 |
/images/archive/gallery/177/552.jpg השקעות בנדלן
עיבוד מחשב: דפנה תלמי  |
|
|
|
|
| בשנים האחרונות אין הצדקה כלכלית לרכישת דירה להשקעה בארץ - אבל זה לא מפריע לשוק להתעורר עכשיו מחדש. למה זה קורה, ואיך - למרות ההוצאות הגדולות וכאבי הראש - אפשר בכל זאת להשיג תשואה נאה |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור
5/11/2004 7:42 |
|
|
|
|
|
|
|
לאמיתו של דבר, כמעט לפי כל מבחן אובייקטיבי, קשה מאוד למצוא כיום הצדקה לרכישת דירה להשקעה בישראל. התשואות הנמוכות, ביטולן בהדרגה של הטבות המס, האופי הבעייתי-משהו של השוכרים הישראלים והקושי לממש בבוא היום את הנכס, לא הופכים את ההשקעה בדירה לאטרקטיבית במיוחד, ואינם עולים בקנה אחד עם מגוון אפיקי ההשקעה שמציע היום השוק. אבל בפועל, מדי שנה מחליטים משום-מה מאות ישראלים לקנות דירה להשקעה. לפי נתונים של חברות התיווך אנגלו סכסון ורימקס ושל מחירון הדירות לוי יצחק, בחודשים האחרונים מתרחשת התעוררות נוספת בשוק, ויותר ישראלים רוכשים דירה להשקעה.
בגיאוקרטוגרפיה מציינים שלאחר שבסוף שנות ה-90' היו רוכשי הדירות להשקעה אחראים ל-7%-5% מהביקושים , ירד חלקם בשנים האחרונות כמעט כליל-אבל בתקופה האחרונה שוב מורגשת התעוררות של המשקיעים, שכבר תופסים 2% ויותר מהשוק (כ-150 דירות בחודש). ההסבר לתופעה נעוץ אולי בעובדה שלמראית עין, לפחות, השקעה בנדל"ן סולידית ובטוחה יותר מהשקעה באחד
מה"ניירות" שמציעים הבנקים או שוק ההון.
האפשרות לקנות נכס שניתן למשש ביד ולראות בעין קוסמת לרבים, שחוששים מכל מיני נכסים וירטואליים שמוצעים להם באפיקים השונים. במקביל, לאחר שלא מעטים נכוו בשנים האחרונות מרכישת נכסים מעבר לים, מרגישים המשקיעים כי רק בנכס הנמצא קרוב לעין הם יכולים לחוש באמת ביטחון בהשקעה. בנוסף, אחרי 7 שנים של שחיקת מחירים בענף, רבים מאמינים שעליית מחירים משמעותית היא רק שאלה של זמן, והאפשרות לממש את הנכס ברווח משמעותי קורצת לרבים.
גם הירידות שרשם לאחרונה הדולר והריבית הנמוכה על המשכנתאות גורמת לבעלי כסף פנוי לחשוב דווקא על דירה. ומעבר לכל, כדאי לזכור שתחום הנדל"ן הוא התחום היחיד כמעט שבו יכול הישראלי הפשוט "למנף" את עצמו, כמעט כמו אנשי העסקים הגדולים. היכולת לרכוש בעזרת הון עצמי מינימלי נכס ששווה אפילו פי עשרה היא לוקסוס ששייך רק לתחום הנדל"ן, שבו יכול המלווה להבטיח את ההלוואה בנכס הנרכש, והדבר קורץ לישראלים לא מעטים.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
השקעה בטוחה?
|
|
|
 |
|
|
|
אבל ההשקעה שנראתה במשך עשרות שנים כיציבה, ושגם משתבחת עם השנים, מראה ב-7 השנים האחרונות שהיא יודעת גם לרדת. מי שחושב מעבר לתשואה של כ-4% בשנה גם על הרווח שיעשה מעליית ערך הנכס, חייב לדעת שכך בדיוק חשבו כל מי שהשקיעו בנדל"ן בארץ בשנים האחרונות - ורבים מהם "תקועים" היום עם דירה שהם לא מצליחים למכור.
מתברר שלא פעם השקעה בנדל"ן בארץ הפכה, בעיקר בשנים האחרונות, לנטל שפוגע אפילו בהשקעות ונכסים אחרים של הבעלים. ברחבי הארץ ישנם בעלי נכסים שרכשו דירה (או נכס נדל"ני אחר) כ"השקעה פנסיונית", בתקווה ליהנות מהפירות לעת זיקנה, שתקועים היום עם נכס ריק שאינו ניתן להשכרה או למכירה כמעט בכל סכום - בעוד תשלום הארנונה מכרסם מדי חודש בחסכונותיהם המעטים. גם רשויות המס סייעו בשנים האחרונות להפוך את מסלול ההשקעה בדירת מגורים לפחות ופחות אטרקטיבי.
לדברי רואת החשבון דורית גבאי, מאז שנת 2000 מחויבים רוכשי דירת מגורים שנייה במס רכישה של 5%-3.5% ( בהתאם לשווי הדירה), בעוד שעבור דירה ראשונה עומדת מדרגת המס על חצי אחוז בלבד. לכן, מדגישה גבאי, המשקיע צריך להשכיר את הנכס בסכום גבוה יותר, כדי לשמור על התשואה שהיה נהנה ממנה עד שנת 2000, או לספוג את המס.
במקביל, לאחר שבמשך 13 שנה נהנו בעלי דירות מגורים מפטור על הכנסות חודשיות מהשכרה עד לכ-7,000 שקל (ומשם והלאה המס בגובה 10%), עבר לאחרונה תיקון שמגביל את תקרת הפטור ל-5,250 שקל ב-2005 ו-ל3,500 שקל מ-2006, כשהמגמה היא לצמצם בהדרגה את הפטור עד ביטולו המוחלט.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
מתברר שהשקעה בנדל"ן בארץ הפכה לנטל שפוגע
|
|
|
|
|
|
|
ערים גדולות - דירות קטנות
|
|
|
|
|
|
|
אז מי בכל זאת קונה דירות, ובעיקר - למה הוא עושה זאת? לדברי חנן שלזינגר, מנכ"ל אנגלו סכסון, "הישראלים קונים עדיין דירות להשקעה משתי סיבות עיקריות: או עבור דור ההמשך, שזו הדרך להשאיר אותו קרוב להורים ובכלל בישראל, או בשל ירידת הריבית על תוכניות חיסכון ואפיקי השקעה אחרים לכ-4%, בעוד שעל דירה ניתן לקבל תשואה מעט גבוהה יותר".
במקביל , מדגיש ברנרד ריסקין, מנכ"ל רימקס, רוכשי הדירות להשקעה למדו בשנים האחרונות לברור את השקעתם, ועיקר הביקוש מתמקד כיום בדירות קטנות בערים הגדולות. לדברי ריסקין, באזורים אלה אין לאן להתפתח, במיוחד בכל הנוגע לדירות קטנות שההיצע שלהן כמעט ואינו יכול לגדול, כיוון שראשי הערים - שמבקשים למשוך לעיר אוכלוסייה חזקה שאינה נזקקת לשירותי הרווחה - נוטים לאשר בעיקר בניית דירות גדולות.
עובדה זו הופכת את הדירות הקטנות ליותר ויותר נדירות בנוף העירוני. בנוסף, גם בצד הביקושים צפויה עדנה לדירות הקטנות, המבוקשות יותר ויותר על ידי האוכלוסייה המבוגרת. זאת, על רקע העלייה המתמדת בתוחלת החיים והרצון של מבוגרים רבים לגור במרכז העניינים ובסמיכות לשירותים העירוניים, תוך מתן העדפה דווקא לדירות קטנות, בגלל עזיבת הילדים והירידה בהכנסה החודשית. במקביל, ישראלים רבים למדו בשנים האחרונות להסתכל על דירות ישנות גם דרך העיניים של יזמים. לוי יצחק מספר על דירת 3 חדרים מוזנחת במרכז ת"א, שנרכשה לא מזמן ב-182 אלף דולר.
תוך מספר חודשים, לאחר השקעה לא מבוטלת של 31 אלף דולר, היא נמכרה כדירת 4 חדרים ב-290 אלף דולר-רווח של יותר מ-75 אלף דולר. ישראלי אחר רכש דירת 4 חדרים לא הרחק משם, תמורת 223 אלף דולר. אחרי שהשקיע בה קרוב ל-40 אלף דולר, פוצלה הדירה ל-4 דירות סטודיו קטנות של חדר, המושכרות כל אחת ב-500 דולר לחודש, סכום המגלם תשואה של יותר מ-9%.
בסיכומו של דבר, מי שקונה כיום דירה שנייה, עושה זאת ככל הנראה או משיקולים לא כלכליים (למשל, אב הרוצה שבנו יגור לידו), או מתוך הנחה שהוא קונה מוצר נדיר שישתבח עם הזמן (כך ששיקולי התשואה כיום לא בהכרח רלוונטיים). במקרים אחרים, כמובן, הדירה שהוא קונה היא רק פלטפורמה לנכס איכותי בהרבה שהוא ידאג להפיק ממנה.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
