במקום להוזיל דירות, "מחיר למשתכן" הפכה למסלול מהיר למיליון

במשך שנים שיווקו לנו את "מחיר למשתכן" כתוכנית חברתית שמטרתה לסייע לזוגות צעירים. המדינה, כך סיפרו לנו, נחלצת לעזרת משפחות בתחילת דרכן שרק רוצות קורת גג. אבל נתונים עדכניים מעידים שמטרה לחוד ומציאות לחוד. בפועל, המדינה עשתה דבר אחר לגמרי: היא יצרה מסלול ממשלתי שהפך לא מעט זוגות צעירים למיליונרים חדשים.

גלית בן־נעים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, חזרה אל אחת ההגרלות הראשונות של מחיר למשתכן, בלוד, מאפריל 2016. כ־340 זוכים רכשו אז דירות מוזלות. באפריל 2023 הוסרה החסימה שאסרה עליהם למכור את הדירות במשך חמש שנים מעת קבלת המפתח. ומה קרה מאז? 150 מהם, כלומר 43 אחוז מהזוכים, כבר מכרו את הדירה. 13 זוכים נוספים כבר רכשו דירה אחרת והודיעו כי בכוונתם למכור את דירת מחיר למשתכן שברשותם. הרווח הממוצע מהמכירה עמד, לפי בן־נעים, על כ־1.2 מיליון שקל. לא רע בכלל.

כאשר כמעט מחצית מהרוכשים מוכרים את הדירה ברגע שהדבר מתאפשר להם, ברור שלא מדובר במדיניות לסיוע בדיור אלא במדיניות לעידוד השקעות בנדל"ן. הדירות האלה, כפי שמזכירה בן־נעים, היו ברובן דירות ארבעה חדרים, כאלה שמתאימות בהחלט למשפחה צעירה ואינן מחייבות מעבר מהיר לדירה גדולה יותר. מראש נקבע כי מי שזוכה בדירה לא יוכל למכור אותה בחמש השנים הראשונות, שכן המטרה הייתה לסייע לזוגות צעירים להגיע לדירה למגורים. אבל המהירות שבה הדירות הללו נמכרות מרגע שחמש השנים הללו חולפות, מעידה על כך שרבים מהזוגות הללו התכוונו מראש למכור אותן. רבים מהם משתמשים בכסף כדי לקנות דירה אחרת, כזו שבה הם באמת רוצים לגור.

כל זה מעלה כמובן את התהייה הנושנה, מה ההצדקה של "מחיר למשתכן". אם המדינה מעוניינת להעניק הטבה של כמה מאות אלפי שקלים לזוגות צעירים, שתאמר זאת בגלוי ותיתן להם את הכסף ישירות לפי קריטריונים ברורים, כדי שיעשו איתו מה שהם רוצים. ממתי תפקידה של המדינה הוא לחלק הזדמנויות השקעה? מדוע משאב ציבורי יקר כל־כך צריך להפוך לכרטיס הגרלה שמעניק למעטים אפשרות לקנות בזול, להמתין, למכור ביוקר ולהתקדם לנכס יקר יותר?

בכך לא מסתיימים העיוותים של התוכנית שמלווה אותנו כבר עשור, כל פעם בשם אחר (עכשיו קוראים לה "דירה בהנחה"). בניגוד להבטחה שליוותה אותה מתחילתה, תוכנית מחיר למשתכן לא הורידה את מחירי הדיור, אלא להפך; מחירי הדיור בעשור האחרון רק עלו. מי שעלה בגורל קיבל אומנם דירה בהנחה, ובעבורו המחיר היה נמוך יותר, אבל לכל השאר – המחיר עלה. זה קרה משום ש"מחיר למשתכן" הגדילה את הביקוש בשוק שההיצע בו נמוך ממילא. כלומר, אנשים רבים שמלכתחילה לא היו שוקלים לקנות דירה, ואולי היו ממתינים כמה שנים, לא רצו להחמיץ את ההזדמנות להנחה ונכנסו לשוק בדוחק, תוך נטילת הלוואות. הם הגדילו את הביקוש, וגרמו למחירים בשוק לעלות (לצד גורמים אחרים).

מחקר אחר של הכלכלן הראשי במשרד האוצר הצביע על היבטים נוספים של חוסר שוויון בחלוקת המשאב הממשלתי הזה. דירה בתל־אביב איננה שווה לדירה באופקים, וההנחה גדולה יותר ככל שהדירה יקרה יותר. בנק ישראל העריך כי דירות שנמכרו במסגרת התוכנית היו זולות בכ־26 עד 40 אחוז מדירות דומות בשוק החופשי, אבל במונחים כספיים הפער היה עצום: הנחה ממוצעת של כ־308 אלף שקל במחוז הצפון לעומת כ־1.2 מיליון שקל במחוז תל־אביב. בפרויקטים מסוימים מרבית הזוכים היו בעלי הכנסות גבוהות במיוחד, שהרי מי עוד יוכל להרשות לעצמו הון ראשוני לפרויקטים במרכז, אפילו אחרי ההנחה של מחיר למשתכן? וכל זה לפני שדיברנו על חלוקה של משאב ציבורי יקר באמצעות הגרלות, ועל הוויכוח סביב חלוקת הנחה בדירה לחרדים שאינם מתגייסים. במילים פשוטות: הכוונות הטובות הובילו לחלוקה נטולת הבחנה והיגיון של כסף ציבורי.

מחיר למשתכן לא פתרה את משבר הדיור. היא לא הורידה את מחירי הדירות לציבור הרחב, לא הגדילה את ההיצע בקצב הנדרש, ולא טיפלה בשורשי הבעיה: בעיות תכנון, היצע הקרקע, חסמים, מיסוי וריכוזיות ממשלתית בשוק הדיור. במקום זה היא יצרה פתרון פוליטי נוח: הגרלה. יש זוכים, יש הודעות חגיגיות, יש זוגות צעירים שמקבלים טלפון משמח.

זוהי אולי הבעיה העמוקה ביותר בתוכנית הזאת. כי אף שכולם מבינים את כל זה, קשה מאוד לבטל אותה. יש יותר מדי תמריצים פוליטיים שתומכים בהישארותה ומגמדים את השיקולים המקצועיים, וכעת היא הופכת לזירת התגוששות פוליטית. החרדים רוצים כמובן דירות בהנחה בבנייה שמותאמת לצורכיהם (בריכוזים חרדיים, בניינים נמוכים ומרפסות סוכה), הציונות הדתית רוצה יותר דירות בהנחה למילואימניקים, בפריפריה רוצים יותר הנחות בפריפריה, ובמרכז רוצים דירות בהנחה גם באזורי הביקוש. בסופו של דבר, הטבה ששווה מיליונים הולכת למי שיש לו יותר כוח פוליטי, וכמובן למי ששפר עליו מזלו וזכה בהגרלה.