הקרב האחרון של חזקיהו
רצים לדירה - פרויקט מיוחד: המפקח על הבנקים סוגר קדנציה רוויית קרבות, שבסופה החליט לעצור את המרוץ של הישראלים אחר משכנתאות יקרות. רגע לפני הפרישה מצהיר חזקיהו בראיון מיוחד למעריב עסקים: "אני עדיין מוטרד מהיקף השימוש במשכנתאות. לא ברור אם עשינו מספיק"
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: מה אתם חושבים על מחירי הנדל"ן בישראל?
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: הזוגות הצעירים שנאבקים במחירי הדיור
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: כך תוכלו להוזיל את מחיר הדירה
במוקד העיסוק של המפקח עמד מן הסתם המשבר במערכת הפיננסית העולמית והצורך בהכנת המערכת הבנקאית לאתגרי הטיפול בו. בסופו של דבר צלחו הבנקים את המשבר בהצלחה, לא מעט בזכות שמרנותם והכנת כריות הון נאותות, שמנעו הסתבכות מיותרת. הפרשה שהעלתה את חזקיהו לכותרות היתה העימות הפומבי עם שרי אריסון, בעלת השליטה בבנק הפועלים, על רקע הדרישה להדיח את יו"ר הבנק, דני דנקנר. העימות גלש לוויכוחים אישיים, שבסופם נאלץ דנקנר לפרוש מהתפקיד.
אך גולת הכותרת של פעילותו בחודשים האחרונים היא בכלל בחזית אחרת - שוק הדיור והניסיון להילחם בבועת הנדל"ן. המשימה של חזקיהו - לשמור על האינטרס הן של הבנקים והן של הצרכן - לא פשוטה.
"החלטנו לפעול עוד לפני כשנה, כשראינו שהציבור לוקח משכנתאות בריבית משתנה", מספר המפקח בראיון בלעדי למעריב עסקים. "חששנו שהוא אינו מודע לסיכון בטווח הארוך הכרוך בלקיחת האשראי, אם הריבית תתחיל לעלות. לכן פנינו לבנקים עוד באוגוסט 2009 וביקשנו מהם ליידע את הציבור בדבר הסכנות ולשפר את הגילוי הנאות. ביקשנו מהם להציג בפני הלקוחות את התרחישים השונים, כמו מה יקרה אם הריבית תעלה ב-50% או תוכפל. זה גם האינטרס של הבנקים וגם של הצרכן".
למרות שחזקיהו מצהיר כי בעקבות פעולות הפיקוח על הבנקים רמת השימוש של הציבור בהלוואות בריבית משתנה, הצמודות לריבית הפריים, ירדה - הוא סבור כי היא עדיין אינה נמוכה מספיק. "אני עדיין מוטרד, כי יש פסול מסוים במימון עיסקה ארוכת טווח במשכנתא בריבית משתנה לטווח הקצר. זה מגדיל את רמת אי-הוודאות של הלקוח. יש ירידה מסוימת בהיקף השימוש במשכנתא בריבית משתנה בהשוואה להלוואות בריבית צמודה או קבועה, אבל כאמור, שיעור המימון בפריים עדיין גבוה לטעמי".
אבל גם אם הריבית תעלה, עדיין ניתן לבצע פירעון מוקדם ללא עמלה ולעבור למסלול אחר.
"נכון, אבל אם הפריים יעלה, גם הריבית הקבועה לא תישאר ותעלה מעבר לרמתה היום. מלאי האשראי הכולל של הבנקים מראה כי נכון להיום, למעלה מ-40% מהלקוחות קיבלו משכנתא בריבית הצמודה לפריים. בביצועים החדשים יש ירידה בשימוש בפריים. המצב הזה בהחלט מטריד אותי וביקשנו מהבנקים לפעול. בעניין זה צריך להקפיד מאוד על הגילוי הנאות ללקוח".
חזקיהו מוסיף כי היקפי הפירעונות המוקדמים אינם כה נפוצים: "ללקוחות שקיבלו משכנתא בריבית משתנה קל הרבה יותר לבצע פירעון מוקדם, אבל שוב צריך לזכור שגם אם רוצים לפרוע ולעבור נניח למסלול של ריבית קבועה - לא תמיד ניתן יהיה לקבל את המשכנתא החדש באותה הריבית. זה לא פשוט, כי גם הריבית הזו עולה".
אחת הפעולות הבולטות שביצע חזקיהו השנה היתה הגבלה דרמטית של תנאי ההלוואות לקבוצות הרכישה, כשהפך בפועל את הרוכשים בה לרוכשים עסקיים ולא פרטיים. "כשראינו שהאשראי לקבוצות הרכישה התחיל לקבל אופי של אשראי לקבלנים, בשל פרצה בתקנות הקיימות, החלטנו לפעול. הבנו שיש פה דלק ששופכים על משהו שעלול לבעור. לי אישית אין שום דבר נגד קבוצות הרכישה, אבל הייתי מוטרד בהחלט מנושא האשראי לקבוצות האלה. מרגע שהנושא הוסדר, אני לא רואה שום בעיה".
אולם דומה כי גם מהלך זה לא צינן את הביקוש לדירות. "בעקבות זאת החלטנו לטפל גם בנושא הביקוש לדיור", מסביר חזקיהו. "הסוגיה הפכה לבעיה משקית. כיום יש מחסור בהיצע הדירות וצריך לטפל בכך. הביקוש מלובה כתוצאה מהריבית הנמוכה, הקיימת לאורך זמן. יש הסטת כספים לשוק הנדל"ן - וזה יוצר ביקוש לא טבעי".
השילוב בין ביקוש עודף והיצע נמוך הוא שמעלה את מחירי הדיור, מוסיף המפקח. "נגיד בנק ישראל החליט להשאיר
עם זאת, חזקיהו מודה כי "עדיין לא ברור אם הפעולות המתונות שעשינו עד כה הספיקו. אכן, זה יצר רעש תקשורתי וגרם לציבור לשקול אם ברמת המחירים הנוכחית הוא מוכן לשלם כל מחיר כדי לרכוש דירה. אנחנו מצפים שגם הגורמים שאמונים על צד ההיצע, כמו האוצר ומשרד השיכון, יתחילו לפעול".
אתה סבור שנדרשת פעולה דרסטית יותר מאלה שננקטו עד כה?
"יש לנו כלים פיקוחיים שאנו משתמשים בהם בעדינות ואינם מיועדים לכל מטרה. צריך לבדוק איך נצליח להביא למיתון הביקוש כדי למנוע עליית מחירים נוספת. הנתונים מצביעים על עלייה של 22% במחירי הדיור בשנה וחצי האחרונות. זה בהחלט חריג בהשוואה לעליות המחירים האחרות במשק, ללא קשר לפרשנות בשאלה אם מדובר בתיקון או לא. אם המחירים ימשיכו לעלות, יתברר שנוצר מהלך לא תקין. אני בכלל לא בסיפור או בוויכוח בשאלה אם נוצרה בועה - אבל אם המחירים ימשיכו לעלות, נהיה בהחלט מוטרדים".
אתה מקבל איתותים כלשהם על השפעת המהלכים שכבר ננקטו על מחירי הדיור?
"אנחנו מקבלים איתותים על עצירה מסוימת במחירים, ממקורות לא מוסמכים - למשל, דיווחים על התמתנות בקצב עליית המחירים ובמקומות אחרים אפילו על ירידה. כדי לאושש את הנתונים אנחנו ממתינים לסקר מחירי הדיור של הלמ"ס".
האם הבנקים למשכנתאות מדווחים על גידול בחובות הבעייתיים?
כל האינדיקטורים מראים שאין גידול בפיגורים ובעיכובים בפירעונות המשכנתא. המצב הנוכחי הוא בסדר, אבל צריך לזכור שהריביות עדיין נמוכות והמשק עדיין במצב סביר. הבעיה תיווצר אם המגמה תשתנה והמשבר יתחדש. שינוי התנאים, כמו עליית הריבית, עלול לפגוע בלקוחות. חלק מהלקוחות לקחו משכנתא לרכישת דירה לצורך השקעה, ושינוי המצב עלול להביא לפיגור בהחזרים. כאמור, נכון להיום האינדיקציה היא שאין בעיה - אבל הבעיות צצות תמיד בשלב מאוחר יותר".
לאור התעוררותו של שוק הנדל"ן בשנים האחרונות והפוטנציאל לרווחים מהירים, ביקשו חלק מהבנקים להגדיל את מגבלות האשראי שלהם לתחום הנדל"ן - ולהיות מעורבים בתחום יותר מאשר ב-20% המותרים להם כיום. חזקיהו, שראה משברים בארץ ובעולם, סבור לעומת זאת כי הבנקים אינם צריכים להגדיל את חשיפתם לנדל"ן.
"יש לבנקים מגבלה ענפית, וכיום גם במגבלות אלה הם עונים על צורכי האשראי לענף הבנייה", טוען המפקח. "המשברים בענף הנדל"ן מגיעים בדרך כלל במחזוריות, ולכן יש צורך במגבלות הענפיות. בהקשר זה צריך לזכור את פרשת חפציבה - הפקנו ממנה לקחים בנוגע לקשר שבין הקבלן לקונים ולבנקים. בחפציבה נוצרו בעיות בשאלה לאן הלך הכסף. פעלנו בכיוון של פיצוי הלקוחות שנפגעו, בהנחה שהבנק פעל באופן לא תקין. במקביל הסדרנו את נושא הליווי באצעות שוברי אשראי מיוחדים, המונעים מהקבלן לעשות בכסף ככל העולה על רוחו. אני לא רואה אפשרות שפרשה כמו חפציבה תתרחש פעם נוספת, לפחות לא באותם הממדים, אבל אי-אפשר למנוע משום קונה לעשות שטויות".
אך משברים מתרחשים לא רק בשל רמאות או ניהול גרוע - עיין ערך משבר הסאב-פריים בארה"ב. איך על רקע זה, בכוונתך לאפשר לבנקים לבצע איגוח של משכנתאות?
"נושא האיגוח רחוק מלהיות סאב-פריים, כי מדובר בתחום מוסדר לחלוטין, עם רמת סיכונים מבוקרת. הפיקוח פרסם באחרונה נייר עבודה המסדיר את כללי האיגוח בתחום המשכנתאות. בנק ישראל מטפל בנושא באמצעות המשנה לנגיד, פרופ' צבי אקשטיין, בשיתוף פעולה עם האוצר ורשות ניירות ערך. כשפעלנו בתחום האיגוח הבאנו בחשבון גם את המשבר בארה"ב ואת השלכותיו הקשות. אם בסופו של דבר האיגוח יתאפשר, הוא יבוצע בצורה שמרנית מאוד.
"לדעתי, ברמה הנוכחית של מרווחי הבנקים למשכנתאות קשה מאוד יהיה להכניס צד שלישי שיפעל כמתווך. ברמות הריבית הנוכחיות האיגוח אינו מעשי. בכל מקרה, אנחנו נמצאים בישורת האחרונה כדי להסדיר את הנושא, ומי שמעוניין מוזמן לפעול על פי הכללים החדשים".
כשמדברים על מרווחי ריבית נמוכים, זו כנראה התוצאה של התחרות. האם היא לא מסכנת את הבנקים בסופו של דבר?
"ענף הבנקים למשכנתאות הוא אחד הענפים התחרותיים במשק הישראלי, ואני מברך על כך. מי שנהנה מכך הוא הצרכן הישראלי. התחרות ברמתה הנוכחית אינה מסכנת את הבנקים. שיעורי המימון שהבנקים מעניקים לצורך קבלת משכנתאות עומדים על כ-60% בממוצע, בעוד ששיעורי המימון בעולם מגיעים ל-100% משווי הדירה. על רקע זה אנחנו בהחלט יכולים להיות שקטים יותר".
נראה שהצרכן הישראלי אכן נהנה: חזקיהו מתגאה בכך שמספר התלונות של לקוחות ירד במידה משמעותית: "בעבר הגיעו תלונות, בדרך כלל בגלל בעיות של גילוי נאות לקוי, אבל היו גם תלונות גם בנושא הפירעונות המוקדמים. זכורה לי תלונה נגד אחד הבנקים שביקש לגייס לקוחות, אך הוא לא קיים כלשונן התחייבויות שהוא נתן. מאז הגילוי הנאות השתפר, והיקף התלונות ירד".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם