית המחירים תימשך" (עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון ברקת).

הטענה שלהם היא שהמצוקה הנוכחית היא זמנית. שילוב של ריבית גבוהה במשק, שגורמת לעלויות מימון גבוהות ומרחיקה רוכשים פוטנציאליים, יחד עם מצב ביטחוני רעוע שגורם למחסור אדיר בפועלים ולהפסקת עבודות תחת אש. אבל דווקא בגלל העיכובים בבנייה, הם אומרים, היצע הדירות יצטמצם ואז תתרחש עלייה חדה במחיר. בשפה כלכלית: הקבלנים טוענים שהקיפאון בשוק הנדל"ן נובע מבעיות בצד הביקוש, אבל בסופו של דבר הביקוש לדירות בישראל הוא קשיח בגלל נסיבות דמוגרפיות, ולכן ללא הגדלת ההיצע נחזור לעליות מחירים.

למעשה, שני הצדדים מתווכחים על שאלת ההיצע. האם בשנים האחרונות נבנו מספיק יחידות דיור כך שהשוק, במיוחד בתל־אביב, מוצף כרגע בדירות והגיע לאיזו נקודת רוויה שממנה המחירים עשויים לרדת; או שעדיין קיים מחסור ביחידות דיור חדשות, והעצירה שאנחנו רואים נובעת מהפסקה רגעית של הביקוש, שצפוי לחזור בענק משום שגם עכשיו לא ניתן לו מענה מספק בדמות הגדלת היצע הדירות.

מי צודק בויכוח הזה? שימו לב שלשאלה הזאת יש השלכות פסיכולוגיות על השוק עצמו. אם הציבור ישתכנע שמחירי הדירות יורדים, מצוקת הקבלנים תעמיק, המשקיעים יתרחקו מהשוק, מן הסתם נשמע על חברה קבלנית גדולה שקרסה, הבנקים ילחצו על הקבלנים למכור, וכל זה יוביל לירידה נוספת במחירים. אבל אם הקבלנים יצליחו לשכנע שהמחירים צפויים לעלות בקרוב, הציבור יעדיף להפסיק לחכות ולרכוש עכשיו, וככה יחלץ אותם מתגובת השרשרת הזאת.

במקום לשקוע עד הצוואר בספקולציות, בואו ננסה לצאת לחקירה נגדית. נתחיל עם נתוני המאקרו. בין 2008 ל־2024, מחירי הדירות בישראל נסקו ריאלית ב־140%. באותה תקופה, במדינות ה־OECD נרשמה עלייה ממוצעת של 30%. הדמוגרפיה הישראלית תמיד היתה גבוהה יותר משל אירופה, אבל זו לא ערובה לעליית מחירים נצחית. בעשור שקדם לשנת 2008, מחירי הדירות בישראל ירדו ריאלית ב־25%. הדור הנוכחי שכח שזאת בכלל אופציה.

עם זאת, כשמדברים על ירידה של חצי אחוז במחירי הדירות בשלושת החודשים האחרונים, כדאי להכניס את הדברים לפרופורציות. גם בימי כחלון העליזים, בסוף 2018, היתה ירידה קלה במחירי הדירות למשך כמה חודשים, אך היום כולם מסכימים שהיא נבעה מהמתנה של הרוכשים בשל הכרזות הממשלה, ולא ממקרה קלאסי של היצע שגובר על הביקוש. גם עכשיו, בחישוב שנתי, מחירי הדירות עדיין נמצאים בעלייה של כארבעה אחוזים.

האם יש עדיין מצוקת כוח אדם בענף הבנייה? בתחילת המלחמה, עם חסימת כניסת הפלסטינים לישראל, קרס בבת אחת מספר הפועלים מכ־350 אלף ל־240 אלף. הממשלה גררה רגליים ופעלה בחוסר יעילות, אבל בתהליך איטי הצליחו להעלות את מספר המועסקים בענף, בעיקר בזכות הגדלת חלקם של ערבים ישראלים, ותוספת של 34 אלף עובדים זרים. נכון לרבעון הראשון של 2025 הועסקו בענף הבנייה לפי נתוני האוצר 336 אלף פועלים, קרוב לרמה שהיתה לפני המלחמה, וגבוה מכל נתון שנרשם בשנים שקדמו ל־2023.

כמה דירות צריך לבנות בכל שנה? לפי מודל שבנו במועצה הלאומית לכלכלה, יידרשו בישראל 65 אלף דירות חדשות בכל שנה עד 2030 כדי להתאים את השוק לגודל האוכלוסייה. כדי להקל על הדיון יצרנו השוואה בין נתוני גמר הבנייה (כמות הדירות החדשות שנוספו בפועל) ובין תוספת משקי הבית בכל שנה (ראו גרף). לא מדובר במדד מדויק, אך הוא מספק דיו כדי להצביע על מגמות.

ובכן, קל לראות שכמעט בכל השנים האחרונות ההיצע לא גבר על התוספת של משקי הבית. נתוני התחלות הבנייה היו מרשימים, אבל מספר הדירות שהגיעו לשוק בפועל עומד על ממוצע של 51 אלף. לעומת זאת, מספר משקי הבית שהתווספו לאוכלוסייה הישראלית בכל שנה עומד על ממוצע של 63 אלף. האם הנתונים האלו מספיקים כדי לפסוק מי צודק בויכוח היצרי על ירידת מחירי הדירות הנוכחית? בטח שלא. אבל הדברים יכולים אולי לתת מסגרת טובה לשיקוליו של ציבור השופטים הנכבד.