תוכניות ההתחדשות העירונית בישראל ממשיכות לעורר תקווה בקרב בעלי דירות ישנות, אך גם לא מעט אכזבות. אחרי שנים שבהן “תמ״א 38” שימשה מנוע לחידוש וחיזוק מבנים, הריסה ובניית דירות חדשות בסטנדרט גבוה, ממד"ים ועוד, מדינת ישראל נכנסת לעידן חדש  עידן של תכנון מתחמי כולל, רגולציה הדוקה יותר, ובחינה כלכלית קפדנית של כל יוזמה.

במציאות הזו, רבים מהדיירים מגלים שהדרך לדירה חדשה ארוכה יותר מכפי שסיפרו להם. מה חשוב לדעת וממה כדאי להיזהר, בדרך לדירה חדשה בפרויקט פינוי בינוי?

סוף עידן התמ״א: מפרויקט לבניין בודד - למתחמים ולשכונה המתחדשת

תמ״א 38, שנכנסה לתוקף בשנת 2005, הסתיימה רשמית באוקטובר 2022, אך הוארכה במספר ערים עד אמצע 2026, במקרים שבהם תוכניות כבר אושרו. במשך כמעט שני עשורים שימשה התמ״א כלי מרכזי לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תוך אפשרות להריסה ובנייה מחדש של בניין בודד. היתרון היה בפשטות, ניתן היה לחדש בניין יחיד ללא צורך בתוכנית כוללת לשכונה. החיסרון - עומס תשתיות, היעדר תכנון תחבורתי, וחוסר התאמה למרקם העירוני.

היום, תפיסת המדינה שונה בתכלית. משרד הבינוי והשיכון עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קבעו כי אין עוד מקום לפרויקטים נקודתיים. כל יוזמה חייבת להשתלב בתוכנית מתחמית הכוללת פתרונות לחניה, חינוך, שטחים ירוקים ותחבורה ציבורית. שינוי זה לא רק האריך ויאריך את הדרך, אלא גם יוצר סינון טבעי בין יזמים חזקים לבינוניים.

אם בעבר יזם קטן היה יכול להתחייב לפרויקט של בניין אחד, מקסימום שניים, כיום הפרויקטים המתחמיים הכוללים שכונות שלמות לעיתים, ברובם מתבצעים על ידי חברות בינוניות וגדולות.

התכנית הבניינית

מדובר בתכנית המחליפה את תמ"א 38 ברמה העירונית, ומותאמת לצרכים הייחודים של כל יישוב בהיבטי כלכלה, חברה תכנון ותשתית. תכנית בניינית מחלקת את העיר לאזורים, לפי כמה קטגוריות (רחובות ראשיים, רחובות משניים, ומוקדים מרכזיים בעיר) וקובעת לכל בניין, בכל אזור, את מנגנון התכנון המתאים לו, חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש.

נוסף על כך, התוכנית קובעת נפח בינוי ושימושים לכל מגרש במסלול הרלוונטי, שיאפשר הוצאת היתר בדומה לתמ"א 38. התכנית קובעת גם אזורים המיועדים לפינוי בינוי ולהעצמה ניכרת, כמו סביב תחנות המטרו העתידיות, שבהם לא תתאפשר התחדשות של כל מבנה בנפרד, ולעיתים מציינת התכנית גם אזורים בהם לא תתאפשר התחדשות כלל.

2024 - שנת שיא בהתחדשות העירונית

בשנת 2024 אושרו 156 תוכניות הכוללות 57,386 דירות חדשות, כאשר מתוכן 37,606 דירות "תוספתיות", כלומר דירות חדשות שנוספו למאגר הדירות בנוסף לדירות שהובטחו  לדיירים, במקום הדירות שנהרסו.

גם שנת 2025, ככל הנראה, תמשיך את מגמת הגידול באישורי תוכניות בהתחדשות עירונית, ותוספת דירות חדשות בפרויקטים להתחדשות, זאת מתוך הבנה שמדובר בניצול קרקע יעיל, במיוחד בהיעדר קרקעות זמינות בישראל לבנייה, בנוסף כמובן לבנייה מתקדמת עם מיגון ממדי"ם והתחדשות שכונות ותשתיות.

מה מותר ומה אסור למארגן וליזם בפרויקט פינוי בינוי

בעבר כמעט לא הייתה רגולציה בנושא, והיזמים פעלו בחופשיות: כל אחד יכול היה להציג עצמו כיזם, לאסוף חתימות על טפסי הסכמה כלליים, ולעיתים גם להטעות את הדיירים בהבטחות שאינן מגובות בתוכניות מאושרות. בשנים האחרונות נכנסה חקיקה ייחודית להתחדשות עירונית שמנסה להסדיר את התחום. אלה עיקריה:

חובת שקיפות - יזם חייב להציג לדיירים מסמכים ברורים הכוללים את זהותו, ניסיונו הקודם, והיקף הזכויות הצפוי בפרויקט.
איסור הטעיה - אסור ליזם להבטיח לוחות זמנים לא ריאליים או להציג הדמיות שאין להן תוקף תכנוני.
חובת גילוי - על היזם למסור לדיירים עותק מלא של ההסכם המוצע, ולא רק טפסי חתימה ראשוניים.
הגבלת זכות בלעדיות - חוק פינוי בינוי (פיצויים) וחוק ההסדרים האחרונים קובעים כי יזם אינו יכול להחזיק בהסכמות לתקופה בלתי מוגבלת. אם לא התקדם לתוכנית מאושרת בתוך פרק זמן מסוים, ההסכמות מתבטלות.
הגנה על דייר סרבן - דיירים שמתנגדים לא יכולים להיות מאותגרים משפטית בקלות. יש מנגנון בחוק שמגן עליהם עד שלא יובטח שהפרויקט ריאלי וכלכלי.

המשמעות היא שבניגוד לעשור הקודם, היום ליזם יש גבולות ברורים: הוא לא יכול עוד "לצייר חלומות" ולהחתים דיירים על בסיס מצגות נוצצות בלבד.

המערכת מחייבת ליווי מקצועי, שקיפות מלאה, ותוקף משפטי ברור כדי למנוע סיטואציות שבהן דיירים "ננעלים" על יזם שלא באמת מסוגל לקדם את הפרויקט. "דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024" מפרט נתונים מעניינים אודות פעילות התחדשות עירונית במהלך שנת 24, ובמיוחד כללים ושכר טרחה מומלץ למארגנים (מפורט בטבלה). 

ההבדל בין "מארגן" ליזם

מארגן - עובד מול הדיירים בלבד, בשלב טרום-יזמי, אין לו סמכות לבנות או להבטיח מימוש.
יזם - נבחר על ידי הדיירים בהליך מוסכם, אחראי לקדם את התכנון, לקבל היתרים ולבצע בפועל את הפרויקט.

במקרים רבים מזמינים נציגי בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט פינוי בינוי, מספר יזמים ל"מכרז יזמים", הצגת התוכנית בפני הדיירים עם האדריכל ובעלי מקצוע נוספים שאמורים ללוות את הפרויקט, ולאחר מכן מתבצעת הצבעת דיירים לבחירת היזם. מומלץ מאוד שכל התהליך ילווה כבר בשלב הראשוני הנ"ל בעו"ד מטעם הדיירים.

האשליות הנוצצות שמכרו לדיירים בעבר

יזמים רבים ידעו למכור לדיירים לאורך השנים פנטזיות נוצצות, שהיו רחוקות מאוד מהמציאות. כדי "לאסוף חתימות", הם היו מזמינים את הדיירים לאירוח במגדל יוקרה קיים, מציגים להם מצגת מרשימה של דירות גמורות עם נוף פתוח, לובי מפואר ומפרטים טכניים מבריקים. המצגות כללו הדמיות נוצצות עם מגדלים חדשים, חניות תת־קרקעיות, גינות ירוקות ובריכות, והכול הוצג כאילו מדובר בהבטחה בטוחה.

במעמדים אלה, הדיירים התבקשו לחתום ליזם על זכות ייצוג בלעדית מול הרשויות, גם אם בפועל עדיין לא הייתה תוכנית מאושרת או היתר בנייה באופק. עבור רבים זו נראתה כהזדמנות חד־פעמית “לא לפספס”, וכך נאספו בקלות עשרות חתימות.

אלא שבמצב כיום, התמונה שונה לגמרי; הרשויות דורשות תוכניות מתחמיות ולא מסתפקות עוד בפרויקט לבניין יחיד, ההליכים אמורים להשתלב בתב"ע והבטחות על "אכלוס בעוד 4 שנים" מתבררות כלא ריאליות. הדיירים למדו להיות חשדנים יותר, להיעזר בעורכי דין ושמאים משלהם, ולדרוש ערבויות ממשיות לפני שהם חותמים. הפנטזיה שאפשר "לקפוץ" ישירות מדירה ישנה לחדשה תוך זמן קצר כבר לא עובדת, למרות שהדיירים חייבים תמיד להיות זהירים, כפי שנפרט בהמשך.

ההבדל בין מסלולי התחדשות עירונית

מסלול רשויות - ביוזמת הרשות המקומית, או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
מסלול מיסוי - ביוזמת יזמים פרטיים או דיירים, במסגרת עסקאות של פינוי בינוי/תמ"א 38.

לסיכום, אין ספק שפרויקט פינוי בינוי אטרקטיבי לדיירים גם בהיבט של השקעה, כאשר התממשות הפרויקט "וזכייה" בדירה חדשה בבניין חדש ובדרך כלל עם פיתוח סביבתי, משדרגת משמעותית את איכות החיים של הדיירים, כמובן מקפיצה את ערך הנכס, ומניבה ריווחי הון משמעותיים גם למשקיעים בדירות ישנות, שהבשילו לפרויקט פינוי בינוי.

עם זאת, חשוב מאוד להקפיד על הליך מסודר בליווי אנשי מקצוע כמו עו"ד, מהנדס ומומחה לפרויקטים של פינוי בינוי, שיבדקו את כל הזכויות של הדיירים מול העירייה, מהשלב הראשון. אותם מלווי פרויקט יבדקו את היתכנות הפרויקט בהתאם לתב"ע ברשות המקומית, במסגרת מתחמים ותוכניות שהחליפו את התמ"א 38 בכל עיר, ויבחנו את הצעות היזמים עוד לפני שיוצגו לדיירים.

חובה כמובן לבחון את אמינות וחוזקו הפיננסי של היזם, ניסיונו ומתן ערבויות לכל שלב בתהליך, עם אופציה ליציאה מההסכם במידה והיזם לא עומד בתנאים ובלו"ז שנקבע. זאת במיוחד בתקופה הנוכחית, בה יזמים רבים מצויים בקשיים.

פינוי בינוי הוא תהליך ארוך, אבל בסופו של דבר, בהתנהלות נכונה - הוא בהחלט משתלם.