הנדל"ן נחשב בישראל ובעולם כתחום מאוד שמרני ופופולארי, גבוה בסדר העדיפות של רוב המשפחות, וכזה ששווה להתאמץ עבורו עד ליעד הנכסף: להיות בעל דירה אחת לפחות.
ואכן הנדל"ן, בפרט למגורים ובמיוחד בישראל אבל גם בעולם, מצדיק לאורך שנים את המוניטין והחשיבות שבבעלות על דירה. כל זאת גם מנקודת מבט שמרנית, הרואה ברכישת דירה מעבר לצורך בסיסי למגורים וכהשקעה משתלמת, גם סימן להצלחה בחיים.
עוד כתבות בנושא
רוב הישראלים מכירים רק דרך אחת "להיכנס לשוק הנדל"ן" והיא - לקנות דירה וברוב המקרים עם משכנתא גדולה לשנים רבות, בטח במציאות בישראל כשדירה ממוצעת עולה כבר כ-2.5 מיליון שקל. זו הדרך הקלאסית המקובלת כבר שנים רבות בישראל, וגם בעולם בקרב מי שאינם מכירים אלטרנטיבות אחרות איך להיצמד ל"קטר הנדל"ן", גם ללא השקעה גדולה ומשכנתא.
הכי מעניין
אבל בשנים האחרונות, כשמחירי הדירות מרקיעים והשוק תנודתי, יותר ויותר משקיעים מגלים עולם שלם של השקעות נדל"ן, בלי להחזיק דירה אחת. אלה השקעות שמבוססות על שוק ההון, על פעילות של חברות בנייה, על מדדי נדל"ן, ועל מכשירים פיננסיים שמאפשרים לציבור ליהנות מעליית ערך של נכסים מניבים בלי להיות בעל הבית.
מדובר באפשרויות השקעה שכל אחד ואחת יכולים לעשות לבד, גם בסכומים קטנים, ויש המון מידע באינטרנט. ננסה לעשות סדר, ולהסביר מהן האפשרויות המרכזיות, מה היתרונות והחסרונות של כל נתיב, ומה חשוב לדעת לפני שמחליטים להשקיע בנדל"ן ללא נדל"ן.
מדדי נדל"ן - להשקיע בנדל"ן בפיזור רחב
אחד הנתיבים הפשוטים ביותר הוא השקעה במדדים שעוקבים אחרי מניות נדל"ן. המדדים כוללים חברות כמו חברות בנייה, חברות החזקה, חברות לנדל"ן מניב, וקרנות ריט.
משקיע שקונה תעודת סל או קרן מחקה מדד נדל"ן בעצם קונה "סל" של עשרות חברות – וכך מפזר סיכונים. אם חברת בנייה מסוימת נחלשת, אחרת יכולה לעלות. המדדים משקפים את מצב השוק כולו: ריבית גבוהה בדרך כלל מפחיתה פעילות ורווחים, ריבית יורדת כפי שמסתמן כיום, נותנת רוח גבית.
מדד "ת"א - בנייה" למשל, נסחר בבורסה בת"א ומורכב מ-46 חברות נדל"ן מהגדולות בישראל. מתחילת השנה עלה המדד בכ-16%, וב-3 שנים עלה המדד בכ- 65%.
במקום להשקיע בכל אחת מהחברות בניפרד, המדד משקיע בחברות המובילות ומציע פיזור והקטנת הסיכון.
היתרון הגדול- פשטות, השקעה בכל סכום, שקיפות ומסחר יומי, המאפשר נזילות מהירה.
החיסרון- המדד עלול להיות תנודתי בתקופות של חוסר ודאות, במיוחד כשהריבית גבוהה.
מבנה הבורסה לניירות ערך בתל אביב. | צילום: אדם שולדמן/פלאש90
חברות בנייה ויזמות – מניות נדל"ן עם סיכון גבוה יותר
השקעה ישירה במניות של חברות בנייה ויזמות מעניקה חשיפה למגזר הדינמי ביותר של השוק. החברות מרוויחות מבנייה ושיווק דירות, יוזמות פינוי־בינוי, התחדשות עירונית, ופרוייקטים של תשתיות. כל החברות מופיעות ונגישות בפירוט בכל אתר כלכלי.
כששוק הדירות מתחמם המניות יכולות לעלות עשרות אחוזים תוך זמן קצר. אבל כשהביקושים קופאים, כמו שקרה ב־2023–2024, המניות עלולות לרדת בצורה חדה.
היתרון: פוטנציאל רווח גדול כשיש רוח גבית לדוגמה, הורדת ריבית, עלייה במכירות.
החיסרון: תנודתיות, רגישות גבוהה למצב השוק, לריבית, ולאישורים רגולטוריים.
עוד כתבות בנושא
קרנות ריט בישראל - הכנסה מהרווח ותשואה מהמניה, בלי להיות בעל דירה
קרנות ריט (REIT) הן אחת הדרכים הפופולריות בעולם להיחשף לשוק הנכסים המניבים –משרדים, קניונים, לוגיסטיקה, אחסון, דיור להשכרה ועוד.
מדובר למעשה בקרן נאמנות להשקעות במקרקעין, (השם REIT- נגזר מראשי התיבות: .(Real Estate Investment Trust בישראל פועלות כיום 5 קרנות ריט גדולות: ריט 1, סלע נדל"ן, מניבים, מגוריט, ריט אזורים.
הקרנות מחויבות לחלק למשקיעים את רוב הרווח כתשואה שנתית. כלומר זו השקעה שנוטה לייצר תזרים קבוע, גם בתקופות של שוק תנודתי.
הרווח בהשקעה בקרנות הריט מורכב מ 2 מקורות:
המקור הראשון: הרווחים מפעילות הקרן משכירות וכו' המחולקים למשקיעים. מקור שני: הרווחים מעליית ערך הקרן כמו כל מנייה או קרן נאמנות. הרווח מחלוקת הרווחים של הקרן הוא בממוצע כ- 5%-4%. הרווח מהמסחר במניית "קרן ריט"1"למשל מתחילת השנההגיע ל-41% .
יתרונות:
תשואה דומה ואפילו יותר משכירות, ללא התעסקות עם שוכרים.
נזילות גבוהה נסחרות בבורסה, רווח מעליית ערך המנייה.
רוב הרווח מחולק למשקיעים.
פיזור בין עשרות נכסים.
חסרונות:
חשיפה לתנודתיות של שוק ההון.
רגישות למצב הכלכלה: שוק השכירות למגורים, ביקוש למשרדים, קניונים.
חשוב להבין במה משקיעה קרן הריט - בישראל או בארה"ב, (מגורים, משרדים או לוגיסטיקה וכו'), ולהתייחס לכך בשיקולי הבחירה שלנו בקרן ספציפית. כל המידע גלוי ומפורט בדף הקרן בפשטות כמעט בכל אתר כלכלי.
ריטים בארה"ב – חשיפה גלובלית עם מגוון רחב בהרבה מישראל
בארה"ב להבדיל מישראל יש מאות קרנות ריט המשקיעות בתחומים מגוונים. השקעה בריטים בארה"ב נותנת גישה לעולם ענק של נכסים: מחסנים, שכונות דיור להשכרה, בתי אבות, פארקי תעשייה, מלונות, מרכזים לוגיסטיים ואפילו דאטה־סנטרים (שרתים). זה מגוון כמעט אינסופי, שלא קיים בישראל.
היתרון: פיזור ויציבות גבוהה יחסית - בארה"ב מדובר בשוק ותיק ובשל, עם רגולציה ברורה והיצע רחב. מבחינת פיזור עבור ישראלים רבים זו הפכה לאחת הדרכים המועדפות, להיחשף לעולם הנדל"ן העולמי, בלי לקנות נכס מעבר לים.
החיסרון: חשיפה לשינויים בשוק האמריקאי, תנודות מטבע מול הדולר, וחוקי מיסוי שונים.
בנייה בכפר־עקב | צילום: נעמה שטרן
היתרון הגדול בהשקעות נדל"ן באמצעות שוק ההון
לא שמים את כל הביצים בסל אחד, מפזרים סיכונים במקום להיות תלויים בנכס אחד, כשכל הכסף מושקע בקירות.
בהשקעה בנדל"ן דרך שוק ההון, כל האפשרויות הנ"ל ניתנות לרכישה החל מכמה מאות שקלים בלבד, בלי משכנתא והון עצמי של מאות אלפים, ובפיזור גדול. אין הוצאות כמו תיווך, עורך דין, ובלי דירה שזקוקה לשיפוצים, או עשויה להישאר ריקה משוכרים. ניתן לשלב בין האפשרויות לפיזור וגיוון ההשקעות בנדל"ן בשוק ההון.
האינטרנט מאפשר מידע מלא נגיש ושקוף, על כל אחת מההשקעות, השוואה בין האפשרויות השונות, למשל מדדי הנדל"ן ת"א נדל"ן מול ת"א בנייה, קרנות ריט בישראל והביצועים שלהם, ועוד. ההתנהלות בישראל (וגם בעולם) בפיקוח הרשות לניירות ערך.
יחד עם זאת חשוב לזכור כי מדובר בשוק ההון, שעשוי להיות תנודתי הרבה יותר מנכס פיזי כמו דירה.
מימוש מהיר של כספי ההשקעה
אחד ההבדלים הדרמטיים בין השקעה בדירה לבין השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון הוא מהירות המימוש. מכירת דירה בישראל יכולה להימשך חודשים, צריך למצוא קונה, לעבור משא ומתן, עורך דין, שמאות, משכנתא של הקונה ורישומים בטאבו. בתקופות של אי וודאות או ריבית גבוהה כמו בתקופה האחרונה בישראל, התהליך מתארך עוד יותר. לעומת זאת, השקעה במדדי נדל"ן, בקרנות ריט או במניות נדל"ן מאפשרת נזילות כמעט מיידית. המשקיע יכול למכור את ההחזקה בלחיצה אחת מחשבונו, לקבל את הכסף לחשבון תוך ימים ספורים, ולפעול במהירות בהתאם לתנאי השוק. עבור מי שזקוק לגמישות או חושש "להיתקע" עם נכס שלא נמכר - זהו יתרון מהותי.
השיקול האישי בהחלטה - מי שמחפש דירה "פיזית" מסיבות שונות כולל פסיכולוגיות, ומוכן להסתפק מהכנסה משכר דירה חודשי, שכיום נע בין 3-3.8% שנתי ברוב הדירות המושכרות בישראל, ואולי רווח הון עתידי על שווי הדירה במכירה, השקעות הנדל"ן הנ"ל בשוק ההון פחות מתאימות לו.
עוד כתבות בנושא
