אחרי שסוף סוף, לאחר כשנתיים, ירדה הריבית ב0.25%, ולאור הירידה גם במדד המחירים לצרכן לחודש נובמבר ב-0.5%, ושיעור האינפלציה שב-12 החודשים האחרונים ירד ב-0.1% ל-2.4%, יש תחושה שאולי זה הזמן לרכוש דירה.
זאת במיוחד כשנתוני הכלכלן הראשי באוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציירים תמונה חריגה בעוצמתה: שוק הדיור בישראל מצוי בהאטה עמוקה ומתמשכת. היקף העסקאות בדירות חדשות ויד שנייה נמצא ברמות נמוכות במיוחד, שמחזירות את השוק לשנות ה-2000. קחו למשל את הנתונים על מספר רוכשי הדירות החדשות בשוק החופשי (ללא סבסוד ממשלתי), באוקטובר- 1,038 בלבד, ירידה של כ-40% ביחס לשנה שעברה, ו-42% ביחס לחודש שעבר!
קבלנים מדווחים על קושי למכור, על מלאי דירות לא מכורות ההולך ותופח, ועל מעבר גובר למבצעי מימון ודחיית תשלומים כדי להזיז עסקאות. במקביל, מדדי הלמ"ס מלמדים כי מחירי הדירות מדשדשים ואף מציגים ירידות נקודתיות, בעוד סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על יכולת המימון של משקי הבית. כל אלה אינם "תיקון זמני", אלא סימנים למשבר אמיתי שמערער את המודל המוכר של קניית דירה בישראל.
הכי מעניין
עוד כתבות בנושא
למי שיכול כיום לרכוש דירה, בהחלט מומלץ לבדוק זאת ברצינות, במיוחד לאור הזדמנויות שיוצר השפל בשוק. אך גם כעת, רכישת דירה שמחירה הממוצע כבר מגיע ל- 2.6 מיליון שקל לפחות, היא עדיין עסק יקר למדי המצריך לקיחת משכנתה גדולה, משימה כבדה במיוחד לזוגות צעירים.
מה אם אין הון עצמי מספיק ובכל זאת רוצים נדל"ן? אולי יש חלון הזדמנויות לחשיבה אחרת – למשל השקעה בנדל"ן מחוץ לגבולות ישראל?
הדשא של השכן שמעבר לים
השקעה בחו"ל דורשת בעיקר שינוי חשיבה, פתיחות לשווקים חדשים, מחשבה ובדיקות יסודיות – בפרט כשאנחנו עוסקים ברכישת נדל"ן.
כמובן, רוב הישראלים מעדיפים דירה בישראל, וזו חשיבה בסיסית נכונה, אבל מה קורה כשאין מספיק הון עצמי? כשצריך להתמודד עם משכנתא שנוגסת לעיתים בחצי מהמשכורת?
והמחירים הם לא השיקול היחיד. השקעה בנדל"ן מחוץ לישראל מושכת יותר ויותר ישראלים, בשל שילוב של כמה יתרונות מרכזיים: אפשרות לפיזור סיכונים גיאוגרפי, הכנסה שוטפת במטבע זר, וחשיפה לשווקים שבהם תנאי הכניסה פשוטים יחסית. במדינות מסוימות, בעיקר באגן הים התיכון, ניתן עדיין לרכוש דירה להשקעה בסכומים שבישראל נראים כיום בלתי אפשריים. ב-100-150 אלף יורו – מחיר חדר בקושי בישראל, או דירה קטנה ומוזנחת בבאר שבע – אפשר לרכוש בית בחו"ל ובו ליהנות מביקוש יציב לשכירות מקומית או תיירותית, וגם להרגיש שיש לנו גם "דירת מקלט" בחו"ל.
עם זאת, הפוטנציאל הכלכלי אינו מספיק. השקעה מעבר לים מחייבת הבנה של רגולציה מקומית, מיסוי, סיכון מטבע וניהול מרחוק. מי שנכנס לשוק הזה מתוך ציפייה לתשואה מהירה עלול להתאכזב; ורק מי שניחן בראייה ארוכת טווח, בדיקת נאותות והבנה שהפשטות לכאורה מסתירה מורכבות – עשוי למצוא בו אלטרנטיבה אמיתית ולרכוש במחיר נמוך בית שבישראל אפשר רק לחלום עליו.
לרנקה, קפריסין | צילום: נתי שוחט / פלאש 90
יוון וקפריסין
יוון וקפריסין הפכו בשנים האחרונות ליעדים בולטים עבור ישראלים המחפשים נדל"ן מעבר לים, ולא במקרה. הקרבה הגיאוגרפית, התרבות המוכרת יחסית והמחירים שעדיין נמוכים משמעותית מישראל, יוצרים תחושת נגישות וביטחון. ביוון, בעיקר באתונה ובערי חוף ביוון, הביקוש לשכירות נותר גבוה בזכות תיירות מתמשכת ואוכלוסייה מקומית ששיעור הבעלות בה נמוך. קפריסין, ובעיקר אזורי לרנקה, פאפוס, ולימסול, מציעה שוק קטן ויציב יותר, עם יתרון של מערכת משפטית פשוטה יחסית ומיסוי שנחשב נוח למשקיעים זרים. עבור ישראלים רבים, מדובר לא רק בהשקעה אלא גם בנכס עם שימוש כפול – הכנסה שוטפת היום ואפשרות לחופשות או מגורים בעתיד.
עם זאת, דווקא הפשטות היחסית וההתלהבות הגוברת מחייבות זהירות וייעוץ עם מומחים באותן מדינות וערים. בשווקים קטנים, התמונה עלולה להשתנות במהירות: שינוי רגולטורי, מצב כלכלי מידרדר כפי שקרה בעבר ביוון, שינוי ביחס של האוכלוסייה המקומית למשקיעים זרים – כל אלה ועוד עשויים לשנות את התמונה ללא אזהרה.
כדי לקבל התרשמות מאפשרויות רכישה ביוון ובקפריסין, הבאנו מספר דוגמאות עם מחירים. נדגיש כי המחירים עשויים להשתנות ומאוד תלויים במיקום, שכונה, רחוב, ומצב הנכס.
אתונה
בירת יוון, מרכז פוליטי, תרבותי וכלכלי שאהוב מאוד על ישראלים. עיר תיירות מרכזית באירופה, ובעלת משיכה גדולה למשקיעים זרים. בשנים האחרונות חווה התאוששות כלכלית מהמשבר של 2008, עם צמיחה בתיירות ובנדל"ן.
מחירי דירות שני חדרים באזורים טובים: 160–220 אלף אירו לדירות חדשות, 140–190 אלף אירו ליד שנייה.
אזורים מבוקשים – מרכז קולונאקי, פנגראטי, וכן אזורי חוף כמו ווליאגמני וגליפאדה.
אוכלוסייה ומהגרים – ריכוז גבוה של מהגרים מאלבניה ועוד מדינות, חלק מהאזורים מתאפיינים בשכונות מעורבות עם אוכלוסייה חלשה.
מגמות למשקיעים – תשואות גבוהות יחסית מהשכרה לטווח קצר, אך קיימת כיום רגישות מיוחדת לאירועים בישראל פוליטיים ולתדמית ישראלית.
רחוב באתונה | צילום: נתי שוחט / פלאש 90
לרנקה
עיר חוף בדרום מזרח קפריסין, עם נמל בינלאומי ושדה תעופה. מתאפיינת באווירה נינוחה ותיירות עונתית חזקה .שדה התעופה בלרנקה משמש עוגן לטיסות המשך בכל אירופה, ובמרחק פחות משעה מישראל – יתרון חשוב לבעלי נכס המעוניינים לבקר ולבדוק את מצבו.
דירות שני חדרים באזורים טובים: 190–230 אלף אירו (חדשות), 170–210 אלף אירו (יד שנייה).
אזורים מבוקשים – פרדוס, מקנזי, דקליה.
אוכלוסייה ומהגרים: שיעור גבוה של מהגרי עבודה, בעיקר מסרי לנקה, הודו, וייטנאם ועוד. בחלק מהשכונות ריכוז גבוה של אוכלוסיות חלשות.
מגמות למשקיעים: ביקוש גבוה לשכירות ארוכת טווח ממקומיים ומהגרים, אך פגיעה קלה בשוק הנופש עקב שינוי תמהיל האוכלוסייה.
לרנקה, קפריסין | צילום: נתי שוחט / פלאש 90
לימסול
המרכז העסקי והפיננסי של קפריסין, עיר מודרנית עם קהילה בינלאומית חזקה.
מחירי דירות 2 חדרים באזורים טובים: 240–300 אלף אירו חדשות, 210–270 אלף אירו יד שנייה. אזורים מבוקשים: מרכז העיר, אזור הנמל החדש, אזור ניאפוליס, ואזור זקאקי, הקרוב לקזינו הגדול באירופה.
אוכלוסייה ומהגרים – אוכלוסייה מעורבת: מקומיים, רוסים, בריטים, ישראלים, וקהילות מהגרים קטנות יחסית. רמת החיים גבוהה מהממוצע בקפריסין.
מגמות למשקיעים: שוק יוקרתי עם עליות מחירים יציבות, אך תשואות נמוכות יחסית בשל מחירי כניסה גבוהים.
פאפוס
יעד תיירותי מובהק בדרום-מערב האי, עם ריבוי אתרי מורשת ומזג אוויר נעים רוב השנה. יתרון משמעותי, להבדיל מלימסול למשל: בפאפוס יש שדה תעופה.
מחירי דירות 2 חדרים באזורים טובים: 160–200 אלף אירו חדשות, 140–180 אלף אירו יד שנייה. אזורים מבוקשים: קאטו פאפוס, קורה צ'וקלי, יוניברסל.
אוכלוסייה – תמהיל של מקומיים, תיירים קבועים, גמלאים מאירופה, ומהגרי עבודה בעיקר מאסיה.
מגמות למשקיעים – שדה התעופה הבינלאומי הופל את היעד למתאים להשקעות נופש עם ביקוש עונתי חזק, אך מושפע מתנודות בתיירות.
פאפוס, קפריסין | צילום: נתי שוחט / פלאש 90
מה מומלץ למשקיע המעוניין לרכוש נכס ביוון וקפריסין?
ראשית, לחשוב אם השקעה כזאת מתאימה לאופי שלכם. לחקור את השוק הספציפי באותה עיר, שכונה ורחוב, וכמובן להיעזר במומחים ישראלים ומקומיים (עו"ד, מתווך, חברת ניהול וכו'). לחפש המלצות אמינות על אותם מלווים להשקעה בחו"ל, ולדאוג כמובן לערבויות וביטחונות לאורך כל תהליך רכישת הנכס.
אם בתקופות רגילות, ללא המצב הביטחוני ברקע, המשקיע הישראלי כמו גם התייר הישראלי היה מבוקש ורצוי, היום כדאי להיות ערני ומעודכן גם בהיבט הזה. מומלץ לבחון את ההתפתחויות המקומיות והמדיניות הרגולטורית כלפי משקיעים, ואת יחס האוכלוסייה המקומית בפרט בשכונות שבהן נמצא הנכס להשקעה. כמו בכל השקעה לא צריך לקבל החלטות פזיזות, בגלל גל שלילי כזה או אחר באותן ערים ביוון וקפריסין, אבל בהחלט כדאי להיערך לכל אפשרות.
וכדאי לזכור שבנדל"ן ובהשקעות, כמו בכל תחום, חשוב לצאת מדי פעם מאזור הנוחות ולגלות אפשרויות מעניינות גם מעבר לים, במיוחד במרחק טיסה קצר מישראל.