אם בעבר, לפני קום המדינה, יהדות הגולה ייחלה לירושלים באמצעות שלט מעוטר "מזרח" התלוי על הקיר, מאז קום המדינה, ובעיקר מאז מלחמת ששת הימים בה שוחרר הכותל, הגעגועים לירושלים מתבטאים בעשייה יתרה: רכישת נדל"ן בעיר הקודש.
עוד כתבות בנושא
בעוד שוק המגורים הישראלי מתמודד עם ריביות חונקות והאטה כללית במכירות, שוק הנדל"ן של ירושלים מתנהג כמו מדינה בתוך מדינה. תנופת בנייה חסרת תקדים ומאמצי התחדשות עירונית נפגשים כאן עם גל ביקוש קשיח מצד תושבי חוץ ויהודי התפוצות, שמחפשים "חוף מבטחים" ומזניקים את מחירי היוקרה לשיאים דמיוניים של עד 120,000 שקלים למ"ר – בווילות יוקרה.
לדפוסי הביקוש מצד תושבי חוץ ועולים חדשים יש השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן בירושלים. אם בעבר רבים מהם רכשו בעיר בעיקר דירות נופש לשהות בתקופות החגים והקיץ, כיום יותר ויותר משפחות מהתפוצות מתייחסות לנכס בירושלים גם כאפשרות למגורי קבע בעתיד. על רקע העלייה באנטישמיות בעולם והתגברות גל העלייה לישראל, ירושלים ממשיכה למשוך רוכשים יהודים מארצות הברית, אירופה ומדינות נוספות, המחפשים לא רק נכס נדל״ני אלא גם חיבור קהילתי, תרבותי ורוחני לעיר. המגמה הזו משפיעה גם על אופי הדירות והבתים המתוכננים עבורם – החל מתכנון מותאם למשפחות גדולות ואירוח אינטנסיבי ועד השקעה גבוהה בעיצוב ובאיכות הבנייה.
הכי מעניין
מיזם של אדריכלות ועיצוב בן דוד גולדברג | צילום: קארין רבנה
לפי נתוני מכון ירושלים למחקרי מדיניות, בשנת 2024 הגיעו לירושלים כ-2,800 עולים חדשים לעומת כ-3,100 ב-2023, מה שמעיד על ירידה קלה, אולם 37% מתוכם הגיעו מארה"ב, 16% מצרפת, 15% מרוסיה ו-6% מבריטניה, בעוד שהמדינה המובילה את מספר העולים החדשים הגדול ביותר לערים אחרות בישראל היא רוסיה. כך שהתושבים האמריקאיים החדשים רואים בירושלים יעד חלום למימוש.
האדריכלית שירה מוסקל מ"הלל אדריכלות" מסבירה: "ירושלים היא שוק נדל"ן ייחודי בכל הקשור לרוכשים שהם תושבי חוץ. לאורך שנים רבות רבים מהם חיפשו בעיר בעיקר 'דירת חגים' – מקום שמאפשר להגיע לכאן בתקופות מסוימות בשנה, אבל בשנים האחרונות אנחנו רואים שינוי משמעותי בתפיסה הזו. יותר ויותר רוכשים מהתפוצות מתייחסים לנכס בירושלים גם כאפשרות ממשית למגורים בעתיד, בין היתר על רקע העלייה באנטישמיות בעולם והתחזקות גל העלייה לישראל. במובן הזה, הדירה כבר לא נתפסת רק כנכס שני אלא כבית פוטנציאלי".
עוד כתבות בנושא
"השינוי הזה משפיע גם על האופן שבו מתכננים דירות עבור הקהל הזה. מצד אחד צריך לתת מענה לתקופות שבהן הבית מאכלס משפחות גדולות ואירוח אינטנסיבי, ומצד שני לתכנן חללים שיכולים לתפקד בצורה נוחה ואינטימית גם עבור חיי היומיום של משפחה שמתגוררת בעיר באופן קבוע. בירושלים יש לכך גם ממד נוסף – עבור רבים מהרוכשים הקשר לעיר הוא לא רק נדל"ני או השקעה, אלא קשר תרבותי וזהותי עמוק. לכן הביקוש לנכסים בעיר מצד קהילות יהודיות בעולם ממשיך להיות יציב ומשמעותי, גם בתקופות שבהן שוק הנדל"ן משתנה", אומרת מוסקל.
מיזם של אדריכלות ועיצוב בן דוד גולדברג | צילום: קארין רבנה
האדריכלית עפרה גולדברג מ"בן דוד גולדברג אדריכלים" מוסיפה: "משפחות רבות שמגיעות מחו"ל מחפשות לא רק דירה אלא גם סביבה קהילתית שתאפשר להן להשתלב במהירות – קרבה לבתי כנסת, מוסדות חינוך וקהילה דוברת שפה משותפת. לכן לא פעם אנחנו רואים שכונות, בניינים ואפילו פרויקטים שלמים שבהם מתגבשת קבוצה של עולים חדשים או תושבי חוץ שמעדיפים לגור בסמיכות זה לזה, מתוך רצון ליצור תחושת קהילה ותמיכה הדדית כבר מהרגע הראשון".
באיזה שלב פונים אליכן התושבים החדשים?
מוסקל: "בהרבה מקרים התהליך מתחיל עוד לפני שלב התכנון עצמו – משפחות פונות אלינו כבר בשלב חיפוש הנכס, ומבקשות שנעזור להן לאתר בית או דירה שיש להם פוטנציאל אדריכלי נכון להתאמה לצרכים שלהן. מדובר לרוב במשפחות גדולות שמגיעות לכאן כמה פעמים בשנה, אבל במקביל רוצות לדעת שהבית יוכל לתפקד גם כמקום מגורים קבוע בעתיד".
מיזם של הלל אדריכלות | צילום: מאור מויאל
כיצד מתאפיין העיצוב של דירות אלו?
גולדברג: "רבות מהמשפחות הן שומרות מסורת, ולכן התכנון שם דגש על מטבחים כשרים מתוכננים היטב, חללי אירוח גדולים שמתאימים לאירוח בשבתות וחגים, ותכנון מוקפד שמאפשר למשפחה גדולה לחיות ולארח בנוחות. במקביל, אנחנו רואים רמת השקעה גבוהה מאוד בעיצוב – שימוש בחומרים איכותיים, נגרות מותאמת אישית וירידה לפרטים. עבור רבים מהרוכשים הבית בירושלים הוא לא רק נכס, אלא חלק מהזהות ומהחיים הקהילתיים שהם בונים כאן. מעבר לשיקולים של נדל"ן ומיקום, יש כאן גם קשר רגשי עמוק לעיר. הרבה מהמשפחות האמריקניות שמגיעות אלינו מחפשות בית שישלב בין האופי הירושלמי – החומרים המקומיים, תחושת המסה של הבנייה והקשר לאור ולנוף – לבין נוחות המגורים והארגון המרחבי שהן מכירות מהבית בארצות הברית. האתגר האדריכלי הוא ליצור תרגום בין שני העולמות האלה: בית שמכבד את ההקשר הירושלמי והאדריכלות המקומית, אבל גם מאפשר למשפחה שמגיעה מחו"ל להרגיש בו מיד טבעי ונוח".