בשוק הדיור הישראלי מסתובבים בימים אלה שני משפטים שנשמעים כמעט זהים, אבל בפועל הם הפוכים לחלוטין. הראשון הוא "צריך לעזור לשוק לצאת מהקיפאון". השני הוא "צריך להוזיל ליזמים את הקרקע, את עלויות הפיתוח ואת תנאי התשלום". שניהם נארזים יפה תחת הכותרת "פתרון למשבר הדיור", אבל רק אחד מהם אמור לעסוק ברוכשי הדירות. השני עוסק בהגנה על היזמים - ובמימון ציבורי.
בנייה בקצרין | צילום: מיכאל גלעדי, פלאש 90
כדי להבין את האבסורד, צריך להסתכל על נתון אחד: מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עומד כיום על כ-84 אלף יחידות דיור. בקצב המכירות הנוכחי מדובר בכמעט 29 חודשי היצע - קרוב לשנתיים וחצי של מכירות רק כדי לספוג את מה שכבר נבנה או נמצא בבנייה. בכל שוק חופשי נורמלי יש למצב כזה פתרון פשוט מאוד: המחיר יורד. לא מדובר בקריסה ולא ב"כשל שוק", אלא בדיוק בתפקידו של המחיר. כשיש יותר סחורה מקונים, המוכרים מורידים מחיר עד שהקונים חוזרים.
אלא שכאן נכנסת המדינה לתמונה, ובמקום לתת למנגנון הזה לעבוד היא מתבקשת לנטרל אותו. הדרישה שמעלים גורמים בענף נשמעת תמימה: תמשיכו לשווק קרקעות, אבל תורידו את מחירי המינימום, תוזילו את הפיתוח ותפרסו את התשלומים. לכאורה, מדובר בצעד שנועד "להגדיל את ההיצע". בפועל, זו עלולה להיות דרך אלגנטית למנוע מהמחירים לרדת.
הכי מעניין
צריך לומר את הדבר הפשוט שהשיח בענף מעדיף לטשטש: יזם לא מתמחר דירה לפי כמה עלו לו הקרקע, הבטון והאגרות. הוא מוכר אותה במחיר הגבוה ביותר שהשוק מאפשר לו. אם הציבור מוכן לשלם שלושה מיליון שקל על דירה, הוא לא יוריד את המחיר ל-2.8 מיליון רק מפני שהמדינה חסכה לו 200 אלף שקל בעלות הקרקע. ההפרש יישאר אצלו. ואם השוק חלש והדירות לא נמכרות, ההנחה מהמדינה מעניקה לו בדיוק את מה שהוא צריך כדי להמשיך להחזיק את המחיר ולא להיכנע ללחץ השוק.
בנייה בכפר יונה | צילום: שחר יערי, פלאש 90
וזו הנקודה: המדינה מתבקשת לקחת כסף ששייך לציבור ולהשתמש בו כדי להפחית את הלחץ הכלכלי על מי שמוכר לו דירות. הציבור משלם פעם אחת דרך הקופה הציבורית כדי להקל על היזם, ופעם שנייה בקופה של משרד המכירות כשהוא קונה ממנו את הדירה. קשה לחשוב על מנגנון אבסורדי יותר שיוצג כ"בשורה לזוגות הצעירים".
כאן תמיד מגיעה התשובה הקבועה: אין ליזמים מאיפה להוריד. עלויות הבנייה זינקו, העובדים חסרים, הברזל יקר, המלט יקר, המימון יקר. ייתכן. אבל הטיעון הזה לא מציל את הדרישה לסבסוד - הוא דווקא חושף את הבעיה שבה. אחת משתיים: אם ליזם עדיין יש מרווח רווח, שיתכבד ויוריד מחיר. זה בדיוק מה שאמור לקרות בשוק שבו הביקוש נחלש והמלאי נערם. ואם באמת אין לו שום מרווח, אז הוזלת הקרקע בידי המדינה לא הופכת את הדירה לזולה לרוכש - היא פשוט מונעת מהיזם להפסיד. בשני המקרים הכסף הציבורי אינו מגיע אוטומטית לקונה. הוא קודם כול משפר את מצבו של המוכר.
אין פירוש הדבר שצריך לעצור שיווקי קרקע. להפך. למדינה יש אינטרס מובהק להמשיך לשווק קרקעות גם בתקופה חלשה, כדי שלא נמצא את עצמנו בעוד כמה שנים שוב מול מחסור חמור בהיצע. ישראל גדלה במהירות, מספר משקי הבית עולה, ויש צורך אמיתי לבנות לטווח ארוך. אבל מכאן ועד למסקנה שהמדינה צריכה להעניק הנחות ליזמים כדי שימשיכו לקנות קרקע הדרך ארוכה מאוד.
עוד כתבות בנושא
זה בדיוק הטריק הרטורי: לכרוך יחד שני דברים שונים לחלוטין. מצד אחד, "צריך להמשיך לבנות". נכון. מצד שני, "לכן צריך להוזיל ליזמים את הקרקע". לא נכון. אפשר לשווק קרקע בלי להבטיח ליזמים רשת ביטחון מפני ירידת מחירים. אפשר לדאוג להיצע העתידי בלי להשתמש בכספי הציבור כדי להגן על הרווחיות בהווה.
אם המדינה באמת רוצה לסייע לרוכשי הדירות, היא צריכה לדרוש דבר פשוט: כל הטבה שהיא מעניקה צריכה להגיע באופן ברור ומדיד למחיר הסופי של הדירה. בלי מנגנון כזה, אין כאן מדיניות דיור אלא סבסוד ענפי. אין כאן בשורה לזוגות צעירים אלא ביטוח ליזמים.
השוק הישראלי לא צריך כריות אוויר שימנעו ממנו להתאים את עצמו למציאות. אם יש 84 אלף דירות שמחכות לקונים, הדבר האחרון שהמדינה צריכה לעשות הוא לעזור למוכרים להמשיך להחזיק את המחיר. מי שרוצה לפתור את משבר הדיור צריך לדאוג שהמחיר ירד. מי שרוצה למנוע ממנו לרדת - לפחות שלא ימכור לנו את זה כפתרון לרוכשים.
עוד כתבות בנושא
עוד כתבות בנושא
