מבצע דירה: כך תוכלו להוזיל את המחירים
רצים לדירה - פרויקט מיוחד: המדינה הגבילה את גובה המשכנתא והשאירה רבים ללא יכולת לרכוש דירה. אבל זה לא חייב להיות סוף הסיפור: ישנן שלל דרכים להוריד את מחיר הדירה עצמה - מכרטיס מועדון ועד רכישה מכונס נכסים
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: מה אתם חושבים על מחירי הנדל"ן בישראל?
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: הזוגות הצעירים שנאבקים במחירי הדיור
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: הקרב האחרון של חזקיהו
אם מוסיפים לכך את מחירי השוק, התמונה אינה מעודדת במקרים רבים - אותם 10% משווי הדירה שקוצצו מהמשכנתא, הם הגורם המפריד בין ההון העצמי לדירה המיוחלת. למרות זאת, לא צריך לקבל את המצב כגזירה משמיים, ועבור אלה שמחפשים דירה קיימות גם אפשרויות יצירתיות להוזיל את מחירה.
אחת הדרכים הנפוצות כיום לשיווק דירות חדשות היא באמצעות מבצעים של מועדוני צרכנות דוגמת "חבר" ומועדוני צרכנות גדולים אחרים. ככלל, לאנשי קבע יש סיכוי גדול להגיע לעיסקה מוצלחת. שילוב של מבצעי "חבר" לרכישות דירות, יחד עם סיוע ממשלתי ומבצעי עמותות הפועלות באמצעות אגף כוח האדם בצה"ל, המאפשרות רכישת בתים צמודי קרקע בהנחה של 20%-30%, פותחים אופציות רבות יותר עבור אוכלוסייה זו.
אבל לא חייבים להיות אנשי קבע כדי ליהנות מהנחות. למשל, רק לאחרונה שיווקה חברת גינדי אחזקות 519 דירות בפרויקט "וואן אנד אונלי" בשכונת "אם המושבות" בפתח תקווה, ביום מכירות אחד. במסגרת זאת נהנו חברי המועדון מהנחות של 19%-23%
למעשה, הרכישה באמצעות מועדון צרכנות מאפשרת לרוכשים ליהנות מהנחות של 15%-25% ביחס למחירי השוק. בנוסף, חברי המועדון גם יודעים מראש מה יהיה אופי השכונה ומי יהיו השכנים, ועל כן המבצעים הללו זוכים להצלחה מרובה, בעיקר במצב השוק הנוכחי.
הקבלן, מבחינתו, מוכר אמנם את הדירות במחירים מוזלים, אולם חוסך את העלויות הכרוכות בתהליך שיווק ארוך לציבור הרחב. גם אם אינכם חברים במועדון צרכנות גדול, שווה לבדוק אם קרוביכם רשומים באחד ממועדוני הצרכנות הגדולים. במקרים רבים, המבצעים פתוחים גם לקרובי משפחה של חברי המועדון ואלה יכולים להוות את כרטיס הכניסה לרשימת רוכשי הדירות בהנחה.
אפשרות נוספת וחדשה יחסית היא רכישת דירה באמצעות "קבוצת קונים", המוכרת גם בשם "קבוצת רוכשים" (ואין הכוונה לקבוצת רכישה). בדומה למבצעי מועדוני הצרכנות, גם כאן מדובר בהנחה שנובעת מכוח צרכני מאוגד, אלא שבניגוד למועדון צרכנות קבוע, במקרה זה מדובר בהתאגדות חד־פעמית לטובת רכישת דירה בהנחה.
בשוק קיימות כיום כמה חברות שיווק אשר מאגדות רוכשי דירות לרכישת פרויקטים. אותן חברות מאתרות פרויקטים נבחרים ומתחייבות ליזם הפרויקט לאגד מספר קונים שנקבע מראש בתוך פרק זמן מוגדר מראש. בתמורה נהנים הרוכשים מהנחה של 8%-10% ממחירי הדירות בפרויקט המוצעות לציבור הרחב.
למשל, לפני כשנה הקימה חברת אלדר שיווק, העוסקת בשיווק פרויקטים למגורים, את "איחוד קוני הדירות" - פעילות שמטרתה איגוד רוכשים לטובת רכישת דירות בהנחה. מאז נרכשו באמצעות ההתאגדות 420 דירות ב-11 פרויקטי מגורים חדשים, בין היתר בערים הוד השרון, כפר סבא, רמת השרון, פתח תקווה, הרצליה, באר יעקב, קריית אונו ועוד.
"היתרון הגדול הוא שלא מדובר במועדון סקטוריאלי וכל אחד יכול להירשם, ללא תשלום וללא התחייבות", מסביר רוני כהן, מנכ"ל אלדר. "אנחנו מבצעים בדיקות עומק לפרויקט וגם מוודאים שחברי הקבוצה לא מקבלים דירות פחות טובות או דירות עם מפרט טכני זול יותר משאר הדירות בפרויקט".
יותר מ-15 אלף משקי בית רכשו בעשור האחרון דירה באמצעות מבצעי "מחיר למשתכן" של משרד השיכון, במחירים הזולים בכ-20%-25% ביחס למחירי השוק. בשיטת "מחיר למשתכן" נערכים שני מכרזים במקביל: מכרז אחד בין משרד השיכון לקבלן, שבו התחרות היא על הצעת המחיר הזולה ביותר למכירת דירות; ומכרז נוסף המיועד לרוכשים, שהוא למעשה הגרלה בין כל הזכאים שנרשמו.
באופן טבעי, במכרזים באזורי הביקוש מספר הנרשמים גדול פי כמה ממספר הדירות המוצעות למכירה. ההגרלה בין הנרשמים נערכת כאשר מחיר הדירה כבר ידוע מראש. רוכשי הדירות, מבחינתם, מתחייבים שלא למכור את הדירה 5 שנים ממועד המסירה.
כאמור, הזכאים להירשם להגרלה הם מי שמוגדרים כ"זכאי משרד השיכון", כלומר כמחוסרי דירה. לאחרונה הצהיר שר השיכון כי בכוונתו להגדיל את כמות מכרזי "מחיר למשתכן" בערי הביקוש. כמו כן, הוחלט על חלוקה מחודשת של הקצאת הדירות, כאשר 20% מהדירות מיועדות גם למשפחות ללא ילדים, 20% נוספים למשפחות של עד 3 ילדים ויתר הדירות למשפחות עם 4-6 ילדים, וכן למשפחות עם 7 ילדים ומעלה. למרות החסרונות, מחיר למשתכן היא כיום אחת הדרכים הטובות לרכישה מוזלת באזורי הביקוש, וזו גם הסיבה שעל כל דירה יש 3-4 קופצים.
מחירי הדירות מקבלן נראים לעתים דבר שאינו ניתן לכיפוף, ודי בעיון מהיר במחירון החברה כדי לייאש את הרוכש ולגרום לו לוותר על רעיון רכישת הדירה. אולם חשוב לדעת כי רכישה מקבלן, כמו כל רכישה, נתונה למו"מ ובחלק מהמקרים, להסדרי תשלום נוחים ואף הטבות.
"במקרים רבים המחירים שידרשו קבלן בעל מוניטין או חברה גדולה יהיו גבוהים מהמחירים של קבלן קטן או מוכר פחות, המקים בניין בסמוך. אבל לא תמיד השם שווה את המחיר. בהחלט ייתכן שדווקא הפרויקט הקטן לא ייפול באיכותו מהפרויקט הסמוך היקר יותר", מסביר זיו מאור, מנהל אתר האינטרנט MYDIRA ומחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע".
מעבר לכך, טוען מאור, הקבלנים מגלים יצירתיות רבה במתן הטבות לרוכשים. ריהוט לבית, מכשירי חשמל, משכנתה בריבית נמוכה או חופשה בחו"ל הן רק כמה מהאפשרויות. הכל שווה כסף ועל הכל אפשר להתמקח. אם הקבלן מאפשר לכם לדחות תשלומים, תוכלו לחסוך סכומים לא מבוטלים. כך למשל, בחברת יורו ישראל, הבונה פרויקטים למגורים במודיעין ובירושלים, החליטו בעקבות הנחיית בנק ישראל על הגבלת היקף ההלוואה למשכנתאות, לצאת במבצע שימתיק לרוכשים את הגלולה המרה.
במסגרת המבצע, הוגמשו תנאי התשלום בפרויקטים של החברה, כך שהרוכשים יוכלו לשלם 16% בלבד מערך הנכס במעמד חתימת החוזה, ואת יתרת התשלום בכניסה לדירה.
"אחת הבעיות העומדות כיום בפני זוגות צעירים, היא החזרי המשכנתא החודשיים, המשולמים לעתים קרובות במקביל לשכירות החודשית ומקשים על הרכישה. המבצע שלנו יאפשר להם לשלם הון עצמי נמוך יחסית ולמשך שנה-שנתיים (בהתאם לפרויקט) לחסוך או לדחות את המשכנתא", מסבירה עפרה חדד, סמנכ"ל החברה.
אפשרות נוספת שרבים מהרוכשים אינם לוקחים בחשבון היא רכישת דירה מכינוס נכסים. מאות דירות מגיעות מדי שנה בישראל להליך של כינוס נכסים - דירות יד שנייה, דירות חדשות או דירות שטרם הושלמה בנייתן. הדירות הללו נמכרות לאחר שהקבלן או אדם פרטי נקלע לקשיים, והבנק לו הן היו משועבדות נאלץ לממש אותן. מדי יום מוצעות למכירה בעיתונים היומיים עשרות דירות מכינוס בכל חלקי הארץ.
גם כאן גלום פוטנציאל להשגת דירה במחיר זול ממחירי השוק. "עורך הדין המוכר את הדירות עבור הבנק מעוניין לרוב לסיים את הליך המכירה במהירות, כדי להחזיר במידת האפשר את ההלוואה", מסביר מאור. "הוא מקבל הצעות, ולעיתים עורך התמחרות טלפונית בין המתעניינים וסוגר את העיסקה".
אם שווי הדירה הוא 800 אלף שקל, לצורך העניין, ולבנק יש חוב של 600 אלף שקל, עורך הדין לא יתעקש על יותר מזה. מובן שהמחיר הגבוה של הדירות בשוק מונע במקרים רבים עיסקאות בפער גדול מאוד, שכן הליך המכירה מתחיל בסכום נמוך ועולה להצעות המחיר השונות. אולם ברוב המקרים, טוען מאור, אפשר להשיג מחיר נמוך ממחיר השוק. לכן שווה לעיין במודעות הקטנות שרוב הציבור לא נותן עליהן את הדעת, שם עשויה להסתתר האפשרות לרכישת דירה.
אחת משיטות הבנייה המדוברות ביותר בשנים האחרונות היא הבנייה באמצעות קבוצת רכישה. בישראל פועלת השיטה כבר מאז שנות ה-80, אולם בשנים האחרונות - בעיקר על רקע עליית מחירי הדירות - היא הפכה לטרנד שסוחף המונים להצטרף לקבוצות רכישה מרובות משתתפים, כאשר מארגני הקבוצות מבטיחים מחירים הזולים בכ-20% ויותר ממחירי השוק.
שורת צעדים מגבילים שנקטו לאחרונה רשות המסים, המפקח על הבנקים ומשרד השיכון, מציבים סימן שאלה גדול בנוגע לעתידן של קבוצות הרכישה בשוק המגורים בישראל, בדגש על אלה מרובות המשתתפים (מ-10 חברים ומעלה). עם זאת, האפשרות של התאגדות צנועה של כמה חברים, רכישת קרקע משותפת ובנייה עצמית עדיין עומדת לרשותו של הציבור הרחב ואף יכולה להיות כדאית מבחינה כלכלית. היא עדיין טומנת בחובה חיסכון של עלויות מימון, רווח יזמי, פרסום ושיווק וחלק מעלויות המס.
אולם ראוי להדגיש, כי בשונה מכל האפשרויות שהוזכרו לפני כן, הכובע של "רוכש דירה" ממוכר, קבלן או מוסד אחר, מתחלף במסגרת קבוצת רכישה בכובע של "יזם", על כל המשתמע מכך. חברי הקבוצה רוכשים במשותף את חטיבת הקרקע, ובוחרים ועד מנהל וקבלן מבצע. תהליך הבנייה דורש מהם מעורבות וקבלת החלטות. בסוף התהליך מקבל כל חבר בקבוצה את יחידת הדיור שרכש, כאשר מחיר הדירה אינו ידוע בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט.
בפועל, עלולים הרוכשים לגלות במקרים רבים כי מחיר הדירה לא יהיה נמוך במידה ניכרת מהסכום שישלמו עבור יחידת דיור במסלול המקובל, ובמקרים שהפרויקט מסתבך - אף יותר. יחד עם זאת, מי שמתלבט בין בניית בית פרטי באופן עצמאי ובין רכישת קרקע ובניית אותו הבית בקבוצה - סביר להניח כי שימוש בשירותיו של אותו הקבלן לבניית כלל הבתים של חברי הקבוצה, יהיה משתלם וקל יותר מבניית הבית באופן עצמאי.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם