אחרי תקופה ארוכה של המתנה וקיפאון בשוק הנדל"ן, שני מדדי מחירי הדירות האחרונים של הלמ"ס - הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - ברבעון האחרון של 2025, מצביעים על עלייה של כ-1.5% במחירי הדירות. העלייה המצטברת בחודשים האחרונים לכאורה אינה דרמטית, 0.7% ועוד 0.8%, אך היא בהחלט שוברת את תחושת הקיפאון שאפיינה את 2024-2025.
הציבור הישראלי התרגל לחשוב שהמחירים רק יירדו, בעיקר בגלל הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני, אך הנתונים מראים שהשוק מורכב יותר. הביקוש הבסיסי לדיור בישראל נותר גבוה, בין היתר בגלל גידול אוכלוסייה והיצע קרקע מוגבל, לכן גם בתקופה פחות נוחה כלכלית, המחירים לא קרסו אלא חזרו לטפס בהדרגה.
עוד כתבות בנושא
זה עדיין לא גל עליות חד, אבל בהחלט סימן לכך שהשוק משנה כיוון, מי שממתין לירידות חדות מגלה שהמציאות ממש לא בכיוון, אמנם היו ויש ירידות נקודתיות של דירות בפרויקטים מסוימים מסיבות של לחץ יזמים וקבלנים וסיבות נוספות, אך המגמה הכללית היא כלפי מעלה. שוק הדיור שוב מאותת כי אי אפשר לבנות על ירידות מחירים לאורך זמן, ולא בטוח שההמתנה כדאית בזמן שעובר.
הכי מעניין
ננסה בסקירה שלנו לתת נתונים וכיווני מחשבה, לציבור שמתלבט אם לרכוש עכשיו דירה או להמתין, כמובן שההחלטה בסופו של דבר היא אישית, בהתאם למאפיינים של כל אחת ואחד וכל משפחה.
מדד מחירי הדירות | צילום: למ"ס
פחות עסקאות, אבל שוק הדיור פעיל
בשנת 2025 נמכרו כ-90 אלף דירות - ירידה לעומת השנה הקודמת, אך עדיין היקף משמעותי. רוב העסקאות היו בדירות יד שנייה, בעוד שבדירות החדשות נרשמה ירידה חדה בעסקאות. זה אומר שהציבור עדיין קונה, אבל בזהירות. רבים המתינו לראות לאן השוק הולך, במיוחד אחרי עליית הריבית והמלחמה. התוצאה היא שוק פחות סוער, אך רחוק מאוד מקיפאון מוחלט, למעשה, הנתונים מצביעים על שוק שמתייצב לא משבר, אלא תקופה של הסתגלות.
עשרות אלפי דירות לא נמכרו
בסוף 2025 נותרו למכירה יותר מ-86 אלף דירות חדשות ברחבי הארץ, ובניכוי עונתיות כ-83 אלף דירות. זהו נתון גבוה מאוד היסטורית, המשמעות היא היצע גדול במיוחד שמפעיל לחץ על הקבלנים למכור. זמן המכירה הממוצע מתקרב לשנתיים וחצי, כמעט 30 חודשי היצע, נתון שמעיד על שוק עם הרבה פחות ביקוש משנים קודמות כמו בשנת 2022, בשיא הביקושים והמרדף אחרי הדירה. בערים כמו ירושלים, תל אביב ובת ים המלאי גבוה במיוחד, מה שיוצר תחרות בין פרויקטים וקבלנים, באותן ערים. עבור הרוכש זו נקודת כוח שלא תמיד הייתה קיימת בעבר. קבלנים מציעים לעיתים קרובות (למרות מגבלות בנק ישראל מחודש מרץ 2025), מבצעי מימון, שדרוגים, הנחות או תנאי תשלום גמישים. לכן למרות העלייה במדדי המחירים, בפועל ניתן למצוא הזדמנויות במיוחד למי שמוכן להתמקח ולעשות סקר שוק יסודי. המחירים אמנם עולים, אבל גם כוחו של הרוכש עדיין משמעותי מול ההיצע הגדול, לפחות בשלב זה.
דירות חדשות שנותרו למכירה בערים הגדולות - דצמבר 2025 | צילום: למ"ס
בטבלה ניתן לראות כי ירושלים זינקה למקום הראשון עם היצע של 10,234 דירות שלא נמכרו, מתחתיה תל אביב עם 9,709 דירות, ואחריה בת ים עם 5,145 דירות.
גם בנתניה, אשדוד, רמת גן, פתח תקווה, חיפה ,ובית שמש, נותרו אלפי דירות חדשות שלא נמכרו.
ככל שמספר הדירות החדשות שלא נמכרו באותה עיר גדול מעיר אחרת או סמוכה, סביר להניח שהלחץ על הקבלנים למכור באותה עיר גדול יותר, וניתן להשיג מחיר ותנאים טובים יותר.
עוד כתבות בנושא
איך לנצל את השוק הנוכחי
מי ששוקל רכישת דירה כיום צריך לפעול בצורה מחושבת יותר מאשר בעבר. קודם כל, לבצע סקר שוק אמיתי בין כמה פרויקטים ולא להסתפק בהצעה הראשונה. כדאי לבדוק דירות מוכנות או קרובות לאכלוס, כי לעיתים הן משתלמות יותר מדירות על הנייר שיימסרו בעוד שנים. חשוב לבחון היטב את תנאי המימון, כולל מבצעי 20/80 או הלוואות קבלן, ולוודא שההחזר העתידי אפשרי. בנוסף, לא להתבייש להתמקח כפי שהצענו, תופתעו מההנחות והתנאים שתקבלו. המלאי הגדול נותן לרוכשים כוח, גם בדירות יד שנייה יש כיום יותר גמישות במחיר. והכי חשוב: לא לבסס החלטה רק על תחזיות מחירים - אלא על יכולת כלכלית אמיתית וצורכי מגורים.
המחיר הממוצע לדירה נע כבר סביב 2.3-2.4 מיליון שקל, ובאזור המרכז הרבה מעבר לכך. המשמעות היא משכנתאות כבדות מאוד, לעיתים מעל מיליון וחצי שקל. זה גורם מרכזי לזהירות מחויבת מצד הקונים. עם זאת, אם הריבית תרד בהמשך תרחיש בהחלט אפשרי, ההחזרים עשויים לרדת והביקוש עלול להתחזק. מצב כזה יכול לתמוך בעליית מחירים נוספת. לכן חלק מהרוכשים מעדיפים לפעול כבר עכשיו. אחרים ממשיכים להמתין. אין כאן תשובה אחת נכונה, אלא החלטה שמבוססת בעיקר על יכולת פיננסית מאפיינים וצרכים אישיים, אבל כדאי לא לדחות יותר מדי את ההחלטה, רק מתוך ציפייה לירידות.
אולי כדאי לרכוש דירה יד שנייה?
דירות יד שנייה שמרו בשנת 2025 על יציבות מחירים, ומספר העסקאות היה גבוה בהרבה ממספר הדירות החדשות שנמכרו: 56,660 דירות יד שנייה, מול 34,030 דירות חדשות בלבד.
לדירות יד שנייה יתרונות רבים כמו וודאות ברכישת נכס קיים, סביבה, שכנים, תשתית ופיתוח קיימים ועוד. מנגד, צורך לקחת את כל המשכנתא במקביל לרכישת הנכס, להבדיל מפריסת התשלום בדירה חדשה. ישנן דירות יד שנייה חדשות יחסית, שבהחלט שווה לבדוק ולנצל את היתרונות ברכישת דירה כזאת.
כמה דירות נמכרו בישראל ב-2025 | צילום: למ"ס
מה הלאה?
שנת 2026 עשויה להיות שנה דרמטית, בעיקר בגלל הציפייה להמשך ירידת הריבית, שצפויה לרדת לפחות פעמיים במהלך השנה, לפי הפרשנים הצופים את התנהגות נגיד בנק ישראל. העובדה שמדובר בשנת בחירות, עושה את הצפי להתנהגות השוק יותר מורכבת. מה שבטוח, במקביל לעולם הכלכלי שמשתנה כל הזמן, גם שוק הדיור בישראל כבר לא יישאר אותו דבר לאחר שנת 2025 הסוערת.
אם לא יהיו שינויים או תרחישים בלתי צפויים שיגרמו לביקוש חריג, כמו למשל גל עלייה של יהודים מחו"ל בגלל התפרצות האנטישמיות, היזמים והקבלנים שנותרו עם מלאי גדול של דירות ימשיכו להיות בלחץ למכור, וימציאו עוד ועוד גימיקים ותרגילי שיווק מפתים.
עוד כתבות בנושא
הציבור כנראה ימשיך להיות סלקטיבי וזהיר בהחלטות, נראה יותר עסקאות נקודתיות ופחות מגמה כללית ברורה, לפחות עד התבהרות סביבת הריבית. אזורים חזקים ומבוקשים ימשיכו לשמור על המחירים עם תנודתיות שיכולה להגיע גם ל10%, אך עדיין ישמרו על מעמדם. אזורים חלשים או רחוקים מהמרכז שהבנייה בהם הייתה מאסיבית משיקולים לא רלוונטיים בהכרח מול הגידול הטבעי באוכלוסייה (כמו בדרום: באופקים, נתיבות, דימונה, באר שבע ועוד), וללא תשתיות תחבורה ותעסוקה הולמות, עלולים להיפגע יותר.
זו תהיה שנה של הבחנה בין רצון, צורך, ויכולת מימוש החלטות, מול שוק דינמי ומשתנה ולעיתים בלתי צפוי. לפחות בכל הנוגע להיקף המשכנתאות הנלקחות ע"י הציבור, ניתן לומר שיש יציבות ובניגוד לרושם שנוצר על קיפאון בשוק הדיור, היקף ההלוואות ממשיך להיות גבוה, מדי חודש נלקחות בישראל הלוואות בכ-9 מיליארד שקל בממוצע, ובשנה כ-100 מיליארד שקל, וכנראה גם בשנה האזרחית הנוכחית זה יהיה ההיקף.