דוד שפורר, ניצול שואה ופרטיזן שהוריו נספו באושוויץ, קיבל את אות יקיר ירושלים בזכות מפעלי החסד וההתנדבות המרובים שלו, בהם עמותת "חלון" שפעלה למניעת נשירה של נוער ממערכת החינוך. מתוך רצון שנכסיו ימשיכו לשמש למטרות חברתיות, הורה שפורר בצוואתו על הקמת הקדש ציבורי בבניין בשכונת רוממה בירושלים שהיה בבעלותו. שפורר קבע כי ההכנסות מהבניין ומשלוש דירות נוספות שברשותו ישמשו לפעילותה השוטפת של עמותת חלון. מרגש ונוגע ללב.

במבנה ההקדש פעלו חמישה שוכרים, בהם עמותת "חסד ואמונה" בניהולו של דוד צבי רוזנטל, המעניקה שירותי שיקום תעסוקתיים לבעלי מוגבלויות וקשיים נפשיים וחברתיים; ועמותת "באר מים חיים" של דוד וייס, אשר ניהלה במקום ישיבה של חסידות צאנז. ביום בהיר אחד הגיע עורך דין צעיר ודרש מהשוכרים לפנות את הנכס עוד לפני התאריך העתידי הנקוב בחוזים שבידיהם. הדבר גרם לסגירת הישיבה והסב נזק עצום למוסד השיקומי. התברר שההקדש חתם על הסכם עם יזם נדל"ן, ובעקבותיו מתכנן היזם לאשר תב"ע חדשה, להרוס את המבנה הקיים ולבנות חדש תחתיו, אולם כבר עכשיו החליט לפנות את השוכרים. הללו, שהופתעו מהבהילות, החלו לשאול את עצמם: את מי בדיוק משרתת העסקה הזו, את ההקדש או גורמים אחרים?

כיוון שההקדש אינו דתי אלא ציבורי, מי שממונה עליו היא רַשמת ההקדשות, תפקיד שאותו ממלאת כיום עו"ד שולי אבני־שהם. בעבר תיארנו כאן מאבק איתנים שניהל המשנה ליועמ"ש דאז, ארז קמיניץ, כדי להעביר חלק מהסמכויות על ההקדשות הדתיים לרשם ההקדשות, מתוך תפיסה שניהול "מקצועי", שלא דרך בתי הדין הרבניים, יועיל יותר לשמור על האינטרסים הציבוריים של נכסי ההקדש, וימנע שטיקים וטריקים של נאמנים חרדים שמעילה בהקדשות אומנותם. האם רשמת ההקדשות אכן מצליחה לשמור על ההקדשות? תכף נראה.

הסיפור להלן מבוסס על הנאמר בעתירה שהגיש עו"ד רז נזרי בשם השוכרים. כמו כל סכסוך משפטי, מטבע הדברים לצד השני יש גרסה אחרת. הבעיה היא שלרשמת – ובעקבותיה לבית המשפט – אין שום דרך לבדוק את הטענות. היא אינה מעסיקה כלכלנים המתמחים בעסקאות נדל"ן מורכבות, ואין לה דרך לברר אם נכסי צדקה בשווי עתק נופלים קורבן למעשי נוכלות.

ומכאן לסיפור: להקדש שפורר יש נאמנים, שני עורכי דין בשם יהונתן צבי ואריה ברנע. מי שמייצג אותם הוא עו"ד אריה נח, השותף במשרדו של יהונתן צבי. נח היה בקשר קרוב עם שפורר ז"ל במשך שנים, ואף סייע לו בהקמת עמותת חלון. שוחחתי עימו ארוכות, הוא נשמע איש רציני, ולדבריו הוא רואה ערך עליון במימוש מורשתו של שפורר. הוא טוען בתוקף שיש לו ניסיון רב שנים בעסקאות נדל"ן, ושהעסקה טובה להקדש. לדברי העותרים, מי שיזם והוביל את העסקה שהתגלגלה לבתי המשפט לא היה הוא אלא בנו, חגי נח, שהוא אותו עורך דין צעיר שהשוכרים פגשו בנסיבות לא נעימות.

כך או כך, הנאמנים חתומים בשם ההקדש על הסכם קומבינציה עם חברה בשם "מצפה רוממה", שעורך הדין שלה הוא אשר אקסלרוד, אחת הדמויות החזקות בלשכת עורכי הדין, ומי ששמו מוזכר לא פעם סביב עלילות הקדשות. הסכם קומבינציה הוא הסכם שבו בעלים של קרקע מתקשר עם חברה קבלנית בהצעה, שאופייה מזכיר מיזמי פינוי־בינוי: החברה הקבלנית תבנה יחידות דיור או משרדים על קרקע מסוימת, והם יחולקו בין בעלי הקרקע ובין החברה בהתאם לערך הקרקע. ככל שערך הקרקע גבוה יותר, כך בעלי הקרקע יקבלו יותר יחידות דיור.

מתי יש להקדש אינטרס להתקשר בעסקה כזו? כאשר יש לו קרקע אך אין לו כסף לבנות עליה, או כשהמבנה הקיים ישן וקטן והתוכניות באזור מאפשרות לו להגדיל משמעותית את השטח הבנוי. כל זה בתנאי שהנאמנים שומרים בקפדנות על האינטרסים של ההקדש, והיזם לא מקבל יותר ממה שמגיע לו בתנאי שוק.

הסכם הקומבינציה אושר על ידי רשמת ההקדשות, ובעקבותיה על ידי בית המשפט המחוזי. העמותות השוכרות הגישו כאמור עתירה לבג"ץ, ובה ביקשו לחייב את רשמת ההקדשות לבדוק שוב את ההחלטה. הם הגישו מסמך מטריד, שאותו הוציא משרד רו"ח יהודה בר־לב המתמחה בביקורת חקירתית. על פי המסמך, לא מדובר בהסכם קומבינציה גנרי אלא בהסכם בעייתי במיוחד המקפח את ההקדש ומעניק לחברה שאקסלרוד מייצג רווחים לא הגיוניים. לטענת העותרות, רשמת ההקדשות מעלה בתפקידה כשכלל לא בדקה את העסקאות לפני שאישרה אותן, וכאשר לא ביטלה רטרואקטיבית את האישור גם לאחר שהוצגו בפניה הממצאים הבעייתיים.

בתגובה על העתירה טענו הנאמנים שהם יצאו במעין מכרז, חיפשו "הצעה אטרקטיבית כלכלית", ודרשו שהמציע יהיה "בעל איתנות פיננסית וניסיון מוכח בעסקאות נדל"ן בהיקפי מאות מיליוני שקלים". כך נבחרה חברת "מצפה רוממה" המתוארת כבעלת ניסיון רב וכמי ש"רק לאחרונה רכשה את מתחם מאפיית אנג'ל ובניין לב־רם של משרד החינוך". אממה, רואי החשבון ממשרד החקירות גילו שאותה חברה קמה שנה בדיוק לפני החתימה על הסכם הקומבינציה, שההצהרות שלה ביחס למתחם אנג'ל ובניין לב־רם לא קשורות למציאות, ושלבעלים שלה ישראל קליין אין כל ניסיון בבנייה. אבל זו עוד הבעיה הקטנה, הבעיה הגדולה היא ההסכם עצמו.

לטענת העותרות, כדי לקדם את העסקה הזמינו הנאמנים חוות־דעת משמאי בכיר ומוכר בשם יעקב ביר. ביר קבע שבהתאם לשווי הקרקע באזור, ההקדש צריך לקבל קרוב למחצית מהשטחים שייבנו. מסיבה עלומה הנאמנים לא אהבו את חוות הדעת הזו, הסתירו אותה מבית המשפט והגישו חוות־דעת חדשה שהעניקה להקדש 36.5% בלבד מהשטח ואף פחות מכך. על פי השומה החדשה, "מצפה רוממה" תרוויח הרבה יותר על חשבון ההקדש.

עיוות נוסף, לטענת העותרות, הוא שבהסכם הקומבינציה נכלל מנגנון שבמסגרתו חלקו של היזם יגדל ככל שיאושרו יותר זכויות בנייה. לטענתן מדובר בשיטה חסרת תקדים, ההפוכה מההיגיון המקובל בעסקאות קומבינציה. בדרך כלל, ככל שערך הקרקע עולה כך אמור לגדול חלקו של בעל הקרקע, ולא להפך. משרד החקירות של רו"ח בר־לב העריך כי מנגנון זה מקנה ליזם הטבה בהיקף חריג של כ־60 מיליון שקלים על חשבון הציבור. העותרות טענו כי איש מהמשיבים לא הציג את מסקנותיו של בר־לב – לא לרשמת ההקדשות, לא לבית המשפט המחוזי ולא לבית המשפט העליון. כך נוצר מצב שלכאורה ההחלטה התקבלה בלי שהנתונים האמיתיים עמדו לפני הרשויות.

גוף חסר כלים

הצ'קלקה הבוהקת ביותר מהבהבת מעל הסעיף הקובע כיצד יחולקו השטחים המבונים בין היזם להקדש. ההסכם קובע כי השטחים שייבנו בפרויקט – דירות, חנויות, משרדים – יחולקו בין היזם להקדש לפי שווי השכירות של היחידות, ולא לפי שוויין האובייקטיבי בשוק. מדוע זהו סעיף בעייתי? משום שיש הבדל משמעותי בתשואת השכירות בין חנות מסחרית בקומת הקרקע ובין דירה באזור ביקוש גבוה. הואיל ולפי החוזה היזם קיבל את הזכות לבחור תחילה את הנכסים שלו, הוא יכול לבחור דירות יקרות אך כאלה שתשואת השכירות להן נמוכה, ולהשאיר להקדש חנויות זולות אך עם תשואת שכירות גבוהה. לדברי העותרים לא קיימת תקינה שמאית המקובלת בישראל שמכירה בשיטת חלוקה לפי שווי שכירות בלבד, והמנגנון צפוי לדלל את חלקו של ההקדש עד 28 אחוזים בלבד משווי הנכסים המבונים.

סעיף מקפח נוסף לטענת העותרים, הוא זה שמאפשר ליזם לשלשל לכיסו את דמי השכירות של הנכס עד לביצוע הפרויקט. כרגע ישנם שוכרים בחלק משטחי ההקדש, וכאשר הסכמי השכירות שלהם יסתיימו, מצפה רוממה תהיה רשאית לשכור את חלקי הנכס תמורת אותם דמי שכירות ששולמו עד אז בתוספת 2 אחוזים, ולהשכיר אותם בשכירות־משנה למשך תקופה של כמעט 25 שנה. על פי הערכות רואי החשבון, מצפה רוממה תוכל להכניס סכום שנתי של כחמישה מיליון שקלים עד להתחלת בניית הפרויקט, שאין לה תאריך יעד.

במענה לעתירה, שהוגש על ידי עו"ד רועי שוויקה, בחרה הרשמת להגן על החלטתה בקנאות. שופט בית המשפט העליון יחיאל כשר העביר את התיק לדיון בפני הרכב שופטים.

בלי לקבוע מי צודק בסכסוך, השאלה החשובה היא זו שבה פתחנו: רשם ההקדשות הוא רגולטור האמור להגן על נכסי צדקה מפני נאמנים רמאים או רשלנים. כדי לעמוד במשימה הוא זקוק לכלים מקצועיים משמעותיים, אך נכון להיום הרשם הוא גוף חלול, חסר כלים וחסר יכולת. לשם השוואה, הממונה על ההקדשות בבתי הדין הרבניים מבינה שאין לה היכולת המקצועית לפקח על כל ההקדשות, ולכן היא שוכרת מנהלים מיוחדים להקדשות שאיכות הניהול שלהם מוטלת בספק.

תגובת עו"ד אשר אקסלרוד: "העסקה נבדקה משך תקופה ארוכה על כל פרטיה, על ידי הגורמים המקצועיים ברשות התאגידים. אחר שהותקפה ההתקשרות החוזית על ידי גורמים אינטרסנטיים חיצוניים, נבחנה העסקה לעומקה על ידי בית המשפט המחוזי, ולאחר מכן על ידי בית המשפט העליון, ואושרה בערכאות אלה ללא סייג. ניסיון חוזר של גורמים אינטרסנטיים חיצוניים לתקוף את העסקה נדון בימים אלה בבית המשפט העליון.

"כתבי טענות מפורטים המכילים את כל טענות הצדדים הוגשו להכרעת הרכב השופטים. במצב עניינים זה, ואחר שבית המשפט העליון הציע לעותרים לחזור בהם מן העתירה, נראה לי לנכון להמתין להכרעתו המקצועית של בית המשפט העליון בסוגיה זו, ולא להתייחס לטענות המופרכות של העותרים במסגרת כתבה עיתונאית".

תגובת משרד המשפטים: "רשמת ההקדשות אמונה על האינטרס הציבורי בפעילותם התקינה והמועילה של הקדשות ציבוריים, והיא פועלת באופן אקטיבי לפיתוח תחום ההקדשות הציבוריים בישראל. אחת הדרכים לפיתוח נכסי הקדשות היא מימוש הפוטנציאל התכנוני הקיים שעתיד להשביח ולשפר את השימוש בנכסי ההקדש לטובת המטרות הציבוריות.עסקת הקומבינציה בנכס הקדש שפורר נבחנה באופן מקצועי ע"י יחידת ההקדשות ואושרה ע"י בית המשפט המחוזי, וערעור שהוגש לבית המשפט העליון נדחה.

רשמת ההקדשות הגישה לבג"ץ עמדה מפורטת ומנומקת, וביום 7.7.2025 ניתנה החלטת בג"ץ המתייחסת בין היתר לטענות המשיבים לעתירה בדבר היעדר ניקיון כפיים ושיהוי מצד העותרים, לצד שיקול הדעת הרחב המוקנה לרשמת ההקדשות. לנוכח הערות אלה, התבקשו העותרים להודיע אם הם עומדים על עתירתם.

חרף זאת, העותרים הודיעו שהם עומדים על עתירתם. בהחלטתו שניתנה בעקבות הודעתם, ביטל בית המשפט את הצו הארעי שניתן עם הגשת העתירה, ודחה את בקשת העותרים למתן צו ביניים, בקובעו כי: "סיכויי העתירה אינם מצדיקים מתן צו ביניים עד להכרעה בעתירה". החלטת בג"ץ מדברת בעד עצמה.

נראה כי הטענות בכתבה מבוססות על מידע מגמתי וחלקי מטעם צדדים בעלי אינטרס כלכלי, המנסים כנראה להפעיל לחץ מכיוון אחר, לאחר שבג"ץ הביע דעתו בדבר סיכוייה הנמוכים של העתירה".