כל שרלטן יכול להציג את עצמו כיועץ למשכנתא

יום אחרי שחתמה על הסכם לייעוץ משכנתא עם חברה המציגה עצמה כ"מומחית בתכנון פיננסי ומחזור משכנתאות", ביקשה ל' לבטל את ההתקשרות. היא הבינה כי הסכום שדרשו ממנה, לא פחות מ־28 אלף שקלים, מוגזם, ובכלל, את התמהיל שהציעה החברה והריביות שנלוו אליו היא יכלה להשיג בכוחות עצמה, ללא מאמץ מופרז.

ואולם אותה חברה לא רק שלא ביטלה את ההסכם כבקשתה של ל', אלא השתמשה במסמכים שזו חתמה עליהם כחלק מהעסקה המקורית, כדי להקים על שמה, ללא ידיעתה וללא אישורה, הלוואה של כמה עשרות אלפי שקלים מחברת אשראי חוץ־בנקאית. מתוך אותה הלוואה לקחה החברה לעצמה 28 אלף שקלים בגין "שכר הטרחה".

למזלה של ל' היא זכתה להחזר כספי לאחר שתביעתה התקבלה בבית משפט השלום בבאר־שבע. אבל לא תמיד זה כך. במקרה אחר, לקוח נדרש לשלם 41 אלף שקל על ייעוץ משכנתא, אף שבסופו של דבר הוא כלל לא לקח אותה. במקרה נוסף, בעל חברת ייעוץ משכנתאות דרש מלקוחה 26 אלף שקלים. אחרי שפנתה לתקשורת הוא הסכים בטובו להפחית מהסכום, אך הציב תנאי – היא תקבל חלק מהסכום ששילמה רק אם האירוע לא יפורסם.

כפי שהבנתם, לא חסרות דוגמאות לשרלטנות ולחמדנות בתחום ייעוץ המשכנתאות. עם זאת, ככל שהמציאות הזו מקוממת, היא לא מפתיעה. בישראל מעולם לא התקיים פיקוח על ייעוץ משכנתאות. למעשה, כל אחד יכול לכנות את עצמו יועץ בתחום ולצאת לדרך; אין שום רגולציה בנוגע לידע שלו ולמידת הבנתו בתחום. מה מונע מסטודנט בן 25 או אפילו 35, שקרא קצת מידע ברשת, להציג עצמו כמומחה למשכנתאות? שום דבר. ייעוץ מהסוג הזה דורש ידע מעמיק, הבנה טובה, ולא פחות חשוב – ניסיון. מצד שני, גם ותק של שנים בתחום הוא לא תעודת ביטוח.

לאחרונה פנו אליי בני זוג שלקחו יועץ משכנתאות ותיק ושילמו לו 13 אלף שקל בתמורה ל"תמהיל מנצח". מעבר למחיר המופקע, מקריאת הנתונים היה ברור למדי שלא נעשתה פה עבודה מקצועית. אז נכון, לא כולם כאלה, אבל לצערנו התופעה קיימת. אגב, מנתונים שפרסם הפיקוח על הבנקים לפני שנה, עולה כי רוב מוחלט של יועצי המשכנתאות פונים בשם לקוחותיהם לבנק אחד, מה שמעלה חשש שרבים מהם אינם מבצעים בדיקה והשוואה כראוי בין הצעות הבנקים.

אם זה לא מספיק מדאיג, יש עוד כמה אתגרים. למשל, חשש לניגוד עניינים ותגמולים שהיועץ מקבל מגורם אחר, או אינטרסים זרים שעשויים להנחות אותו. אין גם חובות שחלים על היועץ בעקבות חשיפתו למידע אישי ונתונים של לקוחות. אפילו לעבר פלילי אין התייחסות. בקיצור, שוק פרוץ לחלוטין.

על פי נתוני בנק ישראל, 62% מנוטלי המשכנתאות נעזרים בייעוץ. שיעור הייעוץ גבוה במיוחד כאשר מדובר במחזור המשכנתא: 71%. הסתייעות ביועצים בולטת במיוחד במגזר החרדי והערבי, ושיעור הנועצים שם גבוה משמעותית ביחס לכלל האוכלוסייה. מהנתונים עולה כי ככל שהמצב הסוציו־אקונומי של הלווים נמוך יותר, כך מתחזקת הנטייה לקחת ייעוץ. בקרב הלווים בשני העשירונים התחתונים למשל, שיעור הנועצים מתקרב ל־80% בממוצע, לעומת כ־50% בשני העשירונים העליונים.

משכנתא ממוצעת בישראל עומדת על קצת יותר ממיליון שקל, וההחזר המצטבר עשוי להיות כפול ואף יותר. זו ההלוואה הגדולה ביותר שרוב משקי הבית ייקחו בחייהם, ולמרות זאת לא הוצבו כל סטנדרטים בנוגע לאדם שמלווה ומכווין את המהלך הדרמטי הזה, שכולל בין השאר קביעת יכולת ההחזר, בניית תמהיל הלוואה מותאם, ניהול הליך תמחור והתמקחות מול הבנקים, ומודעות לתמונה הכוללת וגם לפרטים הקטנים.

מי יפקח?

לפני כשבועיים אושרה בוועדת הכלכלה של הכנסת בקריאה ראשונה הצעת חוק שיזם ח"כ יעקב אשר להסדרת העיסוק בייעוץ משכנתאות. לפי ההצעה, העיסוק בייעוץ יוסדר, והיועצים יידרשו לעמוד בתנאי סף מקצועיים ובכללי אתיקה מחייבים, ולספק שירות מקצועי ומפוקח.

ומי יפקח? מתברר שאף אחד מהרגולטורים לא שש לקחת את המושכות. לאחרונה פרסמה רשות שוק ההון טיוטת הסדָרה המבהירה ליועצי המשכנתאות ולנותני האשראי החוץ־בנקאיים, כי חל איסור על מתן תמריצים כלכליים וקיום קשרים כלכליים בין יועצים לגופים נותני אשראי, מציאות שעלולה כמובן לפגוע בעצמאות שיקול הדעת של היועץ ובנאמנותו ללקוח. מסתבר שהתופעה הזו נפוצה למדי, או לפחות הייתה נפוצה עד לאחרונה: יועצים קיבלו שלל צ'ופרים ובהם נופש בחו"ל וסמארטפונים יקרים, בהתאם להיקף העסקאות שנסגרו מול גוף המימון. האיסור הזה כבר קיים בבנקים, וכעת הוא מתרחב לשוק האשראי החוץ־בנקאי.

אז למרות הוראות ממוקדות כגון זו, שיוצאות מטעם גופי הפיקוח, כאמור אף אחד מהם – רשות שוק ההון, הפיקוח על הבנקים ורשות ניירות ערך – לא שש להיות הרגולטור הרשמי של יועצי המשכנתאות. גם ההצעה שלפיה התאחדות יועצי המשכנתאות, שסייעה בגיבוש הצעת החוק, תהיה חלק מהגוף המאסדר כפי שהיא הציעה בעצמה, נדחתה בשלב זה, מסיבות טובות. מי שצפוי לקבל את המינוי בכל זאת, הוא אגף הסדרת מקצועות במשרד המשפטים.

בכלל, המהלך כולו נמצא עדיין בתחילת הדרך, עם סוגיות רבות שטרם נפתרו. ואם נוסיף לזה את העובדה שבקרוב יוצאים לבחירות והכנסת לא תתפקד, ההנחה היא שהוא לא יושלם בזמן הקרוב.

ואם כבר העלינו את הסוגיה, כדאי לשאול: האם בכלל יש צורך ביועץ משכנתאות? ודאי בעידן שבו כלי הבינה המלאכותית הולכים ומשתכללים, ומציבים חלופה בהרבה מאוד מובנים. התשובה היא אינדיווידואלית כמובן, אבל באופן עקרוני האמת היא שעם קצת רקע, הבנה, למידה של החומר, שימוש ביכולות של AI ונכונות להתמקח מול הבנקים, אפשר כנראה להסתדר גם בלי יועץ.

גם אם נעזרים בייעוץ אפשר לנסות לצמצם את השירות, כך שתחומים שבהם תוכלו להסתדר בכוחות עצמכם יבוצעו באופן עצמאי, ובחלקים האחרים יינתן ייעוץ במתכונת מצומצמת ומוזלת יותר. סביר להניח שככל שהבינה המלאכותית תיכנס לתחום היא צפויה לייצר אלטרנטיבה. בכל מקרה, בין אם מדובר ביועץ אנושי ובין אם בכל חלופה אחרת, התהליכים הללו מחייבים פיקוח של רשות ממשלתית, לטובת הציבור. מריחת תהליך ההסדרה לא עושה לנו טוב.