בואו חשבון

לפני כשנה נכנס לחיינו נגיף הקורונה, וגרם לזעזועים ברמה האישית, החברתית והכלכלית.

ההשפעה הכלכלית על השווקים בעולם הייתה חריפה, ונראה שתלווה אותנו זמן רב. המשבר החמור הוביל את השווקים בעולם להתמודד עם החשש הגדול במספר דרכים, וגם בישראל נערכו לנושא וניסו לבצע התאמות. כחלק מאותן התאמות, הודיע בנק ישראל במהלך חריג מאוד על הכוונה לבטל את המגבלה הקיימת במשכנתאות ולאפשר ללקוחות הבנקים לקבל יותר משליש מהמשכנתא במסלול הפריים. מרכיב זה נחשב בשנים האחרונות לזול ביותר מבין מסלולי המשכנתא.

ההודעה פורסמה באמצע דצמבר, והכוונה הייתה לבצע את המהלך בשתי פעימות: הראשונה, ב־17 בינואר ,לנוטלי משכנתאות חדשות, והשנייה בסוף פברואר,שכוללת גם לקוחות המעוניינים למחזר את המשכנתא הקיימת שלהם.

כדי להבין את הרקע להגבלה שבוטלה כעת, עלינו לחזור לשנת 2008 .העולם עבר אז משבר כלכלי גדול, "משבר הסאב־פריים". כחלק מהמסקנות שהופקו בישראל, החלו להגביל את נוטלי המשכנתאות בתמהיל ההלוואה, במטרה למזער את הסיכון בתיקי המשכנתאות. בחודש אפריל 2011 הוחלט להגביל את המסלולים בריבית משתנה לטווח הקצר, בהם מסלול הפריים, לשליש מתמהיל המשכנתא, ולקבע לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה. המטרה הייתה ליצור תמהיל משכנתא פחות מסוכן, כך שגם אם הריבית תעלה - ההשפעה על ההחזרים החודשיים לא תהיה משמעותית ומשקי הבית יוכלו לעמוד בתשלומים. ביוני 2015 העלה שר האוצר דאז משה כחלון את מדרגת המס הראשונה שמוטלת על רוכשי דירה להשקעה, מ־%5 ל־%8 ,באמצעות הוראת שעה זמנית. הציפייה היתה כי הורדת הביקושים הגבוהים לדירות בישראל תביא לירידת מחירים, שתאפשר לזוגות צעירים להגיע לחלום הדירה שלהם. בפועל ראינו ירידה בביקושים אולם מחירי הדירות המשיכו לעלות, אם כי בקצב נמוך בהרבה. שינוי מדרגת המס נכנס לתוקף והיה אמור להסתיים בתחילת שנת 2021 ,אך בחודש יולי 2020 התקבלה החלטה להקדים את מועד סיום ההוראה. אם ניקח בחשבון את הקדמת המועד והסרת מגבלת השליש בפריים, נוכל להבין שהקריצה האמיתית כאן היא למשקיעים, שבדרך כלל לוקחים משכנתאות לטווח קצר יותר ואינם חוששים מעלייה בריבית הפריים.בנק ישראל הוא גוף מקצועי, שעצמאותו ואי־תלותו הפוליטית מאפשרות לו להשתמש בכלים העומדים לרשותו לשם השגת היעדים שהחוק הציב בפניו .ההחלטה התמוהה שלו להסיר את המגבלה על הפריים מעידה על כך שהיא הגיעה ממניעים פוליטיים, וקצת סותרת את המהות שלשמה הוקם. הלחצים הפוליטיים קשורים מן הסתם לבחירות שיתקיימו החודש, ולניסיון של הפוליטיקאים לקושש קולות נוספים בעזרת המהלך .נראה כי בנק ישראל התנהל במקרה זה כזרוע ביצועית של הממשלה. ההנחיה החדשה, שצוירה כהטבה חסרת תקדים לזוגות צעירים, התבררה כהרעה ביחס למצב הקודם ,כאשר החוק נכנס לתוקף . רמת הסיכון בתמהיל עלתה משמעותית, מכיוון שרוב הזוגות הצעירים לוקחים משכנתא שתלווה אותם למשך 20־30 השנים הבאות. בפועל אנו זוכרים תקופות שבהן ריבית הפריים בישראל הייתה גבוהה משמעותית )במרץ 2001 עמדה הריבית על %9.) בבדיקה שנערכה על כ־100 תמהילי משכנתא שונים בחודש פברואר 2021 ,נמצא כי כאשר הלקוחות ביקשו לשלב שליש מתמהיל המשכנתא במסלול הפריים, הם נהנו ממרווח שלילי שנע בממוצע באזור החצי אחוז )כ־%1.1 נכון להיום(. אולם כאשר ביקשו לקבל תמהיל עם שני שליש במרכיב הפריים, המרווח שקיבלו היה חיובי ברמה של חצי אחוז )כ־%1.2 נכון להיום(. התוצאה הייתה שעל משכנתא ממוצעת של כ־900 אלף שקלים לאורך 30 שנה, התשלום החודשי ההתחלתי עלה בכ־150 שקלים, והתשלום הכולל על המשכנתא התייקר בסכום שבין 30 ל־60 אלף שקלים לאורך חיי המשכנתא. הבשורה על שינוי תמהיל המשכנתא הוצגה כתקווה עבור זוגות צעירים רבים, אך בפועל היא עלולה דווקא להעלות את גובה ההחזרים שהם יידרשו לשלם.

אל תתביישו להתייעץ

חשוב לזכור שלכל תיק משכנתא נדרש הפתרון הספציפי המתאים ביותר עבורו. גם אם מציירים תמונה שיכולה להיות נכונה למספר מצומצם של תיקי משכנתא, זה לא בהכרח הפתרון הנכון ביותר עבור כל לקוח. על כל לקוח לשאוף להגיע לאופטימום שמשלב את רצונותיו ויכולותיו, ביחס למציאות הקיימת. חשוב להבין מהם הצרכים האמיתיים של כל משק בית, ולקבל החלטות שמשקפות מצד אחד את הסיכון הגלום בנטילת הלוואה גדולה כל כך ולפרק זמן ארוך, ובין הגשמת השאיפה לרכישת בית החלומות. בקבלת אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר בחיים הכלכליים וגם האישיים שלכם, אל תתביישו להתייעץ עם איש מקצוע, בדיוק כפי שאתם מתייעצים עם רופא, רואה חשבון או עורך דין כאשר יש צורך בכך. חשוב להבין שהבנקאי עובד עבור הבנק, והוא נמדד ומתוגמל ביחס ליעדים של הבנק, לא שלכם. לכן, עם כל הכוונות הטובות שיש לו, הוא לא יוכל להציע את הפתרון המשתלם ביותר עבורכם. כמו כל גוף מסחרי אחר, גם הבנק מעוניין למקסם את הרווח שלו.

מה חשוב לבדוק כאשר בוחרים יועץ משכנתאות ?

• המלצות. כדאי להיעזר בהמלצות של חברים ומכרים שעברו את התהליך והפיקו ממנו חיסכון משמעותי. שאלו אותם גם כיצד הם התרשמו מטיב השירות, הזמינות והאכפתיות
• ניסיון. בִדקו בכמה תיקים טיפל המשרד שאתם מעוניינים לבחור בו (חברת ייעוץ משכנתאות עם ניסיון רב מטפלת באלפי תיקים או לפחות מאות רבות).
• היכרות מבפנים. בִ דקו אם העובדים במשרד הם יוצאי בנקים, ומכירים את ההתנהלות מבפנים. גם אם עובד אחד או שניים הם יוצאי בנק, זה מספיק כדי להבין כיצד מתקבלות ההחלטות בבנקי המשכנתאות
• גודל המשרד. קשה לקבוע כללים גורפים, אבל ההמלצה היא ללכת על גודל בינוני - מספיק גדול כדי שיהיה לו כוח מיקוח מול הבנק, אבל מספיק קטן כדי שלא תלכו לאיבוד ותוכלו לקבל יחס אישי
• כימיה. נטילת משכנתא היא תהליך מורכב. ודאו שאתם עוברים אותו עם אנשים שאתם מתחברים אליהם ושהתקשורת עמם נעימה לכם. הדרך לבית משלכם אינה פשוטה, אבל מאוד מתגמלת.

בהצלחה!

האמור בכתבה כולל תוכן ומידע מסחרי/שיווקי, ומערכת מקור ראשון אינה אחראית למהימנותו. פרסום התכנים והמידע המסחרי בכתבה אינו מהווה המלצה או הצעה מצד מערכת מקור ראשון לרכוש ו/או להשתמש בשירותים או המוצרים בכתבה.