האם לקנות דירה עכשיו, או להמשיך לחכות?
השאלה הזו מלווה את שוק הדיור כבר יותר משנה. מחירי הדירות בישראל כמעט לא זזים, הריבית נותרה גבוהה, בשיעור 6 אחוזים, והיקף העסקאות נמוך במיוחד. עם זאת, נתונים רשמיים מהלמ"ס, ממשרד האוצר (אגף הכלכלן הראשי), ומבנק ישראל, מלמדים על שינוי איטי מתחת לפני השטח שעשוי לרמז על שינוי המגמה כלפי מעלה. זאת מול ירידה מתונה במחירים, המשך עלייה בהיצע הדירות, וביקוש לא משמעותי. לרבים השאלה איננה רק כלכלית אלא גם פסיכולוגית, האם השוק מתקרב לתחתית, או המשך הירידות עוד לפנינו?
דירות חדשות שנותרו למכירה בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים | צילום: נתוני הלמ"ס
לפי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי הדירות הארצי ירד ביולי-אוגוסט 2025 ב־0.6% לעומת התקופה הקודמת. מדובר בהמשך לירידה של כ־0.3% ביוני-יולי. בהסתכלות שנתית, המחירים עלו רק ב־ 0.7% לעומת עלייה של מעל 5% בשנה שעברה.
הירידה החדה ביותר נרשמה במחוז תל-אביב (כ־1.2%-), בעוד שבדרום הארץ אף נרשמה עלייה מתונה. המשמעות היא ששוק הדיור נמצא במצב של קיפאון, לא קריסה, אך גם לא התאוששות. זהו מצב שבו הציבור ממתין, הקבלנים מתאפקים מלהוריד מחירים באופן גלוי, ומי שמוכן ויודע להתמקח עשוי להשיג הנחות גדולות.
בטבלה של הלמ"ס, ניתן לראות את המשך מגמת הירידה בעסקאות גם ביוני – אוגוסט 25.
סיכום מספרי העסקאות לפי פלחי שוק וסגמנטים, יולי 2025 | צילום: נתוני הלמ"ס
ההיצע בשיא
הנתון הבולט ביותר בדוחות האחרונים של הלמ"ס הוא העלייה החדה בהיצע הדירות החדשות שלא נמכרו. נכון לסוף אוגוסט 2025, המלאי עמד על 83,360 דירות(!) – עלייה של כ־15% לעומת השנה שעברה, ושיא היסטורי מאז החלו המדידות.
מספר חודשי ההיצע – הזמן הדרוש למכור את המלאי בקצב המכירות הנוכחי, עלה ל־28.4 חודשים, לעומת כ־14 חודשים בלבד בשנת 2021. מדובר באינדיקציה ברורה להאטה עמוקה בביקוש. עם זאת, רבים מהיזמים נהנים ממימון נוח ולכן מעדיפים לא להוריד מחירים באופן גלוי, אלא להציע מבצעים נקודתיים. המשמעות היא ששוק הדירות החדשות אמנם במשבר מתמשך, ההיצע גדל, הביקוש קטן, אך רמת המחירים נותרת יציבה על פני השטח.
צילום: נתוני הלמ"ס
בתרשים 4 של הלמ"ס, ניתן לראות את תמונת המציאות העגומה מבחינת הקבלנים, היכן נותרו דירות חדשות למכירה בערים הגדולות והשיאניות: תל אביב וירושלים.
הציבור שיושב על הגדר
הגורם המרכזי שמשפיע כיום על החלטת רכישה דירה הוא הריבית. בנק ישראל שומר מאז ינואר 24 על ריבית בסיס של 4.5%, ובתוספת המרווח הקבוע לבנקים בשיעור של 1.5%, ריבית הפריים עומדת על 6%. מדובר על מהלך מאוד שמרני מצד הבנק, שלא מוריד את הריבית במשך קרוב לשנתיים. המהלך מעורר ביקורת רבה – עם כל ההבנה למצב במדינה, המלחמה ועוד – בהקשר של חוסר ההתחשבות לכאורה במשקי הבית וההלוואות שיש להם, כמו גם על הריבית ביתרות העו"ש בחובה, ובוודאי ההשפעה על בעלי המשכנתאות. הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות עומדת על כ־ 5% וההיקף הכולל של המשכנתאות החדשות ביולי-אוגוסט 2025 נע סביב 8 מיליארד ש״ח בחודש, לעומת 11-12 מיליארד בשנים הקודמות. למרות זאת מדובר בהיקף גבוה למדי של משכנתאות כיום, שמוסבר בעיקר בעובדה שהגיע זמן השלמת התשלום, עבור דירות שנרכשו בעסקאות שבוצעו לפני שנתיים ושלוש שנים, וכעת לפני אכלוס.
פרויקט בנייה באזור הצפון | צילום: מיכאל גלעדי, פלאש 90
המשמעות לרוכש דירה ברורה: ההחזר החודשי על הלוואה של מיליון ש״ח עומד כיום על כ־5,800 ש״ח, לעומת כ־4,000 לפני שלוש שנים. בנק ישראל מעריך כי בשנת 2026 עשויה להתחיל ירידה הדרגתית בריבית, דבר שיכול להניע גל רכישות וביקושים, ולכן יש מי שבוחר “לנעול” עסקה עוד לפני שהשוק מתעורר. אבל הציפייה היא שלא תהיה ברירה לבנק ישראל ולאור השינויים במצב הביטחוני, הירידה באינפלציה, הריבית תתחיל לרדת כבר בשנת 25.
האם אנחנו כבר בהתאוששות בביקושים לדירות ולא סיפרו לנו?
סקירת הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי לחודש יולי 25, עשויה לגרום להרגשה של שינוי מגמה או לפחות התייצבות, לאור הנתונים השליליים בחודשים האחרונים, כמעט בכל הסגמנטים של סקירות הכלכלן. ניתן לראות בבירור בלוח 1 בשיעור השינוי בהשוואה לחודש יוני 25, שיפור של עשרות אחוזים בפעילות כמעט בכל פרמטר בסקירה. אז האם באמת המגמה מתחילה להיות חיובית, ויש סימנים של תחילת היציאה מהמשבר?
עוד כתבות בנושא
אין ספק שהשאלה היא לא האם אלא מתי, תתחיל מגמת הביקושים הערים מצד הציבור לרכישת דירות, והאם זו תהיה התפרצות או מגמה מתונה. כמו בשוק ההון אחרי תקופת ירידות ממושכת, מתחילה תקופה של עליות מחירים וביקושים חזקים, עם היקפי מסחר גדולים בבורסה.
שוק הנדל"ן בכלל ובפרט שוק הנדל"ן למגורים בפרט, הוא שוק שמרני מטבעו, התהליכים יותר מתונים, לאורך זמן, תלויים בגורמים רבים, אבל רכישת דירה יכולה להיות מושפעת לא מעט מהחלטות רגשיות, פסיכולוגיות, ובעיקר בחוסר רצון " לפספס את ההזדמנות" בהחלטה הכי גדולה בחיים ובסכומים הנדרשים. המושג הידוע FOMO, "חרדת ההחמצה" בהחלט משפיע גם על ההחלטה, במיוחד כיום.
ייתכן שזה הזמן לרכוש דירה חדשה
אם אנחנו מחפשים דוגמא לביקוש לדירות חדשות בציבור, אפשר לבחון את הגרלות "דירה בהנחה". בממוצע מעל 100,000 ניגשים להגרלות "דירה בהנחה" ומתחרים על 7,500 דירות בסך הכול. בהגרלה הקרובה הוקצו כ50% מהן לחיילי מילואים, מעשה מבורך כשלעצמו למי שתורמים למדינה מעל ומעבר בזמן מלחמה. כלומר לציבור הרחב נותרו פחות מ-4,000 דירות לזכות בהגרלה.
חשוב לזכור שמראש אותם 100,000 שמשתתפים בהגרלה, עמדו בקריטריונים להצטרפות להגרלה שהראשון והחשוב הוא שלא הייתה בבעלותם דירה ב-3 שנים האחרונות. כלומר כעת ייפלטו שוב לשוק הביקושים כ- 94,000 חסרי דירה, שלפחות חלקם יבקשו לפנות לשוק החופשי לרכוש דירה.
עוד כתבות בנושא
אליהם יש להוסיף את מאות אלפי הרוכשים הפוטנציאלים חסרי הדירה, שלא היו זכאים להשתתף בהגרלה. כלומר אם נסכם את צד הביקושים לדירות, את היושבים על הגדר בהמתנה לירידת הריבית, הזכאים שלא זכו בהגרלה, הזוגות הצעירים רוכשי דירה ראשונה ומשפרי הדיור, אנחנו מגיעים למספרים גדולים למדי שיכולים להגיע גם ל 160,000 רוכשים פוטנציאלים בהמתנה.
פרויקט בנייה בלוד | צילום: יהושע יוסף
אם נוסיף את הירידה הגדולה בהיתרים לבנייה ברבעון הראשון של 25, בדירות שאמורות להבשיל בשנתיים שלוש הקרובות, ואת המחסור הגדול בפועלי בניין, בהחלט ניתן לראות האטה משמעותית צפויה בהיצע הדירות, אם המגמה תימשך בשנתיים הקרובות.
לסיכום
כמובן לא נחליט עבורכם ויש לשקול את כל השיקולים הרלבנטיים עבורכם, באחת ההחלטות החשובות בחיים. ההתייחסות שלנו מתבססת על ניתוח נתונים ומגמות כלכליות בגיבוי דוחות של הלמ"ס, האוצר, הכלכלן הראשי ועוד, שכדאי לקחת בחשבון בהחלטה.
וחשוב לזכור, בכל החלטה יש סיכון וסיכוי, ולעיתים להחלטה לא להחליט יש גם מחיר.
המציאות כיום בשוק הדיור למגורים היא שהקונים חזקים משמעותית מהמוכרים, היצע גדול של דירות חדשות, מול ביקוש קטן יחסית.
וזו יכולה להיות ההזדמנות: אפשר לעשות סקר שוק בין הקבלנים, להתמקח בלי הלחץ האופייני לתקופת ביקושים, ובלי מניפולציות של אנשי המכירות "להחליט מהר ועכשיו". לא בטוח שההחלטה להמתין עד להורדת עוד חצי אחוז בריבית תהיה כדאית לטווח ארוך, מול הביקושים וההתייקרות הצפויה כתוצאה מכך במחירי הדירות.
עוד כתבות בנושא