האם משתלם להשקיע בנדל"ן מסחרי בישראל?

לא אלמן ישראל. אחרי ששר האוצר משה כחלון, כמו גם שרי האוצר לפניו, עשו מאמצים כבירים ומוצלחים למדי להדרת המשקיעים משוק הדירות הישראלי, בעיקר בעזרת צעדי מיסוי אגרסיביים (ביטול הפטור ממס שבח, העלאת מדרגות מס הרכישה, אישור חוק מס דירה שלישית שבוטל בסופו של דבר על ידי בג"ץ), הגיע תורו של הבאזז הנדל"ני החדש. סנוב, משרד להשכרה כבר קנית?

שוק המשרדים למכירה רותח. ישראלים עם כסף פנוי – ותתפלאו כמה כאלה חיים סביבכם – ועם חיבה להשקעה בארבעה קירות ולא בניירות בבורסה או במוצרים וירטואליים אחרים, נוהרים בהמוניהם להשקעה במגדלי משרדים הצומחים כמו פטריות אחרי הגשם בכל מתחם תעסוקה (רבים אחרים נוהרים להשקעות מסוכנות בחו"ל, אבל להם מגיע טור אחר).

עשרות פרויקטים בכל רגע נתון מציעים לישראלים לקנות משרד כמעט בכל מחיר. יש לך 100 אלף שקל? בוא תקנה 15 מטר מרובע בבניין חדש בחולון. יש לך מיליון שקל פנויים? בוא תקנה משרד של 100 מ"ר בפתח־תקווה. על דירה במחירים הללו אפשר רק לחלום. דמי השכירות המובטחים בפרויקט המשרדים המרהיב באחת הערים הקרובות לתל־אביב הגדולה עומדים על 60 שקל לפחות למטר – פחות מחצי מדמי השכירות במגדלים כמו שרונה בתל־אביב או אלקטרה שממול. מה שאומר הכנסה של 6,000 שקל בכל חודש, והנה קיבלנו תשואה בטוחה של 7%. פי שניים ויותר ממה שנקבל על השכרת דירה, וזה עוד לפני שלקחנו בחשבון את כל ההבטחות של כחלון על קריסה קרובה של מחירי הדירות.

אין מתנות חינם

ועכשיו תנו לעצמכם שתי סטירות ותתפכחו מהאשליה. אם התשואה על משרד כפולה מהתשואה על דירה, כדאי שתכירו בכך שגם הסיכון כנראה בהתאם. אז נכון שאולי הגזמנו עם השתוללות מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון, שרשמה קפיצה של למעלה מפי שניים בתוך עשור, אבל תנו קרדיט לשוק הנדל"ן ולהיצע ולביקוש, שקובעים כמה תעלה דירה וכמה יעלה משרד.

נתחיל עם האזהרה החשובה ביותר: מרבית משקיעי הנדל"ן מדחיקים את העובדה הפשוטה ששוק הנדל"ן יודע לעיתים לאכול ולכרסם במהירות את הקרן, ולא רק להניב פירות מההשקעה המוצלחת. בזמן שהפיתוי לרכוש נדל"ן – ולא חשוב כרגע אם זו דירה, משרד, חנות, חניה או הרפתקה נדל"נית מעבר לים – מתבסס תמיד על הבטחות גדולות ליהנות "ללא שום מאמץ" מהפירות שיגיעו מידי חודש מהשכירות, אף אחד לא יספר לכם, וגם אתם תעדיפו להדחיק, את האפשרות שאולי אף אחד לא ישכור מכם את הנכס וישלם לכם את דמי השכירות המובטחים.

הנה סיפור אמיתי: לפני כמה שנים התקשר אליי פנסיונר ממרכז הארץ. ערב קודם לכן, הוא סיפר, מעקלי ההוצאה לפועל הגיעו אל ביתו ולקחו את הטלוויזיה היחידה בבית, מול נכדיו שבדיוק ישבו וצפו בה. בדמעות שחנקו את גרונו הוא תיאר כיצד יזם ממולח שכנע אותו לרכוש בכספי הפנסיה קומה שלמה בבניין משרדים בפתח־תקווה. השכירות החודשית, הבטיח לו היזם, תאפשר לו להזדקן בכבוד וגם תשאיר ירושה מכובדת שתעבור בבוא היום לילדיו. במשך חצי שנה עמד הנכס ללא שוכר, בעוד שהוצאות הארנונה, דמי הניהול על המשרד והמשכנתא הקטנה שהוא נטל לשם הרכישה, אכלו לו את החסכונות המעטים שנשארו לו בחשבון הבנק. הדרך להוצאה לפועל הפכה פתאום לקצרה מאוד.

אין מתנות חינם. אם המשרד יעמוד חלילה ריק, וצאו וראו כמה שלטי השכרה תלויים כרגע על משרדים גם בלב אזורי הביקוש, במקום לקבל ולו שקל אחד מדמי השכירות תיאלצו חלילה לשלם 20 או 30 שקל ארנונה לעירייה על כל מטר מדי חודש, ועוד סכום דומה עבור דמי הניהול לחברה שמתחזקת את הבניין. במקום לקבל 6,000 שקל מהשוכר תוציאו סכום דומה מהכיס הפרטי, עוד לפני ההוצאות לבנק שבדרך כלל מממן חלק מאותה הרפתקה מסוכנת.

כדאי לדעת ולהפנים שבתחילת שנות האלפיים, כאשר מדינת ישראל התמודדה עם משבר כלכלי עולמי ועם אינתיפאדה ברחובות, היו כאן לא מעט בעלי משרדים – גם בתל־אביב החזקה – שהשכירו את המשרד שבבעלותם לכל דורש, רק שייקח מהם את דמי הארנונה והתחזוקה.

לא לעולם חוסן

ומה עם הביקוש הקבוע? חשוב לזכור ולשנן ששוק המשרדים אינו נהנה כמו שוק המגורים מקצב הילודה המרשים והחריג שיש לנו כאן בישראל, קצב המבטיח זרם בלתי פוסק כמעט של צעירים הזקוקים לקורת גג מעל ראשם. משוואות ההיצע והביקוש של עולם המשרדים קשורות בעיקר למצב הכלכלה, זה שבארה"ב ובעולם הרחב וזה שבארצנו הקטנה.

כשהכלכלה משגשגת, וברוך השם זו המציאות בישראל כבר עשור – עסקים חדשים נפתחים, חברות בינלאומיות מגיעות, ושוכרי משרדים רבים מחליטים שהגיעה השעה להתרחב ולשדרג את המשרד. אבל לא לעולם חוסן. מתישהו המחזוריות הכלכלית תנצח, הגלגל יתהפך, פחות חברות יעשו עלייה ויותר חברות יבקשו לצמצם ולכווץ את שטח המשרד, והביקוש למשרדים חדשים יכול להיעלם כמעט בבת אחת.

ולא פחות חשוב, גם כשהכלכלה פורחת, אל תחשבו שחברות כמו אמזון או פייסבוק (שתי שוכרות שנכנסו לאחרונה ל־20 קומות במגדל שרונה החדש בתל־אביב) בכלל יחשבו בכיוון המשרד המפואר, החדש והיפה שלכם. חברות בינלאומיות, ואפילו חברות ישראליות מכובדות, צריכות שטח גדול יותר ממה שתוכלו להציע, והן בעיקר צריכות גמישות ויכולות להתרחב או להצטמצם אצל אותו בעל בית. החברות הללו מוכרחות לדעת שבעל הבית ימשיך לשמור על המשרד בסטנדרט גבוה, מה שמאוד קשה להבטיח כשהמשרד נמצא בבעלותו של משקיע פרטי ואנונימי, וכשהמגדל כולו נמצא בבעלות עשרות או מאות חברים בקבוצת רכישה. כשהחברות הגדולות הללו מגיעות לבניין של עזריאלי, למשל, הן מקבלות הבטחת איכות ובקרת איכות של המגדל ושל המשרד. בבניין של עשרות ואפילו מאות בעלים, קשה לשמור על הסטנדרטים ועל תחזוקת המערכות באותה רמה.

זה אומר שנשארתם עם לקוחות קטנים יחסית כקהל יעד פוטנציאלי להשכרה. מי שקונה משרד של עשרות מטרים להשקעה, ואפילו מאות מטרים (קומה ממוצעת תתפרס בדרך כלל על שטח של כ־1,500 מ"ר), זקוק לבעלי מקצועות חופשיים המחפשים בדיוק שטחים כאלו להשכרה. עורכי דין, רואי חשבון, חברות סטארטאפ צעירות וכדומה, שצריכים חדר, חצי קומה ואפילו קומה שלמה.

המשרד הנייד

הבעיה היא שבעולם המשתנה, אף אחד לא יודע מה יהיה הביקוש של אותם אנשים ושל אותן חברות מחר או מחרתיים. היכולת לנהל משרד נייד מכל מכשיר טלפון ומחשב, לצד העומס בדרכים שבשנים הבאות רק ילך ויגבר, משכנעים יותר ויותר בעלי מקצועות חופשיים לוותר על משרד לטובת עבודה מהבית או מבית הקפה ליד.

תוסיפו לזה את טרנד החללים המשותפים – חברות כמו wework או ריג'נס המשכירות משרדים בכל גודל ולכל פרק זמן, במשרדים מודרניים שמייצרים אווירה צעירה וכמעט מחשמלת – ותבינו שהסיכון להישאר עם משרד ריק אינו תחזית שחורה וקודרת שנשמעת רק מפי שונאי סיכון קיצוניים.

ואחרי הכל, אם חרף כל האיומים והאזהרות המשרד הושכר בשעה טובה ומוצלחת, משקיעים רבים שוכחים שדמי השכירות הופכים להכנסה לכל דבר ועניין. וכמו בכל הכנסה, הפער בין הברוטו לנטו מפתיע ומאכזב בכל חודש מחדש. להבדיל מהשכרת דירה, אפיק השקעה שעדיין נהנה מהטבות מס אדירות (מזכרת מימי העלייה בשנות התשעים, שבהן ביקשה המדינה לעודד בעלי דירות להוציא אותן להשכרה), הפעם תצטרכו לדווח ולהתחלק עם רשויות המס, שכן מדינת ישראל רוצה להיות שותפה לרווחים. מס על ההכנסה החודשית (בהתאם לשולי המס שלכם), ומס בשיעור של 25% בין מחיר הקנייה למחיר המכירה ביום שבו תחליטו למכור את המשרדים.

סיכון וסיכוי

בשורה התחתונה ולמרות ההסתייגויות, לא מדובר באזהרה נחרצת שלא לקנות משרד להשקעה. הסיכונים לא מבוטלים, אבל כך גם ההזדמנויות. בגוש דן מוקמת היום מערכת הסעת המונים שיכולה לשנות מקצה לקצה את אזורי התעסוקה החמים, ועדיין איננה מגולמת לחלוטין במחיר הנכסים; מרבית המשקיעים "נעולים" על רכישת דירת מגורים, ומעוותים את התמחור הכלכלי ההוגן של דירות ושל משרדים; וגם הנבואות הרבות על רוויה בשוק המשרדים – בגלל ההאטה הכלכלית, בגלל העבודה מהבית, בגלל עודף משמעותי של היצע חדש בהשוואה לביקוש – מתנפצות שוב ושוב על סלע המציאות, שמוכיחה שכמעט ואין שטחים פנויים.

אז לקנות או לא לקנות? ההחלטה צריכה להיות רק של המשקיע. רק שיהיה מודע לסיכונים.