נכסי ההקדש שווים מאות מיליונים ואף אחד לא מצליח לנהל אותם

פסק הדין של בג"ץ בתיק "פנינת המיתרים", שבלם עסקת ענק אשר ביקשה להפקיע נכס הקדש לטובת אינטרסים מסחריים, הוא תחנה נוספת בסאגה ארוכה שמתנהלת סביב ההקדשות בירושלים. מדוע הסיפור הזה צריך לעניין גם מי שאינו עוסק בנדל"ן, בדיני נאמנות או בבתי דין רבניים? משום שהוא נייר לקמוס ליכולת של מערכת המשפט ושל המדינה לשמור על רכוש ציבורי שנמצא בידיים פרטיות. מזווית אחרת, הוא גם מקרה מבחן ליחסי בית המשפט ובתי הדין הרבניים.

קו העלילה של רבים מסיפורי ההקדשות הירושלמיים דומה: לפני שנים רבות יהודים אמידים רכשו בתים, חנויות ומגרשים. הם לא הורישו אותם לילדיהם אלא הקדישו אותם לעניים, ליתומים, לישיבות, לתלמודי תורה ולמטרות צדקה אחרות. הרעיון היה פשוט: הקרן תישמר לדורות, הנכסים יושכרו, והפירות יממנו את המטרה הציבורית. עם השנים נצברו בירושלים נכסים כאלה בהיקף עצום. כבר בתחקיר "מקור ראשון" מ־2019 הוערך שווי כלל נכסי ההקדשות בארץ ביותר ממיליארד שקלים, רובם המכריע בירושלים.

אלא שירושלים השתנתה. העיר הזנוחה של המאה ה־19 הפכה לבירה מודרנית תוססת ומבוקשת, ושוויים של בניינים ישנים המריא באופן אקספוננציאלי. בסטה פשוטה בשוק מחנה יהודה הפכה לנכס מסחרי נדיר, ושווי חלקה בכניסה לעיר כבר עומד על מאות מיליוני שקלים בשל היכולת לבנות עליה מגדל רב־קומות. מפעל הצדקה הישן לא תוכנן לפגוש את הרעב העצום של שוק הנדל"ן הבולעני.

מי שמחזיקים במפתח לנכסים הם נאמני ההקדשות. במשך דורות היו אלה גבאי צדקה ועסקנים שקיבלו אחריות לשמור על הקרן ולהשתמש בפירותיה לטובת המטרה שקבע המקדיש. כאשר הנכס שווה מעט, האחריות הזו לא יצרה פיתוי מיוחד. אך כאשר מדובר במאות מיליוני שקלים, נוצרים לחצים ופיתויים מסדר גודל אחר. הפתיינים הם יזמים, עורכי דין ומתווכים שיודעים להעריך זכויות בנייה, תוכניות עתידיות ופוטנציאל השבחה, ומבינים את גודל הבוננזה. מבחינת ההקדש, הסיכון המבני ברור: אם הנאמנים ישתכנעו שמוטב למכור נכס במקום לשמר אותו, נכס שנועד לפרנס מוסד או לסייע לחלשים במשך דורות, עלול לצאת מן ההקדש בעסקה חד־פעמית.

כאן נמצאת גם חולשתה של המדינה. היא יודעת לפקח על נכס ממשלתי או עירוני, אבל נכסי הקדש נמצאים באזור ביניים: הם אינם רכוש פרטי רגיל, מפני שבעליהם ייעדו אותם למטרה ציבורית; ומנגד הם מוחזקים לעיתים בידי עמותות, מוסדות ונאמנים פרטיים. כאשר הפיקוח המקצועי והמשפטי אינו הדוק דיו, עלולים להיווצר פערים בין טובת ההקדש ובין האינטרסים של מי שמנהלים או רוכשים את נכסיו.

פרשת "עץ חיים" היא מקרה מבחן קלאסי למתח הזה. "תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים" נוסד בירושלים בשנת 1841 בידי הרב שמואל סלנט. בשנת 1924 נרשמה אגודה עותמאנית לניהול המוסדות, וב־1983 היא נרשמה כעמותה. בשנת 1928 רכשו מוסדות עץ חיים קרקע נרחבת באזור שדרות הרצל ויפו, צמוד לגשר המיתרים כיום, כדי להקים עליה את "שכונת עץ חיים", שפירותיה ישמשו מקור הכנסה קבוע למוסדות. פסק הדין מתאר את רכישת הקרקע ואת גלגולי הרישום של הגוף המנהל ושל המקרקעין.

בשנים 2015 ו־2017 התקשרה העמותה בשני הסכמי מכר עם חברות הנדל"ן "פנינת המיתרים" ו"ברכה והצלחה נכסים בתלֿ־אביב", שבמסגרתם נמכרו מלוא הזכויות במקרקעין בתמורה כוללת של כ־27.5 מיליון שקל. המתווכים והמייצגים הם שני שחקנים שהופיעו בתחקיר מקור ראשון מ־2019 על נכסי הקדש עץ חיים באזור מחנה־יהודה. הראשון הוא אחת הדמויות החזקות בלשכת עורכי הדין, עו"ד אשר אקסלרוד, הטוען בתוקף שהמכירה הייתה הכרחית להצלת המוסדות. השחקן השני הוא ערן הוכברגר, מי שהיה איש אמונו של "הרב" אליעזר ברלנד, שהוגדר בדו"ח המנהל המיוחד "יועץ הסתרים של העמותה", ושנטען כי היה מעורב בעסקאות מרכזיות של עץ חיים בכובעים שונים.

נתחיל מהסוף: היום, לאחר אישור תוכנית להקמת מגדל משרדים ענק במקום, שווי הקרקע של עץ חיים מוערך במאות מיליוני שקלים. הפער הזה כשלעצמו אינו מוכיח שהעסקאות היו פסולות. על פי הערכת שמאי בית הדין, במועד חתימת העסקאות, הפער בין מחיר העסקה למחיר השוק עמד "רק" על 30 אחוז. היזמים יכולים לטעון להגנתם שאישור התוכניות לא היה מובטח וכי תומחר פה סיכון יזמי. אלא שבמקרה הזה הצטברו סימני שאלה נוספים.

העסקאות נעשו מבלי שהתבקש או ניתן להן אישור מבית הדין הרבני, שהוא המפקח על ההקדשות הדתיים. יתרה מכך, בינואר 2017, בין העסקה הראשונה לשנייה, הגיע לבית הדין מידע על עסקאות בנכסי הקדש ללא אישור. בית הדין קבע כי עולה "חשד של ממש" כי הקדשות עץ חיים אינם מתנהלים כראוי, הטיל צווי עיקול ואיסור דיספוזיציה (שינוי בעלות), השעה את נאמני ההקדשות ומינה את השופט בדימוס יוסף אלון לעריכת דו"ח בדיקה. בהמשך מונה עו"ד רונן מטרי למנהל מיוחד ולנאמן. למרות זאת, העסקה השנייה נחתמה לאחר שכבר הוטל הצו.

בד בבד, לבקשת רשם העמותות ובהסכמת העמותה, הורה בית המשפט המחוזי בירושלים על פירוקה, ומטרי מונה גם למנהל המיוחד שלה ולנאמן על הקדשותיה הציבוריים. מכאן עברה המחלוקת לשאלה הבסיסית: מה טיבו של הנכס שנמכר. הרוכשות טענו שמדובר בנכס פרטי של העמותה, ולכן היא הייתה רשאית למכור אותו. מבחינתם זוהי עסקה פרטית בנכס פרטי, ולבתי הדין אין שום סמכות בעניין. המפקחת על ההקדשות בבתי הדין הרבניים עו"ד רחל שקרג'י והמנהל המיוחד מטרי טענו מנגד שמדובר בהקדש דתי, ולכן העמותה אינה בעלים חופשיים של הקרקע וכל עסקה בה כפופה לאישור בית הדין.

הקושי היה שלא נמצא שטר הקדש מסודר. אנשי הממונה והמנהל המיוחד יצאו למחקר היסטורי. הם איתרו מסמכים שבהם השכונה מתוארת כ"קרן קיים" כדי להוציא ממנו פירות; ראיות לכך שכספי התרומות נועדו לרכישת הקרקע ולהקמת השכונה; והחלטה של בית הדין בירושלים משנת 1953, שניתנה בעקבות פניית ראשי המוסדות ובהם הרב איסר זלמן מלצר, ושבה אושרה שכונת עץ חיים כהקדש דתי. בית הדין קבע שגם העובדה שההליך נולד מבקשה בענייני מס, אינה שוללת את משמעות ההחלטה כהכרה בהקדש.

בהמשך נמצאו בארכיון המדינה מסמכים נוספים שחיזקו את התמונה. בית הדין הרבני הגדול קבע כי כספי התרומות לרכישת המקרקעין ולהקמת בתי השכונה הותנו ביצירת הקדש, וכי אנשי עץ חיים הבינו היטב את ההבדל בין נכס שאפשר למכור או לשעבד, ובין נכס שביקשו להגביל את אפשרות הסחר בו באמצעות הקדש.

באוגוסט 2023 קבע בית הדין הרבני האזורי בתל־אביב כי השכונה היא הקדש דתי. בדצמבר 2024 דחה בית הדין הרבני הגדול את ערעור חברות הנדל"ן, ואישר גם את צירוף הראיות הארכיוניות. בשיתוף פעולה לא שכיח, עמדת הממונה והמנהל המיוחד זכתה לתמיכה גם מצד גורמי המדינה. בהליך בבג"ץ הבהירה היועצת המשפטית לממשלה כי אף שאינה מקבלת כל אחת מקביעות בתי הדין, מקובלת עליה הקביעה ששכונת עץ חיים היא הקדש דתי שכונן בהחלטה משנת 1953, וכי בנסיבות המקרה יש לבית הדין סמכות לדון בענייניו.

החברות עתרו לבג"ץ, ובפסק הדין שניתן לאחרונה דחו השופטים את העתירה. בג"ץ קבע שאין עילה להתערב בפסקי הדין, ואישר כי בית הדין היה מוסמך לברר את העובדות הנחוצות כדי לקבוע את סמכותו. בית המשפט ציין כי החלטת 1953 היוותה לכל הפחות ראשית ראיה לכך שכונן במקום הקדש דתי בפני בית הדין.

עם דחיית העתירה נותרה על כנה הקביעה ששכונת עץ חיים היא הקדש דתי הנתון לסמכות בית הדין, אבל הקרב על הקרקע עצמה עדיין לא הסתיים. בג"ץ הדגיש כי בתי הדין מוסמכים לדון ביצירת ההקדש ובניהולו הפנימי, אך לא להכריע בתוקף עסקאות המכר. השאלה אם ההסכמים עם "פנינת המיתרים" ו"ברכה והצלחה" יתבטלו, תתברר בבית המשפט המחוזי. בינתיים מקודמת במתחם עסקת קומבינציה שבמסגרתה בעלי הזכויות במתחם ובמקרקעין הסמוכים, ובהם משפחת גולובנציץ ועיריית ירושלים, אמורים לחבור לקראת הקמת מגדל רב־קומות. כאמור, חלקו של ההקדש במתחם מוערך במאות מיליוני שקלים.

זה מחזיר את הסיפור לנקודת הפתיחה. עץ חיים אינו רק ויכוח על חלקה ליד גשר המיתרים; הוא עוסק בשאלה מי מגן על מתנה שאדם נתן לפני מאה שנה לעניים שעוד לא נולדו. פסק הדין הוא הישג חשוב להרכב ההקדשות בראשות הרב שלמה שטסמן, לממונה על ההקדשות ולגורמי המדינה שפעלו לצידם, אבל הוא גם מזכיר שהצלת הנכס היא רק חצי מהמשימה.

אם העסקאות יתבטלו יהיה צורך בכינון עסקה חדשה ישירות עם ההקדש, והשאלה הבאה תהיה מי ינהל נכס של מאות מיליונים באופן מקצועי, כך שפירותיו אכן יגיעו למטרות שלשמן הוקדש. משפחות של נאמנים חרדים מן היישוב הישן כבר הוכיחו שהן לא מסוגלות לעשות את זה, ולבית הדין הרבני בוודאי אין כלים לניהול שוטף של אירוע בסדר גודל שכזה. כדי לפתור את צורכי הרווחה של ירושלים, צריך לחשוב על רעיון חדש.