יושב משקיע ממוצע מול שתי אפשרויות. האחת: דירה בת שלושה חדרים בפריפריה הקרובה, במחיר של כמיליון שקלים, עם תשואה משכירות של כ-2.5%-3% נטו אחרי הוצאות. השנייה: תיק מניות רחב, נזיל, שניתן לפתוח בסכום של כמה עשרות אלפי שקלים בלבד. הוא בחר בדירה. לא כי היא הייתה משתלמת יותר בטווח הארוך, אלא כי מס רווחי הון של 25% על הרווח הריאלי ממניות הפך את האלטרנטיבה הפיננסית לפחות אטרקטיבית.
הסיפור הזה חוזר על עצמו אלפי פעמים בשנה, והוא גם חלק מהסיבה שמחירי הדירות בישראל נותרו גבוהים גם כשהשוק מתקרר.
עוד כתבות בנושא
המצב הנוכחי במספרים
הכי מעניין
כיום, יחיד משלם 25% מס על רווח הון ריאלי ממכירת מניות, קרנות סל או קרנות נאמנות. השיעור הזה קבוע מאז 2012, אחרי שהתחיל ב-15% ב-2003 ועלה ל-20% ב-2006.
במקביל, מס שבח על דירת השקעה עומד גם הוא על 25%, אך דירות נהנות ממינוף גבוה יותר (הלוואות/משכנתאות עם ריבית נמוכה יחסית), מפטורים מסוימים וממסלול מס של 10% על שכר דירה. מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הצביע בשנת 2026 על ירידות: 1.3% שנתי בחלק מהתקופות, ירידה חודשית של עד 1% באפריל-מאי, ומחיר ממוצע ארצי של כ-2.33 מיליון שקלים ברבעון הראשון.
עם זאת, רכישות משקיעים עדיין מהוות כ-14%-15% מהעסקאות בחלק מהחודשים, ומספרן נע בין אלף ל-1,300 דירות בחודש בודד. בנוסף, כ-18% מבעלי הדירות מחזיקים לפחות שתי דירות.
רשות המיסים בירושלים | צילום: אוליבר פיטוסי, פלאש 90
למה המס משפיע על הבחירה
תשואה היסטורית ארוכת טווח של מדד ה- S&P500 עומדת על כ-10% נומינלית ו-7% ריאלית בממוצע רב-שנתי. מדד ת"א 125 הציג תשואות מורכבות שנתיות שנעו סביב 5%-9% בתקופות שונות של 10-20 שנה. אחרי מס של 25%, התשואה נטו יורדת משמעותית. בדירה, לעומת זאת, חלק מהרווח ממומן באשראי, והתשואה השוטפת פטורה או ממוסת בשיעור נמוך יותר במסלולים מסוימים. התוצאה: כסף שהיה יכול לזרום לבורסה נשאר בנדל"ן.
השקעה במניות פשוטה בהרבה. אין שוכרים שמאחרים בתשלום, אין שיפוצים דחופים, אין תיקוני אינסטלציה או ויכוחים על נזילות, אין משכנתא שצריך לשרת מדי חודש ואין סיכון שהדירה תעמוד ריקה חודשים ארוכים ותאכל את התשואה. במקום זאת, הסיכונים בדירה כוללים חוסר יכולת לעמוד בהחזרים אם הריבית עולה, שוכרים גרועים שגורמים נזק או מחלוקות משפטיות, ועלויות תחזוקה בלתי צפויות. בשוק ההון הכל מתנהל בלחיצת כפתור, עם פיזור רחב ותשואה היסטורית אטרקטיבית לאורך שנים. נכון שזו השקעה תנודתית יותר, אבל בטווח הארוך, למרות משברים כלכליים, השוק ידע לעלות ולייצר הון משמעותי למשקיעים.
ב-2024 הוגשה הצעת חוק של חברי ועדת הכספים להוריד את המס ל-20%, במטרה מפורשת להסיט כספים משוק הדיור. ההצעה לא עברה, אך הרעיון נשאר רלוונטי. הורדה ל-10% תשנה את החישוב בצורה חדה יותר. רווח של 100,000 שקלים במניות ישאיר 90,000 בידי המשקיע במקום 75,000. זה מספיק כדי לשכנע חלק מהציבור להעדיף תיק מפוזר על פני דירה שנייה.
חבר הכנסת אליהו רביבו נואם במהלך ישיבת ועדת הכספים בכנסת בירושלים | צילום: חיים גולדברג, פלאש 90
השפעות אפשריות על השוק
ירידה בביקוש מצד משקיעים עשויה להאיץ את מגמת הירידה במחירים שכבר נרשמת. אם שיעור המשקיעים ירד מ-15% ל-10% מהעסקאות, מדובר באלפי דירות פחות בשנה שייצאו ממעגל ההשקעה וייכנסו למעגל המגורים. במקביל, יותר כסף יזרום לבורסה. הכנסות המדינה ממס רווחי הון בשוק ההון עלו בחדות ב-2025 על רקע עליות שערי המניות, והגיעו לאומדנים גבוהים בהרבה מאשר בשנים קודמות. הרחבת בסיס המס עשויה לפצות חלקית על הורדת השיעור. היתרון החברתי ברור יותר. דירה להשקעה דורשת הון עצמי של מאות אלפים ולעיתים יותר מכך. תיק מניות ניתן לפתוח בסכומים קטנים בהרבה. הורדת המס הופכת את שוק ההון לנגיש יותר למשפחות ממעמד הביניים, ומאפשרת צבירת הון לאורך שנים בלי צורך בניהול שוכרים או סיכון של דירה ריקה. לאורך 20 שנה, הפרש של 15 נקודות אחוז במס מצטבר לסכומים משמעותיים בזכות הריבית דריבית.
עוד כתבות בנושא
הנזק התקציבי בטווח הקצר
הורדת השיעור מ-25% ל-10% משמעותה קיצוץ של 60% בשיעור המס עצמו. אם מניחים שאין שינוי בהתנהגות המשקיעים (כלומר, אותו היקף מימושים בדיוק), אובדן ההכנסות הוא פרופורציונלי. לפי נתוני רשות המסים, הכנסות ממיסוי שוק ההון (ניירות ערך וריבית) עלו ב-2025 בכ-40%-48% במונחים ריאליים לעומת 2024, על רקע עליות שערי המניות. בחודש בודד כמו דצמבר 2025 נרשמה גבייה ברוטו של כ-1.2 מיליארד שקלים משוק ההון. אומדנים קודמים להפחתה מתונה יותר ל-20% דיברו על אובדן שנתי של 0.5 עד 1 מיליארד שקלים.
בהנחה שמרנית שההכנסות השנתיות ממס רווחי הון על ניירות ערך עומדות כיום על 6 עד 10 מיליארד שקלים (בהתחשב בקפיצה של 2025 ובנתונים היסטוריים), הורדה ל-10% עלולה לגרום לאובדן סטטי של 3.6 עד 6 מיליארד שקלים בשנה הראשונה. זה סכום משמעותי - שווה ערך לכ-0.7%-1.2% מסך הכנסות המדינה ממסים, שהגיעו לכ-519.5 מיליארד שקלים ב-2025.
עם זאת, החישוב הזה מתעלם מהתגובה ההתנהגותית: יותר משקיעים ייכנסו לשוק, יותר מימושים יתרחשו, ובסיס המס יתרחב. מחקרים קודמים של בנק ישראל על העלאת המס ב-2012 הראו שהעלאה צמצמה את בסיס המס, ולכן הורדה עשויה להרחיב אותו ולצמצם את האובדן בפועל ל-2 עד 4 מיליארד שקלים בשנים הראשונות.
האתר הממשלתי להשתתפות בהגרלה של "דירה בהנחה" | צילום: צילום מסך
לשם השוואה, המדינה משקיעה סכומים גדולים בהרבה בפרויקטים להוזלת דיור ולצמצום פערים. סיוע בשכר דירה לבדו עומד על כ-2.5 עד 2.8 מיליארד שקלים בשנה. מענקי בינוי ושיכון ותוכניות סבסוד פיתוח מגיעים למיליארדים נוספים (כ-3.7 מיליארד בסעיף מענקים ב-2026, ועוד מאות מיליונים להאצת בנייה והתחדשות). תוכניות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה הצטברו לאובדן הכנסות מקרקע ולסבסודים בהיקף של עשרות מיליארדים לאורך השנים (הערכות של 19 עד 27 מיליארד מצטבר). האובדן המיידי ממס על מניות קטן בהרבה מההוצאה השוטפת על הוזלת דיור, ובו בזמן הוא עשוי לתרום לאותן מטרות בדיוק.
סיכונים וסייגים שצריך לקחת בחשבון
הורדת מס אינה פתרון קסם. היא עלולה לפגוע בהכנסות המדינה בטווח הקצר, במיוחד אם הגירעון גבוה. יש צורך בהוראות מעבר שימנעו מימוש המוני של רווחים ישנים. כמו כן, ההשפעה על מחירי הדיור תלויה גם בצד ההיצע - קצב הבנייה, הריבית ותנאי המימון. מדינות ב-OECD מציגות מגוון רחב של שיעורי מס רווחי הון, חלקן נמוכים משמעותית מ-25%, וחלקן משלבות הקלות להשקעות ארוכות טווח.
מניות או בית? | צילום: שאטרסטוק
דוגמה פשוטה: משקיע עם 500,000 שקלים. בדירה הוא עשוי לקבל תשואה שוטפת נמוכה ולחכות לעליית ערך. בשוק ההון, עם מס של 10%, התשואה נטו גבוהה יותר והכסף נזיל. אם אלפי משקיעים יעשו את אותו חישוב, הלחץ על מחירי הדירות יקטן, וההון הפיננסי של הציבור יגדל בצורה שוויונית יותר.
אמנם רעיון של הורדת מס רווחי הון כדי להסיט כסף מנדל"ן כבר עלה בעבר, אך הרדיקליות של ההצעה ל-10% היא שתהפוך אותה למהפכנית באמת. שינוי כזה יכול לתקוף בו-זמנית שני אתגרים גדולים של ישראל: מחירי דיור גבוהים ופערי הון בין שכבות האוכלוסייה. במקום צעדים חלקיים, מדובר במהלך שיכול לשנות את התמריצים מהיסוד ולשפר את שניהם יחד.
בסופו של דבר, מדיניות מס שמעדיפה נזילות ופיזור על פני ריכוז בנדל"ן עשויה לשרת גם את זוגות הצעירים שמחפשים דירה ראשונה וגם את החוסכים שרוצים לראות את כספם עובד.
עוד כתבות בנושא
בשורה התחתונה: זו אמנם הצעה רדיקלית, אבל היא אפשרית, ריאלית, והיישום שלה יכול לגרום לירידה מהירה במחירי הדירות ובעוד כמה שנים גם לייצר הון משמעותי למשקיעים - גם לכאלו שאין להם הורים עשירים וירושה גדולה. האם יש חבר כנסת אחד שיהיה אמיץ לייצר מהלך כלכלי כזה ולפתור את משבר הדיור?