ראשי » כלכלה » צרכנות

לקנות או לא לקנות דירה

המחירים בשמיים, אבל ריבית המשכנתאות ברצפה. הקבלנים חוגגים, אבל מחירי מניות חברות הנדל"ן בירידה, ורוכשי הדירות מתלבטים

בשוק הנדל"ן, כמו בכל שוק אחר, עיתוי הקנייה או המכירה הוא קריטי. שנה לפה או שנה לשם, לעתים אפילו חודשים ספורים – עשויים להיות ההבדל בין עסקה מצוינת לעסקה כושלת.

ההאטה בצמיחה העולמית פוגמת בתחושת העושר של הצרכן ומכאן משפיעה על הצריכה בכלל ועל רכישות נדל"ן בפרט. עניין זה עשוי להביא לירידה במחירי הדירות, ולכן עדיף להמתין עם קניית דירה.

ההנחה היא שהאטה במשק עשויה להביא בהמשך לפיטורים ובכך לערעור הביטחון במקום העבודה. מקרה כזה, אם יתרחש, יגרום לעלייה במלאי הדירות ויביא לירידת מחירים. לרוכשי הדירות הפוטנציאליים כדאי לדחות את רכישת הדירה למועד שכזה.

מנגד, צריך לזכור שבנקודת הזמן הנוכחית ריבית בנק ישראל נמוכה וריבית המשכנתאות שנגזרת ממנה נמוכה מאד. בנוסף, התחרות הנוכחית בין הבנקים למשכנתאות יוצרת ריביות אטרקטיביות עוד יותר. כמו כן, אחד הזרזים להסטת השוכרים הטבעיים לרכישת דירה הינם מחירי השכירות הגבוהים. על כך יש להוסיף את העובדה שהתחלות הבנייה נמצאות בשפל היסטורי ומלאי הדירות הנוכחי עשוי אף להצטמצם. נתונים אלה דווקא מעודדים רכישת דירות שכן מחיריהן צפויים לעלות.

מה נכון? קשה להעריך כרגע. יש פה מצב מאוזן עם נטייה קלה לרוכשי הדירות. כלומר, מחירי הדירות צפויים לשמור על ערכם או אף לעלות במעט ובלבד שההאטה בצמיחה העולמית לא תפגע בשוק התעסוקה המקומי.

נכון לימים אלה אנו מפרידים בין שלוש קבוצות קבלנים שמצבם נע בין טוב, טוב מאד ומאתגר. אלה שמצבם טוב הם הקבלנים שנהנים כיום ממחירי דירות גבוהים בעוד שאת קניית הקרקעות ובניית הבתים הם ביצעו בזול. התוצאה: קבלנים אלה גוזרים רווח נאה על מכירת הדירות.

הקבוצה השנייה כוללת את אותם קבלנים שברשותם קרקעות שנרכשו בזול, אך טרם החלו את תהליך הבנייה שהפכה יקרה בשל עליית מחירי הסחורות בעולם כמו ברזל, אלומיניום ומוצרי בניין לסוגיהם. מצב קבלנים אלה הינו סביר עד טוב כי ועדיין צפויים להם רווחים.

הקבלנים שמצבם מאתגר הם אותם הקבלנים שאין להם קרקעות והם צריכים לתמחר פרויקט במחירי ביצוע גבוהים. קבלנים אלה בודקים בשבע עיניים כל כניסה לעבודה וסביר להניח שבשלב זה יעדיפו להישאר מחוץ למשחק.

בשולי השוק יש לציין כי תופעת קבוצות הרכישה ההולכת ומתפשטת, מוזילה באופן משמעותי את מחיר הדירה וחוסכת לקונים תשלומי מס שונים בגין רכישת הדירה וביניהם מס רכישה ומע"מ.

בשוק הישראלי נוצר עכשיו מצב מאוד מעניין:
מצד אחד, הקבלנים חוגגים וחווים תקופת שיא במחירי הנדל"ן, מהצד האחר, מניות חברות הנדל"ן הבונות דירות מגורים בעיקר בארץ ספגו מכות לא קלות וירידות שערים במניותיהן.

מחירי המניות של חברות הנדל"ן לא משקפות את מצבן האמיתי. רוב מניות אלה, כאמור, סבלו מסנטימנט המשקיעים וירדו מתחת לשווים הכלכלי. בין החברות שנסחרות בתמחור חסר אפשר למנות למשל את דמרי, אזורים­וצרפתי.

מבט מהיר אל המספרים שלהן מראה לנו שמחיריהן בשוק נמוך משמעותית ממחיר הקרקעות והבניינים שברשותן.

המצב הזה מייצר הזדמנות לצאת מהשקעה בדירה במחירים גבוהים ולהשקיע בהון שמתפנה ממניות של חברות נדל"ן שנמצאות עכשיו במחירים טובים. אין הכוונה, כמובן, לומר שאדם מהשורה המתגורר בביתו ימכור אותו לכל המרבה במחיר אלא הכוונה לאותו משקיע שמשקיע, בין היתר, בדירות למגורים. אולי זה זמן טוב עבורו להחליף את ההשקעה.

מהלך של מכירת דירה לטובת מניות נדל"ן קשורה לאופק השקעתו של מבצע המהלך. שונאי סיכונים כמובן לא ילכו על מהלך שכזה, אבל אנשים עם יכולת לקחת סיכון מסוים ועם הבנה בסיסית של תנאי השוק בהחלט עשויים לבחון את הפוטנציאל.

הצצה השוואתית בפערים האדירים בין מחירי דירות היוקרה במגזר העליון ביותר בישראל, לבין הדירות המקבילות להן בבירות מדינות המערב תגלה כי דירת פאר במיקום מצוין בלונדון או במנהטן נמכרת בימים אלה במחיר של בין 50 אלף פאונד למ"ר בלונדון לבין 30-50 אלף דולר למ"ר במנהטן.

בתל אביב מחירי השיא של דירות יוקרה בפרויקטים כמו רוטשילד 1 של חבס, או פרויקט השופטים שבו רכשה שרי אריסון פנטהאוז מגיעים לכ-12-18 אלף דולר בלבד למ"ר.

אז נכון, כאן לא לונדון וגם לא התפוח הגדול, ובכל זאת, פערים של עד פי 5 (!) מול בירות המערב מלמדים אותנו שלשוק הזה, למרות מחיריו הפנטסטיים, עדיין יש כנראה לאן לצמוח.
  
הכותב הוא מנהל קרנות נאמנות בנדל"ן, מגדל שוקי הון.       

נא להמתין לטעינת התגובות

מעדכן תגובות...