בחזונו, יהודה בצלאל רואה כיצד בעוד מספר שנים, נוסעים שיחלפו על פני דימונה בכביש 25 יראו מגדלים גבוהים ובולטים בקו הרקיע של העיר, ויאמרו זה לזה: שם נפל הטיל במלחמה עם איראן. "ברמה הערכית קרה פה משהו שצריך להפוך לדגל", הוא אומר. "צריכים לקחת את ההרס ולהפוך אותו למגדל גבוה ומפואר".

במלאת חודש לנפילת הטיל האיראני בדימונה, הגעתי לסיור במתחם הנפילה יחד עם בצלאל, ממלא מקום ראש העיר דימונה ומחזיק תיק ההנדסה בעירייה. סמוך למקום נפילת הטיל בשכונת יוספטל עמדה מועדונית רווחה, והיא כבר איננה נמצאת שם. הבניינים הסמוכים למקום הנפילה, וגם שורות הבניינים שמאחוריהם, נטושים מדייריהם. 1,045 דירות התפנו באותו לילה בעקבות נזקי ההדף של הטיל. כשליש מהמפונים עדיין נמצאים במלונות, ואנשי העירייה עמלים למצוא להם פתרונות דיור זמניים.

שלושה ימים לאחר נפילת הטיל הוזעק בצלאל למתחם הפגיעה, למפגש ראשוני בשטח עם יורי גמרמן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ראש העיר בני ביטון היה בביקור מפונים במלונות ים המלח, מהנדס העירייה היה בנסיעה מחוץ לעיר, ובצלאל היה הנציג היחידי של העירייה שיכול היה לפגוש את גמרמן. "שרטטנו במהירות קו כחול ראשוני שכלל שש וילות, שני בניינים ומועדונית בתוך מתחם של 15 דונם. אני מקווה שבעוד שבועיים כבר נהרוס פה את הבניינים".   

כניסה של מתחם ותיק בדימונה לתהליך של התחדשות עירונית היא חידוש. עד היום לא היו בדימונה פרויקטים של התחדשות עירונית בשיטת הפינוי־בינוי. תוכניות כאלה כמעט לא יוצאות לדרך בערי הפריפריה בגלל חוסר כדאיות כלכלית. הפער בין עלויות בנייה גבוהות לשווי קרקע נמוך גורם לכך שיזמים לא ניגשים לפרויקטים של התחדשות עירונית בערים אלו. היה צריך שייפול פה טיל ושייחקק חוק מיוחד לשיקום נזקי מלחמה, כדי שגם ערים כמו דימונה וערד יזכו להתחדשות עירונית.

בצלאל, שלפני תפקידו הנוכחי היה איש נדל"ן, פורט את הסיפור למספרים. "כדי שפרויקט של התחדשות עירונית יהיה כדאי, צריכים שעלות דירה תהיה בערך 14 אלף שקלים למטר. בדימונה מחיר של דירה נושק כרגע ל־12 אלף שקלים למטר, וזה לא מספיק. יש ערים בודדות בפריפריה שהנדל"ן בהן התייקר והמדינה הוסיפה סכום משלה כדי לאפשר התחדשות עירונית. עכשיו, בעקבות נפילת הטיל ובגלל שבכל מקרה מס רכוש יצטרך להשקיע פה כספים לשיפוץ, שווה למדינה לבצע גם פה התחדשות עירונית".

מה שמסייע להיתכנות הפרויקט בדימונה, מוסיף בצלאל, הוא שהמתחם הפגוע מכיל גם כמה בתים צמודי קרקע, כך שהשטח כולו גדול יחסית ומאפשר לבנות בו מספר גדול של דירות חדשות. אם הטיל היה פוגע באזור צפוף יותר, לא היה אפשר לשקם אותו באמצעות התחדשות עירונית. בצלאל מבהיר שהבניינים החדשים שיוקמו יהיו בעלי 15־20 קומות, בגובה שלא קיים היום בדימונה. "אנשים נרתעים מהגובה, אבל אין דרך אחרת שבה הפרויקט הזה יהיה רווחי ליזמים".

כאמור, לפני כשלושה שבועות עבר בכנסת חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. החוק החדש מאפשר לממשלה להכריז על אזורים שנפגעו כ"מתחמי שיקום והתחדשות", ולהאיץ את תהליך הבנייה מחדש בלוחות זמנים קשיחים ומהירים. השטח שישוקם במסגרת החוק החדש צריך לכלול לפחות שלושה בניינים ובהם 12 יחידות דיור, וגבולות האזור יכולים לכלול גם מגרשים סמוכים, ואפילו מספר מבנים שלא נהרסו. אחד החידושים בחוק הוא שהיזם יוכל להוביל את הפרויקט אם ישיג הסכמה מצד רוב של 51% בלבד מהדיירים בכל אחד מהבניינים. המדינה תעניק גיבוי כלכלי וסיוע דרך קרן הפיצויים לפרויקטים שאינם רווחיים, במטרה להבטיח את שיקומם המהיר של אזורי המגורים שניזוקו.

בדימונה מקווים להרחיב את פרויקט ההתחדשות העירונית מעבר למתחם שהטיל נפל בו. ראש העיר בני ביטון מקווה שהמדינה תאשר התחדשות לכל שכונת יוספטל, שיש בה 2,500 יחידות דיור. "ראש הממשלה היה כאן יחד עם מנכ"ל משרד הבינוי והבטיח לי את זה. היה לנו כבר יזם לפרויקט, אבל עדיין הייתה חסרה כדאיות כלכלית. עכשיו אני מצפה שהמדינה תכניס את היד לכיס, או שתיתן ליזם קרקע חלופית במקום אחר".

ביטון רוצה לעשות מהלימון לימונדה: "מגיע לתושבי השכונה הזאת, שרבים מהם הקימו את דימונה, לחיות בשכונה ראויה בבית עם ממ"ד. אני עומד לבנות בדימונה, במסגרת הסכם גג, 17 אלף יחידות דיור חדשות, ואני לא רוצה שהפערים יעמיקו".

המרכיב הקהילתי

מרכיב חשוב שצריכים להכניס לכל פרויקט של התחדשות עירונית הוא המרכיב הקהילתי. כדי לדאוג לפן הזה הוקם לפני כשלוש שנים גוף בשם "השולחן העגול לשינוי מדיניות התחדשות עירונית". מדובר בגוף רב־מגזרי שמקדם גם בשגרה עקרונות לעבודה קהילתית מיטבית בשכונות מתחדשות. לדעת אנשיו, העקרונות הללו רלוונטיים במיוחד כעת, כדי שהשיקום המהיר של המתחמים הפגועים יהיה גם רגיש ומותאם מבחינה חברתית.

תלתן קציר, מנהלת פיתוח ואסטרטגיה בעמותת "עיקר העיר", מובילה את השולחן העגול. ניצה פרקש היא חברה בשולחן העגול מטעם קרן שח"ף, שמקדמת קהילתיות בעיקר בפריפריה. שתיהן פעלו, יחד עם חבריהן לשולחן העגול, כדי להכניס לחוק החדש הקמת מנהלת שיקום עירונית לכל מתחם פגוע, שתכלול עובדים סוציאליים ותקציבים לפעילות ולשיקום קהילתי.

"בשונה מהתחדשות עירונית רגילה, כאן הבית נגזל לאנשים בן־לילה", מסבירה פרקש. "הקהילה חווה אירוע טראומטי, וצריכים לראות איך שומרים שהקהילתיות לא תתפרק". "אין כאן רק פרטים שחוו טראומה, אלא גם קהילה", מחדדת קציר, "והדאגה צריכה להיות לא רק לפרט".

למרות האמפתיה כלפי דרישות חברי השולחן העגול, החוק לא כלל בסופו של דבר את המרכיבים הקהילתיים, מחשש שהם יעכבו את תהליך השיקום. עם זאת, נציגי משרד האוצר הצהירו שהם מכירים בחשיבות המרכיב הקהילתי והתחייבו להקצות תקציבים לטובת הצרכים הללו. נציגי השולחן העגול פועלים עכשיו מול משרד האוצר לצביעת התקציבים הללו כייעודיים לפעילות קהילתית, כדי שלא ייבלעו ברשויות. 

"המדינה מתייחסת להתחדשות עירונית רק כפתרון למחסור בדיור", אומרות פרקש וקציר. "אנחנו טוענות שיש פה הזדמנות לחשיבה מחודשת של הרשויות על חיזוק הקהילות שלהן ולהחייאה של הערים. התחדשות עירונית היא הרבה מעבר ליחידות דיור נוספות. עם ליווי נכון, היא עשויה להיות כלי חברתי משמעותי".