מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים אישרה את תקן 9.1, שקובע הגדרה מוסכמת ואחידה למונח "שטח דירה". התקן החדש נועד להחליף את תקן 9.0 הוותיק, ולפתור מחלוקות מקצועיות שנותרו פתוחות בשיטת המדידה ובהגדרה של המונח "שטח דירה". המהלך אושר לאחר עבודת מטה נרחבת של ועדה מקצועית שנמשכה כשנה, והורכבה מנציגי משרדי ממשלה ומגזר פרטי.
התקן אושר השבוע במועצת שמאי המקרקעין, ובמשרד המשפטים מקווים שכעת יבואו על פתרונן שורה של סוגיות, ויחסכו מחלוקות משפטיות בין קבלנים ויזמים לרוכשי דירות.
בין היתר מבהיר התקן החדש כי כל קיר חיצוני, כולל קירות תמך, ייחשב לחלק משטח הדירה ללא הגבלת עובי, נקודה שלא היתה בהירה דיה בתקן הישן.
הכי מעניין
השטח של קירות הגובלים בשטח ציבורי יחושב לפי 10 ס"מ, שהוא בקירוב מחצית העובי של קיר סטנדרטי.
התקן החדש גם מסלק אי בהירות שהייתה בתקן החדש בנוגע לחישוב שטח עליית גג: על פי התקן החדש יחושבו כחלק משטח הדירה רק אותם אזורים בהם הגובה הפנימי של עליית הגג הוא 180 ס"מ לפחות.
גרם המדרגות לעליית הגג יחושב כחלק משטח הקומה שמתחת ולא כחלק מעליית הגג.
הכללת שטח עליית הגג בשטח הדירה תיעשה רק אם היא מחוברת לדירה בגרם מדרגות בנוי, פנימי וקבוע והגישה אליה היא מדירה אחת בלבד.
מעבר לשינויים קלים נוספים תוצאת המדידה לפי התקן החדש דומה מאוד עד זהה לזו שעל פי התקן הישן, אך ההגדרות המופיעות בו הובהרו ועודכנו על מנת למנוע סתירות בינו ובין תקנים ודברי חקיקה נוספים.
עוד כתבות בנושא
במשרד המשפטים מקווים שכעת, כאשר הכללים ברורים הרבה יותר, תגבר הוודאות בשוק הנדל"ן, יצטמצם מספר ההליכים המשפטיים הנסובים סביב מחלוקות על שטח דירות, תובטח שקיפות מול רוכשי הדירות ויצטמצם החיכוך בין שחקנים שונים בשוק.
הרקע להחלטת משרד המשפטים הוא שבישראל, בשונה ממדינות המערב, היו נהוגות בעבר שיטות רבות למדידת שטח דירה, אשר הוגדרו במהלך השנים על ידי חוקי המדינה השונים. שיטות אלו נבדלות זו מזו בהכללה או אי הכללה של שטח הקירות, מרפסות מקורות, בשיטה בה מודדים מדרגות פנימיות בתוך דירה, ובעוד שורה של פערים משמעותיים יותר ופחות. ריבוי שיטות המדידה והפערים ביניהן יצר חוסר ודאות וחיכוך מיותר בשוק הנדל"ן, ואף הוביל להליכים משפטיים וביורוקרטיים מכבידים מול הרשויות.
נזקי אי האחידות במדידה וההגדרות השונות של המונח "שטח דירה" כבר הביאו בעבר, את הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים, להקים ועדה מקצועית במטרה להמליץ על שיטת מדידה אחידה והגדרה מוסכמת למושג "שטח דירה". הוועדה המקצועית קבעה את תקן 9.0, שאושר ופורסם בשנת 2006 והביא לשיפור משמעותי באיכות המידע בשוק הנדל"ן. בין היתר, התקן אומץ על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו) במשרד המשפטים, והופנם בחוק המכר דירות באופן שחייב יזמים להצהיר בחוזה המכר על שטח הדירה בהתאם לתקן.
עוד כתבות בנושא
אולם, על אף שתקן 9.0 צמצם משמעותית את חוסר האחידות בשוק, עם השנים התברר שהתקן החדש הותיר לא מעט סוגיות מקצועיות פתוחות ביחס למדידה של חלקי מבנה שונים והכללתם בשטח הדירה. ביחס לסוגיות אלה נותר פתח לפרשנות שיצר הבדלים קטנים בין מדידות שונות של אותה דירה גם לאחר אישור התקן.
הסוגיות שנותרו פתוחות היו, בין היתר, אופן המדידה של קירות משותפים בין הדירה לבין השטח המשותף (כגון חדר המדרגות), אופן המדידה של עליות הגג, אופן המדידה של קיר תומך בדירת מדרון אשר ממוקם מתחת לקרקע ועוד.
לנוכח סוגיות אלו, הוועדה לתקינה שמאית שבמשרד המשפטים יזמה לפני כשנה הקמת ועדה מקצועית שמטרתה לבחון ולקבוע תקן מודרני וחדש, שיחליף את תקן 9.0, כדי למנוע את הפערים הקטנים שנותרו. בצוות המקצועי נכללו נציגי כל משרדי הממשלה הנוגעים בסוגיית שטח דירה - נציגי משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, המרכז למיפוי ישראל, הלמ"ס ומשרד הפנים. בנוסף, הוזמנו כחברים מן המניין נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שכאמור לעיל אושר השבוע.