המספר המעניין ביותר בשוק הדיור כרגע אינו מחיר הדירות, אלא מספר הדירות שאיש לא קונה. יותר מ־84 אלף דירות חדשות עומדות כעת למכירה, ואין להן רוכשים. בקצב המכירות הנוכחי, חיסול מלאי הדירות הזה יארך כ־29 חודשים על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. רובן נמצאות במחוזות תל־אביב, המרכז וירושלים, כלומר דווקא במקומות שאנחנו רגילים לחשוב עליהם כעל אזורי ביקוש. רק לפני כשש שנים, המספר הזה היה נמוך בחצי; בסוף 2020, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו עמד על כ־40 אלף דירות.

אם בעבר חשבנו שמחירי הדיור גבוהים משום שלא בונים בישראל מספיק דירות לצורכי האוכלוסייה, היום מתגלה תופעה חריגה: שפע של דירות למכירה, והמחירים עדיין גבוהים עד בלתי אפשריים. עבור הקבלנים, להמתנה הזו יש תג מחיר גבוה. דירה שלא נמכרה, איננה יושבת על המדף בחיבוק ידיים ומחכה שמישהו יקנה אותה. היזמים רכשו את הקרקעות בסכומים גבוהים, וגם הריבית שהם משלמים על ההלוואות שנטלו הולכת ותופחת. בכל שוק אחר, המצב הזה היה מביא לירידת מחירים דרמטית. בשוק הדיור, לעומת זאת, כולם בעמדת המתנה: המוכרים מחכים שהריבית תרד ושהקונים יחזרו, הקונים מחכים שהמחירים ירדו.

במקום להוריד מחירים, הקבלנים מנסים את כל הטריקים בספר. בהתחלה הם ניסו לצאת בשורה של מבצעי מימון כדי לעודד את המכירות המדשדשות: מבצעי 80/20, הלוואות בלון ללא ריבית, דחיית תשלומים. כאשר בנק ישראל סגר את הדלת על חלק מהמבצעים הללו, הקבלנים הפכו ליצירתיים יותר: חברת פרשקובסקי הודיעה על מכרז דיגיטלי שבו המשתתפים מגישים הצעות מחיר לדירות; גינדי החזקות הציעה תשלום שכר דירה מלא לשלוש שנים בפרויקט בהרצליה; וחברת אנשי העיר הודיעה כי אחד מחמישים הרוכשים הראשונים בפרויקטים בתל־אביב יקבל במתנה דירת שני חדרים סמוך לכיכר המדינה.

כל הפתרונות היצירתיים הללו לא נגעו בלב הבעיה: רוב הקונים אינם יכולים לרכוש דירה במחירים הנוכחיים. זה איננו מחסום פסיכולוגי, זו שאלה פשוטה של מספרים. הקונים לא יושבים על הגדר כי הם מעריכים שבעוד חצי שנה המחירים ירדו, אלא כי אין להם את הסכום הנדרש. כדי לקנות דירה במחירים הנוכחיים צריך להגיע עם הון עצמי גדול מאוד, ולקחת משכנתא שההחזר עליה גבוה בהרבה מזה שהיה לפני כמה שנים. אין היום משקי בית רבים שיכולים לעשות את זה. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כבר ב־2023, דירה במחיר ממוצע לא הייתה בת השגה עבור 77% ממשקי הבית בישראל, והשנים האחרונות לא הפכו את החיים כאן לזולים יותר.

במשך שנים ארוכות פעל שוק הדיור בישראל בתנאים כמעט מושלמים לעליית מחירים. הריבית הייתה נמוכה מאוד, הכסף היה זול, ומשכנתא נראתה הרבה פחות מאיימת. באותו זמן, ההיצע התקשה להדביק את הביקוש. בישראל חולפות שנים ארוכות עד שקרקע הופכת לדירה: צריך לתכנן ולשווק את הקרקע, קבלנים צריכים לקבל היתר ולבנות. באזורי הביקוש הקרקע מוגבלת ממילא, והאוכלוסייה המשיכה לגדול במהירות. כך נוצרה במשך שנים משוואה פשוטה: הביקוש הלך וגדל, ההיצע נשאר נמוך, והמחירים טיפסו.

בשנים האחרונות, כמעט כל חלק במשוואה הזאת השתנה. הריבית עלתה בחדות, המשכנתאות התייקרו, ולמשקיעים נפתחו פתאום חלופות שמספקות תשואה גם בלי לקנות דירה. במקביל, אחרי שנים של מאמץ להגדיל את ההיצע, התחילו להגיע לשוק יותר קרקעות ויותר דירות: השיווקים גדלו, התחלות הבנייה עלו, ודירות התחילו לזרום לשוק, מתוך ציפייה שיימכרו ברמת המחירים הגבוהה ששררה כאן.

אלא שיש גבול כמה רחוק אפשר למתוח את הפער בין מחיר הדירה ובין ההכנסה של מי שאמורים לקנות אותה. בסופו של דבר, אחד מהם צריך לזוז. גם הקבלנים תקועים בין שני עולמות. הם קנו קרקע במחירים של שוק רותח, ועכשיו הם צריכים למכור דירות לשוק שהתקרר. הם לא באמת יכולים למכור במחירי העולם החדש בלי לספוג הפסדים של העולם הישן, אבל מתישהו הם יצטרכו לעשות את זה, רצוי לפני שחברות יתחילו לקרוס. ואכן, המצוקה של היזמים ניכרת. הצעה חדשה שהעביר ארגון הקבלנים והבונים בתל־אביב למשרד האוצר, ביקשה לאפשר ליזמי נדל"ן להשכיר דירות חדשות שנותרו ללא קונים לתקופה של חמש עד עשר שנים, בתמורה להטבות מס.

במשך שנים שאלנו כמה עוד יכולים מחירי הדירות לעלות. אולי הגיע הזמן לשאלה הפוכה: כמה זמן אפשר עוד להחזיק אותם במקום, כשיותר ויותר דירות נשארות בלי קונה.