תוכניות פינוי בינוי הפכו לפתרון הטוב ביותר לבניינים שהולכים ומזדקנים, ונראה כי תוכניות שכאלה הם win win לכל הצדדים: הדיירים משפרים פלאים את איכות חייהם, היזם מרוויח בגין זכויות הבנייה שניתנות לו והעירייה משפרת את פני העיר. אלא מה, נראה שלמרות היתרונות והרווחים של כל הצדדים, תוכניות פינוי בינוי מתעכבות. אם חשבתם שהדבר קורה בגלל הרגולציה המורכבת בעירייה, תחשבו שוב. נראה כי העיכובים במקרים מסוימים נגרמים מצד הדיירים, בואו נבין מדוע .
לדברי מוריס גורקן ״ישנה תחושה שיש הרבה פרויקטים של פינוי בינוי אשר יוצאים אל הפועל במהירות, אך המציאות בפועל קצת שונה. כחברה העוסקת בתחום משנת 2010, אנו עדים לעיכובים רבים שנגרמים בין השאר בשל הרצון של הדיירים לקבל כמה שיותר תמורות, מה שלעיתים הופך את העסקה לא כדאית ליזם והוא נאלץ לסגת ממנה״, כך מסביר.
תמורות? עד גבול מסוים
בכל תהליך של פינוי בינוי, על כל בעלי הזכויות (הדיירים) להגיע להסכם עם היזם בנוגע לתמורות אותם יקבלו כדוגמת ממ״ד, מעלית, מטרים של הדירה החדשה ועוד כהנה וכהנה. העירייה מאשרת תמורות מסוימות כתנאי, אך ככל שמתקדמים ומבזבזים זמן במשא ומתן עם היזם, בשלב מסוים הרשויות מורידות את התמורות. ״אני ממליץ שלא להתמהמה, כיוון שבסופו של דבר זה בא לרעת הדיירים, כיוון שלא פעם העירייה הורידה את התמורות״, כך מסכם מוריס גורקן.
לא הכל מתחיל ונגמר במטרים של הדירה
בתהליך פינוי בינוי, על הדיירים לעשות עסקת שותפות עם יזם ולא לרדת לרזולוציה של מטרים לדירה, על מנת שהיזם יוכל לעמוד ביעדים ולתת גם אלמנטים נוספים כמו בנייה איכותית ועמידה בלוחות זמנים. בסופו של דבר העסקה חייבת להיות רווחיות ליזם, שכן אם היא לא רווחית הוא פשוט ייסוג לאחור, דבר שיעכב באופן משמעותי את התהליך.
לדברי מוריס גורקן ״עסקת פינוי בינוי היא לא רק תמורה של מטרים לדירה שמקבלים הדיירים, אלה הרבה מעבר לזה: הניסיון של היזם לבנות באיכות גבוהה של חומרי גמר, לעמוד בלוחות זמנים וכך הלאה. יזמים מנוסים ידעו לקצר את תהליכי הרישוי במתחמי פינוי בינוי ויגיעו לתחילת ביצוע בזמן קצר יותר מיזמים נטולי נסיון , אני ממליץ לדיירים שרוצים לקדם פרויקט פינוי בינוי לקחת בחשבון את כל המכלול מסביב שמציע היזם ולשים זאת על המאזניים״.
היעדר מנהיגות כפקטור לעיכוב פינוי בינוי
עוד פרמטר משמעותי המעכב את הליכי פינוי בינוי הוא התנהלות לא נכונה מצד הדיירים. למעשה, היעדר מנהיגות, ריבוי של דיירים סחטנים שבונים על תמורות גבוהות מהנורמה, אף הם יוצרים עיכובים משמעותיים. ״ההמלצה שלי היא לייצר מנהיגות חזקה ונטולת אינטרסים, ומאידך מנהיגים שיוכלו להתגמש בעת הצורך ויקחו את ההחלטות החשובות. הרי היעדר מנהיגות פעמים רבות יוצרת כאוס בין הדיירים״, מסביר גורקן.
בחירת בעלי מקצוע לא מנוסים
כיוון שתחום פינוי בנוי חדש יחסית, לא קל למצוא בעלי מקצוע טובים בעלי ניסיון עשיר בתחום כמו עו״ד, חברות ניהול וכו׳. במילים אחרות יש לא מעט חאפרים בתחום שאינם מנוסים, דבר הגורם לעיכוב משמעותי של הפרויקט בשל היעדר עבודה מקצועית מול הרשויות והיזמים. מוריס גורקן אומר שחשוב לבחור עו”ד מקרקעין בעל ידע וניסיון בהובלת פרויקטי פינוי בינוי, כך גם חברת מנהלת, האמונה על ניהול משא ומתן מול יזם, ניהול המכרזים וייצוג הדיירים. חשוב מאוד שהדיירים ימנו עו״ד מטעמם עוד בתחילת הדרך ובטרם חתימה על מסמכים. כמו כן, מומלץ למנות שמאי מטעם הדיירים אשר יהיה אמון על המשא ומתן ויבקר היטב את התהליכים עוד בראשית הדרך.
לסיכום , מומלץ לכל בעלי הזכויות אשר גרים באזורים שיש בהם פוטנציאל לפרויקטים של פינוי בינוי, לא להתמהמה, להיעזר בבעלי המקצוע האיכותיים ולקדם פרויקט במהרה על מנת לשפר את איכות חייהם וכמו כן להשביח את נכסם.
