רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הוקמה כדי לנהל את קרקעות הלאום. לא כדי לתכנן, לא כדי ליזום מדיניות ולא כדי להפוך לגורם החזק ביותר במערכת הדיור, הקרקע והפיתוח של מדינת ישראל. ייעודה המקורי היה ברור: גוף מנהלתי, מעין חברת ניהול נדל"ן ציבורי בקנה מידה לאומי, שאמור ליישם מדיניות שנקבעת על ידי הממשלה ומוסדות התכנון – ולא לקבוע אותה בעצמו.
אלא שבפועל, במהלך השנים, רמ"י חרגה בהדרגה מתפקידה. היא חדלה להיות “מנהל קרקעות”, והפכה לגוף תכנוני דומיננטי – ולמעצב מדיניות בפועל. בלי חקיקה מסמיכה, בלי אחריות ציבורית ובלי בלמים ואיזונים ראויים. כך נוצרה מציאות חדשה: לא מדיניות קרקע לאומית – אלא מדינת רמ"י.
החריגה הזו באה לידי ביטוי בראש ובראשונה בהתערבות של רמ"י בתחום התכנון שאינו בסמכותה. באמצעות שליטתה בקרקע וקביעת כללים פנימיים, רמ"י כופה בפועל מגבלות תכנוניות שאינן נובעות מהליך סטטוטורי מסודר. כך למשל, בהחלטה פנימית שלה, היא מגבילה את היקף שטחי התעסוקה במועצות אזוריות באמצעות מכסות קשיחות, שאין להן עיגון תכנוני אמיתי.
הכי מעניין
המשמעות אינה מקומית או נקודתית. הגבלות אלו מונעות את פיתוחם של מרכזים לוגיסטיים לאורך תוואי הרכבת – תשתיות הכרחיות להקמתו של ציר הסחר הבינלאומי החדש שנגזר מהסכמי אברהם. ציר זה אמור לחזק את מעמדה הכלכלי והאסטרטגי של ישראל כגשר יבשתי אזורי, אך בפועל נבלם בשל החלטות תכנוניות של רמ"י. כך, גוף שאמור לנהל קרקעות מוצא עצמו משפיע ישירות על מדיניות אסטרטגית וגיאו־אסטרטגית של מדינת ישראל.
עוד כתבות בנושא
אך ההתערבות של רמ"י אינה נעצרת בתחום התכנון, והיא אולי חמורה ממנו. כוחה האמיתי מצוי בתחום התקציבי, שם היא חורגת באופן מובהק מסמכותה. רמ"י מנהלת מחזור תקבולים אדיר של למעלה מ־30 מיליארד שקלים בשנה. רק בסעיף “חלף היטל השבחה” לבדו, היא שולטת על תקציב של כ־5 מיליארד שקלים בשנה, אותם היא מחלקת לרשויות המקומיות. זהו כוח שמעניק לה השפעה גדולה מזו של כמעט כל שר בממשלה, למעט ראש הממשלה ושרי האוצר והביטחון.
בפועל, בעוד שהמדיניות הציבורית המוצהרת היא לחזק את הגליל והנגב, סבך הרגולציה של רמ"י גורם לכך שרוב מכריע של העברות הכספים מקופתה לרשויות מקומיות מתבצע דווקא במרכז – בתל אביב או ברמת השרון – ולא בשלומי או בגליל העליון. באמצעות קביעת מחירי קרקע, מנגנוני גבייה והקצאות תקציביות, רמ"י אינה רק מיישמת מדיניות – היא מכתיבה אותה בפועל, מבלי לעבור דרך החלטות ממשלה מסודרות ובלי פיקוח פרלמנטרי אמיתי. המצב דומה לכך שמע״צ לא תסתפק בסלילת כבישים, אלא תקבע בעצמה היכן נכון לבנות כבישים, אילו אזורים יחוברו ואילו יישארו מנותקים – לא מכוח מדיניות לאומית, אלא מכוח “שיקול מקצועי”.
כאן המחיר מתגלה במלוא חומרתו. לא במסמכים ולא בדיונים, אלא במציאות עצמה. בגליל נוצר תהליך מצטבר של קיפאון תכנוני, היעדר פיתוח כלכלי ונטישת אוכלוסייה יהודית צעירה. כשאין אפשרות לבנות, להתפרנס ולהתרחב, ההתיישבות נחלשת – והמרחב הולך ואובד הלכה למעשה.
הכשל העמוק ביותר מתגלה כאשר בוחנים את המערכת במדד התוצאה. תחום הקרקעות, השמאות והמכרזים הפך בישראל למבוך בירוקרטי ומשפטי סבוך, כזה הדורש ידע מקצועי עמוק שמצוי כמעט בלעדית בידי רמ"י. במציאות כזו, הגוף המקצועי אינו רק מיישם מדיניות – הוא מכתיב אותה בפועל.
כך למשל, במכרז שנערך לאחרונה ביישוב דור, שיועד במפורש אך ורק לנכי צה״ל קשים, נדרש נכה צה״ל לשלם למעלה מ־4.5 מיליון שקלים עבור קרקע ופיתוח ציבורי בלבד, עוד לפני מס רכישה. תוצאה כזו אינה יכולה להתיישב עם מדיניות ממשלה מוצהרת שמטרתה להיטיב, לסייע ולאפשר חיים בכבוד לנכי צה״ל. דוגמה נוספת היא סוגיית המצפים בגליל: אם מדיניות הממשלה היא הקצאת קרקעות במחיר מסובסד ליוצאי צבא מהמערך הלוחם, קשה להסביר מדוע מחירי המגרשים בגליל מתחילים סביב 1.4 מיליון שקלים, ולא מסתכמים בכמה מאות אלפי שקלים בלבד, כפי שניתן היה לצפות ממדיניות ממשלה בעת מלחמה.
ברור שלכל מקרה יש הסברים: שמאות, נוסחאות, פרוצדורות ומכרזים “שקופים”. אך כאשר בוחנים את השורה התחתונה, התמונה ברורה: גוף שאמור לממש מדיניות ממשלתית – קובע מדיניות בעצמו. הפערים החריפים בין עליות מחירי הקרקע ביישובים יהודיים לעומת ערביים ממחישים זאת יותר מכל.
עוד כתבות בנושא
מדינת ישראל אינה זקוקה למדינת רמ"י. היא זקוקה לרשות מקרקעי ישראל שחוזרת לתפקידה המקורי: לנהל קרקע – לא לשלוט במדיניות. הסרת חסמים שרירותיים והחזרת הסמכות לידי הממשלה ומוסדות התכנון היא הכרח.
הקרקע היא משאב לאומי. מי שמנהל אותו חייב לזכור: הוא שליח הציבור – לא הריבון.