הרגולציה המכבידה על בניינים גבוהים היא כל מה שרקוב במערכת

את הסיפור על חובת גרם מדרגות נוסף בבניינים גבוהים כבר שמעתם? זה אולי נשמע משעמם אבל יש בסיפור הזה הכול: מחירי הדירות, סכנת חיים בפריפריה, טענות על העתקות מ־AI, רשות ממשלתית שפוצחת בקמפיין נגד רשות אחרת, מחדלי איסוף נתונים ופוליטיקה קטנה של הליכוד. תמצית מזוקקת של חוליי הרגולציה הישראלית במחלוקת אחת. אז תחזיקו חזק במעקה, ונטפס במדרגות האלה יחד.

אחת הבעיות שהממשלה מתמודדת איתן כבר שנים ארוכות, היא שאין כמעט התחדשות עירונית בפריפריה. בגדול, המודל מבוסס על כך שיזמי נדל"ן יחזקו מבנים ישנים (תמ"א 38), או יהרסו אותם ויבנו במקומם חדשים (פינוי־בינוי), והתמריץ שלהם לשכן מחדש את הדיירים ולהתעסק בכל הבלגן הזה יגיע מזכויות להגביה את הבניין ולמכור עוד כמה דירות בשוק החופשי. באזורי הביקוש זה עובד מצוין, אבל מחוץ למרכז הצפוף מדובר במיעוט מבוטל של פרויקטים. מחירי הדירות שם לא גבוהים מספיק כדי שהעסק ישתלם לקבלן. התוצאה היא שערי הפריפריה שלנו זרועות מקבצי בנייני רכבת ישנים, מסוכנים, וחלקם מטים לנפול.

מה יכול להגדיל את הכלכליוּת של העסקה? אם נתיר לקבלן לבנות יותר לגובה והוא יוכל למכור מספר גדול של דירות חדשות. אבל כאן נכנסת הבעיה. החל מגובה של 29 מטר (כעשר קומות) חלות דרישות מוגברות של בטיחות אש שמייקרות את הבנייה: גלאי עשן, ספרינקלרים, מערכות בקרת עשן, חלונות אוורור, שני חדרי מדרגות, גלגלון בכל קומה ועוד.

במנהל התכנון חושבים שמדובר באבסורד: שריפות עם נפגעים מתרחשות בעיקר במבנים ישנים, והרגולציה הנוקשה רק תוקעת את הדיירים בבתים ישנים ליותר שנים. שלא לדבר על העיכוב במיגון מפני טילים ורעידות אדמה. לכן, הם הזמינו סקירה של דרישות הבטיחות מחברה חיצונית בשם "עילית בטיחות אש", שבראשה עומד נציב כבאות לשעבר דדי שמחי. הסקירה הצביעה על חובת התקנת גרם מדרגות שני כדרישה שנותנת את התשואה הבטיחותית הנמוכה ביותר ביחס לעלות הגבוהה שלה, ולשטח שהיא גוזלת בתוך הבניין. נוסף לה סומנו הדרישות לאלונקה ולמעלית כבאים נוספת. ההמלצה היתה לחייב בניית גרם מדרגות נוסף רק מ־42 מטר (כ־14 קומות) ומעלה.

מנגד, ברשות הכבאות יצאו למלחמת חורמה. נציב כבאות והצלה רב־טפסר אייל כספי פרסם מכתב חריף שבו טען שמדובר ב"הימור מסוכן ומיותר על חיי אדם", והוא כתב לוועדה ש"קיומה של דרך מילוט שנייה הוא ההבדל היחיד בין חיים למוות". בכבאות לא הסתפקו בכך והוציאו לציבור סרטון הפחדה נגד מִנהל התכנון: להבות במדרגות, מוזיקה מפחידה וכבאים שמסבירים למצלמה כי "ברגע שפורצת שריפה והחלל מתמלא בעשן, עלולה להיווצר לנו מלכודת מוות". במטה התכנון הלאומי תמהו מדוע הנימוק הזה לא חל על בניינים של פחות מעשר קומות. וכך, מחלוקת על רגולציה הפכה למאבק ציבורי פומבי בין שתי רשויות.

בכתבה ב"כלכליסט" נטען שבדו"ח של חברת "עילית בטיחות אש" שעליו התבססה המלצת מטה התכנון הלאומי נפלו שגיאות, התמקדו שם באופן מוזר דווקא באסון שריפה מפורסם במגדל בבריטניה שבו היה גרם מדרגות יחיד, ונטען שנמצאו בדו"ח טענות שגויות שמקורן ב־AI. בחברה הודו שעשו שימוש בכלי בינה מלאכותית לתרגום ולניסוח אבל דחו את הטענות לשגיאות מבחינה מהותית. מאידך גיסא, ב"גלובס" ביקשו מרשות הכבאות להציג נתונים על נפגעים משריפות בבניינים גבוהים ונחיצות גרם מדרגות שני, ובכבאות הודו שהם כלל לא אוספים נתונים כאלה. הם הפנו למשרד הבריאות שמקטלג הרוגים לפי גורם מוות בריאותי, אבל לא לפי נסיבות התאונה.

גם ההשוואה למה שקורה במדינות אחרות הפכה למוקד מחלוקת. בכבאות הדגימו כיצד ההגדרה הישראלית לבניין רב־קומות (29 מטר, כעשר קומות) היא מהגבוהות בעולם, ואם נגדיל אותה ל־42 מטר (כ־14 קומות) נהיה הרבה מעבר למקובל גם בארה"ב, שממנה שאבנו לא מעט מתקנות בטיחות האש. מנגד, ב"עילית בטיחות אש" הראו שבארה"ב הכבאיות הנפוצות מצוידות בסולם שמגיע ל־23 מטרים בלבד, ואילו הכבאיות בישראל מגיעות עד 42 מטר, ומשם ההצעה לחייב גרם מדרגות שני רק מהגובה הזה.

בנוסף, בדו"ח של עילית מצביעים על כך שבבנייני מגורים רבי־קומות בארה"ב אין חובה להתקין שלל אמצעי בטיחות נוספים שאצלנו הם חובה, כמו מערכת שחרור עשן, מעלית כבאים, גלגלון, דלתות אש, רחבת היערכות לכבאות ועוד. ובכלל, הוסבר שם שבנייני המגורים בארה"ב רחבים יותר מאצלנו, וכוללים יותר יחידות דיור בכל קומה. גם ברבות ממדינות אירופה חובת גרם מדרגות שני מגיעה בגובה נמוך יותר, אבל אפשר להיפטר ממנה אם רק מתקינים את אמצעי הבטיחות המיוחדים.

בשורה התחתונה, במטה התכנון הלאומי טוענים שהדרישה לגרם מדרגות שני כמעט מכפילה את שטחי הבנייה שלא למגורים בתוך הבניין, מכ־40 מ"ר לכ־76 מ"ר, מה שמעמיס עלויות של עשרות אלפי שקלים לכל דירה ופוגע בכדאיות הכלכליות של התחדשות עירונית בפריפריה. בפן הבטיחותי, חידוש מבנים ישנים הוכח כמציל חיים הרבה יותר מתחזוק הדרישה היקרה הזו בבניינים של 10־13 קומות, כאשר ישנם אמצעי בטיחות נוספים. לפני כחודש התכנסה מועצת התכנון הארצית ואישרה את ההמלצה – חובת גרם מדרגות שני תעלה לקומה 14.

אבל כאן רק מתחיל החלק המטורף באמת. כדי שההמלצה הזאת תקבל תוקף היא צריכה את חתימת שר הפנים. מי שר הפנים הנוכחי? בדיוק. מאז התפטרו שרי ש"ס בקיץ שעבר, שרי הליכוד כמו יריב לוין וחיים כץ מחזיקים במילוי מקום בכל מיני תיקים שהיו לש"ס. אבל במשרד הפנים אף אחד לא נוגע מאז עזב השר משה ארבל. למה? במערכת הפוליטית טוענים שלקראת הפריימריז המתקרבים בליכוד, איש מבכירי המפלגה לא מעוניין לשבת בלשכה ולומר "לא" לראשי רשויות שיטלפנו עם בקשות שונות.

בעבר, בהיעדר שר ממונה עברו הסמכויות אוטומטית לראש הממשלה. אלא שבמקרה של בנימין נתניהו הנאשם בפלילים, לפי הלכת דרעי־פנחסי הוא לא ראוי לשמש שר אלא אך ורק בתפקיד הזניח של ראש ממשלה. אז למעט כמה סמכויות ספציפיות שהועברו משר הפנים לנתניהו בהחלטת ממשלה, אין כרגע מי שינהל את האירוע במשרד הפנים, וכבר חודש לא נחתמה ההחלטה להפחית רגולציה על בניינים גבוהים.

קטונתי מלהכריע מי מהגופים צודק ביחס לניהול הסיכונים הראוי, אבל הסיפור הזה מזקק באופן מרשים את כל מה שרקוב במערך הרגולטורי שלנו. זה מתחיל בהיעדר פושע של נתונים שמאפשרים לקבל החלטה מבוססת ראיות ורציונלית; נמשך בתפיסה הקלוקלת של אחריות כל גוף על דל"ת אמותיו בלבד, מה שמחייב אותו לזעוק מרה נגד כל שינוי שמובילים אחרים, בלי לשקול את טובת המדינה בכללותה; מגיע לשיא בקמפיין נגטיב של זרוע ממשלתית אחת נגד זרוע אחרת; והופך לפארסה עלובה ומגוחכת ברגע שגם לאחר ההכרעה המקצועית, הפוליטיקה הקטנה והאבסורדים המשפטיים מטרפדים הכול.