שוק הדיור בישראל עובר בשנים האחרונות שינוי תפיסתי משמעותי, כאשר מגורים בשכירות כבר אינם נתפסים בהכרח כ"שלב זמני" עד רכישת דירה, אלא לעיתים כבחירה מודעת ואסטרטגית.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות בישראל עומד בשנים האחרונות סביב 30%, כאשר באזורי הביקוש המרכזיים הנתון אף גבוה יותר. נתונים אלה מופיעים בסקרי הוצאות משקי הבית ושוק הדיור של הלמ"ס, שם ניתן למצוא טבלאות מפורטות לפי אזור גאוגרפי, הכנסה וגיל.
עוד כתבות בנושא
מרכז המחקר והמידע של הכנסת ציין במספר סקירות כי העלייה בשיעור השוכרים קשורה לעליית מחירי הדירות ולשינוי בהרכב משקי הבית. גם בנק ישראל התייחס לתופעה בדו"חות היציבות הפיננסית והדיור, תוך הדגשה כי העלייה במחירי הדירות בעשור וחצי האחרונים הקשתה על כניסה לשוק הבעלות.
הכי מעניין
במקביל, הציבור הישראלי נחשף יותר למודלים בינלאומיים שבהם שכירות היא צורת מגורים נפוצה. שילוב גורמים כלכליים, דמוגרפיים ותרבותיים יצר מציאות שבה שכירות כבר אינה בהכרח פשרה. במקרים רבים מדובר בהחלטה פיננסית שקולה, במיוחד בקרב אוכלוסיות משכילות ובעלות מודעות כלכלית. נתונים מפורטים בנושא זה ניתן לראות לאורך השנים בטבלאות הלמ"ס על בעלות מול שכירות, וכן בסקירות הכנסת בנושא שוק הדיור. התמונה הכוללת מצביעה על מגמה מתמשכת ולא תופעה זמנית, כפי שניתן לראות בתרשים.
דירות למגורים (באלפים) ודירות בשכירות (באחוזים) | צילום: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
החישוב הכלכלי תשואה, סיכון ונזילות
המשפט הידוע של מתנגדי בעלות על הדירה - "לשים את כל הכסף בקירות זו טעות" - מוכר, אבל למשפט הזה מתווספים עוד ועוד מאמינים. אחד הגורמים המרכזיים למעבר לתפיסה הזו הוא שינוי החשיבה הכלכלית.
יותר ישראלים, בעיקר בעלי משקי בית משכילים ובעלי הכנסה בינונית-גבוהה, בוחנים את הדיור דרך פריזמה פיננסית. ובמדד שוק ההון מול נדל"ן, מדובר בפער שעשוי להגיע לעשרות אחוזים בתשואה, במיוחד בשנתיים האחרונות, כששוק הנדל"ן בסטגנציה ואפילו בירידת מחירים.
על פי בנק ישראל ומשרד האוצר, תשואת השכירות הממוצעת בישראל נעה סביב 2.5% בלבד (לפני הוצאות, תחזוקה ומיסוי), כאשר במקביל, הריבית על משכנתאות עלתה משמעותית מאז 2022, והעלויות הכוללות של רכישת דירה התייקרו.
כתוצאה מכך, ולא רק: לפי סקירות של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, יותר משקי בית בוחרים - במיוחד כיום - להשקיע הון פנוי בשוק ההון או בנכסים פיננסיים שונים במקום בנדל"ן למגורים.
החסרונות ברכישת דירה:
- רכישת דירה דורשת הון עצמי גבוה מאוד
- התשואה השוטפת נמוכה יחסית
- סיכון קיים לשינויי ריבית או ירידת מחירים
- ה"נזילות" נמוכה מאוד, מכיוון שמכירת דירה עלולה להימשך זמן רב
יתרונות מגורים בשכירות:
- גמישות תעסוקתית וגאוגרפית
- ניהול השקעות פיננסיות חלופיות
- הימנעות מהתחייבות ארוכת טווח
- שימור נזילות פיננסית
מחירי הדירות והריבית שינו את המשוואה
גורם משמעותי לבחירה בשכירות הוא העלייה החדה במחירי הדירות לצד התייקרות המשכנתאות. לפי מדדי מחירי הדירות של הלמ"ס, מחירי הדירות בישראל עלו ריאלית בכ-150% מאז סוף שנות ה-2000, נתון המופיע בטבלאות המדד הרשמיות. במקביל, בנק ישראל מצביע בדו"חותיו על עלייה משמעותית בריבית המשכנתאות מאז 2022, מה שהגדיל את ההחזר החודשי והקשה על זוגות צעירים וגם על משפרי דיור.
נתונים רשמיים מראים כי ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה טיפוסית בישראל הגיע לרמות גבוהות מאוד, לעיתים מאות אלפי שקלים ואף מעבר לכך. כאשר בוחנים את העלות הכוללת של המשכנתא לאורך שנים, כולל ריבית, ביטוחים ועלויות נלוות, התמונה הכלכלית מורכבת יותר מהשוואה פשוטה בין שכירות לבעלות.
עוד כתבות בנושא
לפי סקירות האוצר, הלמ"ס והכנסת, ההחזר החודשי הממוצע למשכנתא עלה באופן ניכר בתקופת העלאות הריבית, במיוחד כשסכום משכנתא ממוצעת חצה כבר את רף מיליון השקלים. מצב זה גורם למשקי בית רבים לשקול מחדש את כדאיות הרכישה. גם גרפים של יחס מחיר דירה להכנסה מצביעים על רמות גבוהות יחסית בישראל. התוצאה היא שינוי בהתנהגות הצרכנים, כאשר יותר משקי בית בוחרים להמתין, או אף להישאר בשכירות לאורך זמן. מדובר בהחלטה כלכלית שנשענת על נתונים ולא רק על תחושות או העדפות על בסיס רגשי.
תשואת השכירות מדירה מול השקעות חלופיות
היבט חשוב נוסף הוא ההשוואה בין תשואת נדל"ן למגורים לבין חלופות השקעה אחרות, גם אם לא נתייחס לשנה המדהימה של הבורסה בישראל עם תשואות של עשרות אחוזים במדדים. לפי נתוני בנק ישראל ומשרד האוצר, תשואת השכירות הממוצעת בישראל נעה סביב 2.5% בשנים האחרונות, ולעיתים אף פחות באזורי הביקוש, כנ"ל.
כאשר משווים זאת לתשואות אפשריות בשוק ההון, בקרנות כספיות, אגרות חוב ממשלתיות או תיקי השקעות מגוונים, חלק מהמשקיעים מגיעים למסקנה שהשקעה בדירה אינה בהכרח האפיק הנכון ביותר. בנוסף, השקעה פיננסית מאפשרת נזילות גבוהה יותר ופיזור סיכונים, בנכסים פיננסיים בישראל ובארה"ב למשל.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב | צילום: רועי אלימה, פלאש 90
גם נתוני רשות שוק ההון מצביעים על גידול בנכסים פיננסיים מנוהלים. ניתן לראות עלייה בהיקף ההשקעות בקרנות נאמנות ובקופות גמל להשקעה, כמו גם פוליסות חיסכון המנוהלות ע"י בתי ההשקעות וחברות הביטוח.
מצב זה תורם להחלטה של חלק מהציבור לגור בשכירות ולהשקיע את ההון במקום אחר. מדובר בגישה פיננסית מודרנית יחסית, המשלבת חישוב תשואה, סיכון ונזילות, ובעיקר "לא לשים את כל הכסף בקירות". הנתונים הרשמיים והשיח תומכים בכך שהדיון כבר אינו אידיאולוגי בלבד, אלא כלכלי מובהק.
ישראל מול העולם, עם בעלות על רוב הדירות
למרות העלייה בשכירות, ישראל עדיין מדורגת כמדינה עם שיעור בעלות גבוה יחסית. לפי נתוני OECD והלמ"ס, שיעור הבעלות על דירות בישראל גבוה מהמקובל בחלק ממדינות אירופה. בגרמניה ובשוויץ, למשל, שיעור השוכרים גבוה מאוד. בטבלאות השוואתיות של OECD ניתן לראות את ההבדלים בין המדינות.
הסיבות לכך כוללות מדיניות היסטורית, מבנה שוק הדיור ותרבות כלכלית. בישראל בעלות על דירה נתפסה שנים רבות כעוגן ביטחון, אך גם כאן המגמה משתנה. יותר צעירים בוחנים חלופות, נתונים בינלאומיים מאפשרים לראות את ישראל בהקשר רחב, כאשר המגמה ברורה: ישראל מתקרבת בהדרגה למודל המערבי בעולם, כפי שניתן לראות בתרשים.
עם זאת, בקרב רבים בציבור, עדיין סוגיית היציבות בשכירות וחוסר בדירות לשכירות ארוכת טווח, היא אחד החסמים המרכזיים בישראל, למעבר רחב יותר למודל הזה.
אחוז משקי הבית המתגוררים בשכירות במדינות האיחוד האירופי בשנת 2023 | צילום: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
יתרונות וחסרונות למגורים בשכירות
יתרונות:
- גמישות מלאה - מעבר קל בין אזורים
- חיסכון בהון עצמי
- פיזור סיכונים - אפשר להשקיע בשוק ההון או בנכסים אחרים
- תחזוקה פחותה - לרוב על בעל הנכס
חסרונות:
- חוסר יציבות לטווח ארוך כי ישנה תלות במשכיר
- עליות שכר דירה, במיוחד באזורי ביקוש
- אין צבירת הון בנכס - בניגוד לבעלות