שנת 2025 תיזכר כשנה שבה שוק הדיור הישראלי התנהל בניגוד לאינטואיציה הציבורית. מצד אחד, הריביות נותרו גבוהות, אי־הוודאות הכלכלית והביטחונית לא נעלמה, והביקוש "הטבעי" לדירות נחלש. מצד שני, נתוני התחלות הבנייה והיתרי הבנייה הגיעו לרמות שיא, ומלאי הדירות החדשות שלא נמכרו תפח לממדים חריגים 83,500 דירות. הציבור שמע על "משבר", אבל בשטח נוצר מצב מורכב יותר: הרבה דירות, מעט קונים, והרבה יצירתיות מצד הקבלנים.
זו הייתה שנה שבה המספרים סיפרו סיפור אחד, והתחושה ברחוב סיפור אחר. מי שהבין את הפער הזה הרוויח זמן, כסף ושקט נפשי. מי שהתעלם ממנו – שילם מחיר.
בית דירות ביבנה | צילום: יוסי אלוני, פלאש 90
הפרדוקס של 2025
במהלך 2025 נרשם אחד הפערים הגדולים שידענו בין היצע לביקוש. מספר הדירות "בבנייה פעילה" (כלומר דירות שהחלה בנייתן אך לא הסתיימה), חצה רמות שלא נראו בעבר: כ-190,000 דירות, ומספר הדירות החדשות המוכנות אך לא נמכרות הגיע גם הוא לשיא היסטורי.
הכי מעניין
במקביל, היקף העסקאות בשוק החופשי נותר נמוך יחסית, במיוחד בקרב משפרי דיור. משקי בית רבים בחרו “לשבת על הגדר” ולא למהר להתחייב למשכנתא יקרה. מנגד, ההגרלות לדירות בהנחה משכו ביקושי ענק, מה שהעמיק את הקיפאון בשוק החופשי. התוצאה הייתה שוק בכיוונים מנוגדים, שוק אחד קפוא ושוק שני רותח. זו לא קריסה – אלא עיוות זמני, שממנו נולדים גם סיכונים וגם הזדמנויות.
ואגב הגרלות "דירה בהנחה", נכון יותר לקרוא לפרויקט הזה "הקזינו הגדול". מעטים מתעשרים מדירה במחיר מציאה במקום מבוקש, והרוב חוזרים הביתה בלי דירה ובלי הנחה.
ככה זה כשלהגרלות ניגשים מעל 130,000 משתתפים, שמתחרים בקושי על כ-7,000 דירות, שמחציתן משוריינות לחיילי מילואים.
עוד כתבות בנושא
המבצעים הפסיקו לשכנע
בשנת 2025 ראינו גל רחב של מבצעי מכר יצירתיים מצד הקבלנים והיזמים. תשלומים נדחים, מודלים של 10% עכשיו והשאר בעוד שנתיים באכלוס, מה שמקובל לכנות עסקאות "על הנייר", סבסוד ריבית והבטחות ל"שקט כלכלי" הפכו לחלק מהנוף.
אלא שהציבור כבר לא מתרשם כמו בעבר. יותר ויותר רוכשים הבינו שמבצע אינו משנה את גובה ההחזר החודשי בטווח הארוך, במיוחד כשהריבית גבוהה. האמון בסיסמאות כמו "הזדמנות חד־פעמית" נשחק. גם הקבלנים עצמם גילו אמת לא נוחה: הבעיה אינה תנאי התשלום, אלא חוסר הוודאות הכללית. גם מי שיכול היה להרשות לעצמו לקנות, בחר לא פעם להמתין, השוק עבר משלב של התלהבות (כפי שקרה בשנים קודמות) לשלב של בדיקה, השוואה ובמקרים רבים החלטה לא להחליט עכשיו, או "לשבת על הגדר" כי מחר כנראה המחירים ירדו עוד. הציבור למד להתנהל בפחות החלטות מהבטן, ויותר בדיקות חישובים ושיקולים רחבים. זו הייתה שנת לימוד כואבת עבור היזמים והקבלנים, וגם שיעור עבור הרוכשים הפוטנציאלים.
בתרשים 4 של הלמ"ס - ניתן לראות באיזה ערים גדולות "נתקעו" הקבלנים עם מלאי דירות שלא הצליחו למכור, באוקטובר 25. אולי כדאי לחפש את ההזדמנויות באותן ערים.
ערים שבהן נותר מלאי גדול של דירות ללא קונה | צילום: הלמ"ס
שלושה קהלים, שלושה שיעורים
שנת 2025 הייתה שנה מאתגרת כמעט לכל מי שנוגע בדיור, אבל כל קבוצה למדה ממנה שיעור אחר, והמסקנות בהתאם.
שוכרי הדירות גילו ששכירות אינה בהכרח פתרון זמני, ושאם אין דירה שרשומה על שמכם בטאבו זה לא בהכרח כישלון. להפך, לעיתים זו בחירה כלכלית נבונה שמאפשרת גמישות ושקט נפשי. עבור משפחות רבות, היכולת להימנע מהתחייבות ארוכת טווח בתקופה של אי־ודאות הפכה ליתרון אמיתי.
רוכשי דירה ראשונה למדו שלא כל ירידת מחיר היא הזדמנות, ושלא כל עסקה שנראית זולה באמת מתאימה ליכולת ההחזר שלהם. הם הבינו שהשאלה החשובה אינה כמה תחסוך היום, אלא כמה תוכל לשלם מחר.
משקיעים, מצידם גילו שהתשואות אינן מובנות מאליהן, ושנדל"ן אינו חסין משינויים כלכליים וירידות מחירים. לא כל נכס ממשיך לעלות רק כי הוא בנוי מבטון. אחת הדוגמאות להשקעה גרועה היא באר שבע. אחד מכל שלושה משקיעים בעיר מכר את הדירה שרכש בהפסד. במקרים מסוימים דירה שנרכשה במחיר מסוים לפני 6 שנים, נשארה באותו מחיר גם ב-25, למרות הזינוק במחירים ברוב הערים במהלך השנים האחרונות.
שכונה חדשה באר־שבע. | צילום: גרשון אלינסון, פלאש 90
במקביל, יותר ויותר משקי בית החלו להשוות ברצינות בין תשלום שכירות לבין החזר משכנתא. הנדל"ן חזר להיות החלטה כלכלית מפוכחת, ולא רק רגשית או חברתית. פחות לרוץ לקנות "לפני שיתייקר", הרבה יותר "האם נוכל לעמוד בזה לאורך זמן". זהו אולי השינוי העמוק והמשמעותי ביותר שהביאה עמה שנת 2025.
עוד כתבות בנושא
מבט לשנה הבאה
שנת 2026 עשויה להיות שנה דרמטית, בעיקר בגלל הציפייה לירידת ריבית (המועד הקרוב ב-5.1.26), והעובדה שמדובר בשנת בחירות. מה שבטוח, במקביל לעולם הכלכלי שמשתנה כל הזמן, גם שוק הדיור בישראל כבר לא יישאר אותו דבר לאחר שנת 25 הסוערת.
אם לא יהיו שינויים או תרחישים בלתי צפויים שיגרמו לביקוש חריג, כמו למשל גל עלייה של יהודים מחו"ל בגלל התפרצות האנטישמיות, היזמים והקבלנים שנותרו עם מלאי גדול של דירות ימשיכו להיות בלחץ למכור, וימציאו עוד ועוד גימיקים ותרגילי שיווק מפתים.
הציבור ימשיך להיות סלקטיבי וזהיר בהחלטות, נראה יותר עסקאות נקודתיות ופחות מגמה כללית ברורה. אזורים חזקים ומבוקשים ימשיכו לשמור על המחירים עם תנודתיות שיכולה להגיע גם ל10%, אך עדיין ישמרו על מעמדם. אזורים חלשים או רחוקים מהמרכז שהבנייה בהם הייתה מאסיבית משיקולים לא רלוונטיים בהכרח מול הגידול הטבעי באוכלוסייה (כמו בדרום – באופקים, נתיבות, דימונה, באר שבע ועוד), וללא תשתיות תחבורה ותעסוקה הולמות, עלולים להיפגע יותר. זו תהיה שנה של הבחנה בין רצון, צורך, ויכולת מימוש החלטות, מול שוק דינמי ומשתנה ולעיתים בלתי צפוי.
המלצות מעשיות ל-2026
- למי שמתכנן לקנות דירה, חשוב לבדוק החזר חודשי שמרני, לא להניח שהריבית תרד מהר, וש"המצב יסתדר". להשוות בין הדירות הרלוונטיות ולהתמקח.
- לבחון את היציבות התעסוקתית והמשפחתית בהווה והצפי לעתיד.
- למי שמחזיק דירה להשקעה, כדאי לבדוק תשואה אמיתית נטו, לא לפחד לשקול מימוש אם הנכס אינו מצדיק החזקה.
- לשוכרים, 2026 עשויה להיות שנה לגיטימית להמשיך לשכור.
- לציבור ש"יושב על הגדר", לשקול ניצול הזדמנויות שיש כיום בשפע בשוק.
עוד כתבות בנושא
ומה המדינה צריכה לעשות בנושא שוק הדיור?
הגיע הזמן למצוא שר שיכון במשרה מלאה, להפסיק עם גימיקים כמו "דירה בהנחה", שנותנים פתרון למעטים מאוד, ולמצוא פתרונות רציניים לחסרי הדיור ולכשלים בשוק הדיור.
ישראל צריכה שר שיכון אמיתי. שר השיכון חיים כץ | צילום: אמיל סלמן
לא לשכוח כי הביקוש הכבוש מוערך בקרוב ל-180,000 רוכשים פוטנציאליים, שברגע אחד יכולים להחליט שנימאס להם לשבת על הגדר וליצור ביקוש שיא ששוב יגרום לעליות מחירים. וכבר מזמן הגיע הזמן לפתח שוק שכירות לטווח ארוך בישראל, כמו בעולם המערבי.