אחת מהחברות הגדולות בענף הנדל"ן למגורים בישראל, הכריזה בימים אלה על מבצע "דירה בביטחון". מדובר במהלך שמטרתו לפי פרסומי החברה לאפשר ביטחון לרוכשי הדירות "על הנייר" בפרויקטים של החברה, כלומר רכשו וחתמו על הסכם היום, לדירה שאמורה להימסר לאכלוס בעוד 3 שנים למשל.
אם בעתיד מחיר הדירה ירד, ניתן יהיה לבטל את הרכישה ולקבל את כל הכסף בחזרה 6 חודשים לפני מועד המסירה וללא קנסות (את התנאים המפורטים פרסמו באתר החברה). "המטרה שלנו היא לאפשר לאנשים לקנות דירה בראש שקט, בלי חשש ובלי לחץ כלכלי", כך הסבירו בחברה לתקשורת את הרעיון היצירתי למהלך החריג לפחות עד היום.
עוד כתבות בנושא
כמובן שהמבצע זכה לחשיפה גדולה בתקשורת, ומעבר להיותו מהלך שיווקי פרסומי מקורי, הוא מעיד על מצב שוק הדיור כיום. מצד אחד קבלנים שמעוניינים למכור ומהצד השני קונים פוטנציאלים שחוששים מהמצב שירכשו היום דירה "על הנייר", ובעתיד יש סיכוי שמחיר הדירה ביחס לשוק ירד, והיא תהיה שווה פחות ממחיר הרכישה.
הכי מעניין
החששות לירידה במחירי דירות "על הנייר" בהחלט מוצדקים
כבר תקופה ארוכה אני מביע את דעתי לכל מי ששואל אותי בנושא הרכישות "על הנייר", שכדאי מאוד לבדוק את האלטרנטיבה ולבדוק מחירי דירות חדשות שמוכנות ונמצאות על המדף, באותו אזור שמעוניינים לרכוש את הדירה שתהיה מוכנה רק בעוד כמה שנים. יש לא מעט פרויקטים עם דירות חדשות מוכנות לאכלוס, בהן הדירות זולות, לעיתים משמעותית, ממחיר דירה שתהיה מוכנה בעתיד, עם כל הסיכונים ואי הוודאות העתידית ברכישה "על הנייר".
כיום, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), נכון לסוף ספטמבר 25' יש מלאי ענק של 83,920 דירות חדשות שלא נמכרו ומספר חודשי ההיצע כלומר, מספר החודשים שיחלפו עד למכירת כל הדירות בפרויקט הוא כשנתיים וחצי.
עוד כתבות בנושא
בכתבה האחרונה ("תיקון" השוק: למה מחירי הדירות יורדים - ואיך לנצל את ההזדמנויות), עסקנו בכדאיות הרכישה וניצול הזדמנויות כיום, מול כשלים כמו הצפת השוק בו זמנית ע"י מוכרים, כמו שקורה כיום בראש העין וערים נוספות, כשדירות "מחיר למשתכן" שנרכשו לפני 5 שנים נפלטות לשוק לאחר תקופת מגבלת המכירה, על ידי מוכרים שרוצים לממש את הרווח התיאורטי ממחיר הקנייה. אותם זוכים בהגרלות מגלים כיום שהמחירים יורדים לעיתים גם מעל 20% מהמחיר שחשבו למכור, בגלל מצב שוק הדיור כיום ובפרט מכירה בו זמנית של עשרות ומאות דירות באותו אזור.
ביקשתי לברר את הסיבות והמצב בראש העין, שהביא לתופעת ירידות המחירים במכירת דירות מחיר למשתכן עם לירון זלאיט, יועץ ומשווק נדל"ן בראש העין: "המצב הכללי כיום בנדל"ן בכלל במדינה הוא מצב של קיפאון" אומר לירון, "העניין הוא שבראש העין בפסגות אפק העיר החדשה, יש כיום היצע נכסים מטורף, עקב האפשרות למכור דירות מ'מחיר למשתכן' בחלוף הזמן המגביל.
תרשים למ"ס: דירות חדשות שנותרו למכירה נכון לסוף ספטמבר 25 | צילום: מקור: למ"ס
"התוצאה: הצפה גדולה בו זמנית של נכסים למכירה, והשוק הוא שוק של קונים. יש חוסר ודאות מתי המצב הזה יסתיים, וכל עוד יש את ההיצע הגדול מדירות מחיר למשתכן, המצב יהיה בעייתי לדעתי. גם משפרי דיור שרכשו דירות חדשות בלחץ, נאלצים למכור את דירתם כדי לשלם את מחיר הדירה החדשה שרכשו. לפני 3 שנים השוק היה אחרת לגמרי, דירה שיצאה לשוק הייתה נחטפת. אנחנו חווים ירידות מחירים חסרות תקדים כיום, שמגיעות ל20% ואפילו 25%, לדעתי גם כשהנגיד יוריד את הריבית כל עוד תימשך הצפת השוק ב"דירות למשתכן", המצב לא ישתפר. נסכם את עיקרי היתרונות והחסרונות ברכישת דירה על הנייר.
יתרונות רכישת דירה על הנייר
הון עצמי התחלתי נמוך - ברוב הפרויקטים נדרש רק 10%-15% בחתימה, ולעיתים אפילו פחות, מה שמקל על כניסה לשוק ורכישת דירה חדשה.
פוטנציאל למשכנתא זולה בעתיד - רוב ההלוואה נלקחת רק בעוד 2-4 שנים, כאשר ייתכן שהריבית תהיה נמוכה יותר.
פריסת תשלומים נוחה - רוב הסכום משולם סמוך למסירה, מה שמאפשר להתארגן, לחסוך ולהגדיל הון עצמי.
אפשרות לשינויים ותכנון אישי - ניתן להתאים את חלוקת הדירה, עיצוב הפנים, התשתית הפנימית וכו' לפני הבנייה.
קיבוע מחיר בשוק תנודתי - אם מחירי הדירות יעלו עד האכלוס, הרוכש נהנה מרוח הון.
עוד כתבות בנושא
הטבות ייחודיות מהקבלן - ויתור על הצמדה, שדרוגים חינם והנחות "שקטות".
דירה חדשה ובניין חדש - תשתיות חדשות, תחזוקה נמוכה, מעליות חדשות, חניה מוסדרת וסביבה מתוכננת
חוק המכר דירות - חוק שקובע חובת תיקון ליקויים ותקופות בדק ואחריות הקבלן.
פוטנציאל לרווח הון במהלך הבנייה - בפרויקטים רבים המחיר בשלב האכלוס גבוה יותר מהמחיר בחתימה, אם יש אופציה בחוזה ניתן למכור את הדירה עוד לפני האכלוס.
הדירה מקבלת ערך עם סיום הבנייה - בניין חדש ומושלם מעלה את האטרקטיביות ביחס לדירה ישנה.
חסרונות רכישת דירה על הנייר
חשיפה לירידת מחירים עתידית - ייתכן שבעת האכלוס הדירה תהיה שווה פחות ממחיר הרכישה, כפי שקורה כיום בחלק מהפרויקטים, מה שיפחית את ההון העצמי.
הצמדה למדד תשומות הבנייה - על החלק שעדיין לא שולם לקבלן, עלולה לייקר את הדירה בעשרות אלפי שקלים לאורך תקופת הבנייה, במיוחד כאשר המדד תנודתי ולא צפוי.
איחורים במסירה - עיכובים בבנייה או ברישוי גורמים להוצאות כפולות על שכירות ולפגיעה בתכנון המשפחתי.
שינויים במפרט ובאיכות הביצוע - לעיתים מה שהובטח בפרוספקט ובשיווק אינו תואם את התוצאה בפועל, כולל ירידה באיכות החומרים.
בנייה בירושלים. | צילום: נתי שוחט/פלאש90
אי ודאות השכנים - הרוכש אינו יודע מי יאכלס את הבניין ומה תהיה איכות הקהילה סביבו.
אי ודאות לגבי סביבת המגורים העתידית - תיתכן בנייה נוספת סמוכה, עומסי תנועה, מחסור בחניה או שינוי בתכנון העירוני.
תלות מלאה ביציבות הקבלן - אם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים או לסכסוך עם הבנק, הפרויקט עלול להתעכב בצורה משמעותית.
פער בין ציפייה למציאות - הדירה המוכנה מול ההדמיות יכולה להיראות שונה, הלובי, הנוף והשטחים הציבוריים עשויים להיות שונים מההדמיות והפרסום.
מה אפשר לעשות אם רכשנו דירה על הנייר?
ראשית, יכול להיות שהכל יסתדר כפי שתכננתם, הציפיות מהדירה ומהסביבה, המחירים באכלוס יהיו ביחס דומה למחיר הרכישה, בתוספת עליית המדד, ואולי יעלו ויהיה לכם רווח הון. כלומר הפרש לטובתכם בין מחיר רכישת הדירה לשווי במועד האכלוס, ובעתיד.
אפשר לבקש מהקבלן במיוחד לאור מבצע החברה שיצאה במהלך "דירה בביטחון" שהזכרנו בתחילת הכתבה, אופציה דומה שתאפשר לכם להתחרט זמן מסוים לפני האכלוס (מבחינתכם כמה שיותר), ולקבל את הכסף ששילמתם ללא קנסות או התניות בעייתיות.
בקשה לביטול הצמדות כמו מדד תשומות הבנייה, או לפחות הפחתה בתשלום מצידכם משיעור המס שאמור להתווסף עד האכלוס, על החלק שטרם שילמתם עבור הדירה. שדרוגים בדירה ללא תוספת תשלום או בהנחה משמעותית.
חשוב לזכור כי יש אינטרס הדדי בסופו של דבר גם לקבלן ולכם, כדי שהעסקה תצא לפועל והדירה תאוכלס. קבלנים כמו כל בעל עסק לא מעוניינים בלקוחות לא מרוצים, הם בתחרות מול קבלנים אחרים, בוודאי כשהם במקביל ממשיכים לבנות ומעוניינים במוניטין טוב.
עוד כתבות בנושא
