 |
/images/archive/gallery/317/107.jpg
איור: יובל רוביצק  |
|
|
|
|
| תהיתם לאן נעלם השכן הטרחן שנהג לדרוש תשלום לוועד הבית? הוא גילה את מיקור החוץ והעביר את כאב הראש לחברה חיצונית. כמה זה עולה, והאם זה משתלם |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור
10/6/2005 9:26 |
|
|
|
|
|
|
|
הרבה השתנה מאז ימי "הקרב על הוועד" המיתולוגי של הגשש. היום כמעט בלתי אפשרי למצוא דייר שמוכן להיות חבר בוועד הבית, ונדמה שהדיירים - באמצעות סכסוכים יזומים, התחמקות מתשלום, חריגות בנייה ודרכים נוספות - עושים הכל כדי להפוך את התפקיד לבלתי אפשרי.
אחד ההסברים לפיחות החד שחל בשנים האחרונות במעמדו של ועד הבית - ולפריחתן במקביל של חברות הניהול המתפעלות את הבניינים - נעוץ אולי בשינוי בסגנון החיים שלנו. כיום, מה לעשות, מעדיפים רובנו לבלות את הזמן הפנוי שלנו מול הטלוויזיה או המחשב, למשל - במקום, נניח, להתדפק על דלתם של השכנים שטרם שילמו את חובם לוועד. בנוסף, חייבים להודות שהשכנים של היום כבר לא ממש מבלים את עיקר זמנם מתחת לבית ברכילות משותפת ומגבשת עם דיירי הבניין, ודי ברור למה אף אחד לא מוכן להיות הפראייר של כולם ולנהל בחינם את כאב הראש הכרוך בטיפול באחזקת הבית.
אבל מעבר לכל העניינים האלה, יש עוד משהו מהותי שהשתנה - גם הבתים של היום לא ממש דומים לבתים של פעם. פרויקט ממוצע שנבנה בשנים האחרונות כולל עשרות רבות של דירות,
התחרות בשוק אילצה את הקבלנים לפזר בבניין לא מעט שטחים משותפים (מועדון דיירים, חדר כושר, חדר עגלות ועוד), וגם הגינות הפרטיות סביב הבתים שודרגו משמעותית - וכל אלה דורשים תחזוקה מפרכת ויומיומית, שיכולה למוטט גם את ועד הבית המנוסה ביותר. בחברת BDI, שערכה לאחרונה סקירה מקיפה של שוק חברות הניהול בישראל, מציינים כי תפעול ותחזוקה של בניין מגורים גדול דורשים לעיתים השקעה של 15 עד 20 שעות מדי שבוע - היקף עבודה שקשה מאוד לדייר, העובד בהתנדבות, להשתלט ולפקח עליו.
בנוסף, יותר ויותר רשויות - שראו איך פרויקטים מאוד מרשימים הופכים עם הזמן לאזורים מוזנחים ועלובים - חוקקו בשנים האחרונות חוק עירוני, שמחייב ניהול של הבית (מעל גודל מסוים) על-ידי גורם חיצוני. במקביל, גם הבניינים הקטנים, שכוללים 10-8 דיירים בלבד, החלו בשנים האחרונות לגלות את יתרונות חברת הניהול. באותם בתים, הנמצאים בעיקר בלב הערים הוותיקות, התרוקנה בהדרגה האוכלוסייה הוותיקה, ובמקומה הגיעו בעלי דירות חדשים ושוכרים זמניים - והם זקוקים למישהו חיצוני שיפקח מלמעלה.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
תמונת ארכיון
|
|
|
 |
|
 |
|
יתרון הגודל
|
|
|
 |
|
|
|
כבר כמה שנים מדברים כולם על יתרונות ה'אאוטסורסינג', ועל ההכרח לנצל את היתרונות לגודל. לפי הגישה הרווחת, כל אחד אמור להתעסק רק במה שהוא מבין וטוב בו - ואת היתר להשאיר לטיפולה של חברה אחרת, מה גם שהעניין לא בהכרח הופך יקר יותר.
לאור זאת, בכל הארץ צצות אין ספור חברות לניהול ואחזקה של בתים משותפים. הכסף הגדול נמצא אמנם בפרויקטים של האלפיון העליון (שזקוק למישהו שיארגן לו שומר בכניסה, מציל בבריכה, מדריך בחדר כושר ועוד) ובשוק המשרדים המהודרים, אבל החברות שמחות לאמץ בחום ולעודד ביקוש בקרב הציבור הרחב, שמחפש תחליף נאות לוועד הבית המסורתי. בעקבות זאת, אחרי שנים בהן פעלו בשוק בעיקר חאפרים מזדמנים - ששכרו גנן חובב וילד משועמם שינקה את המדרגות בשעות הפנאי - בתקופה האחרונה נרשמה קפיצת מדרגה משמעותית בענף, ומאות חברות, מקצועיות יותר או פחות, מתחרות כיום על ניהול של כמעט כל בית בישראל.
ב-BDI מציינים כי גם לתיקון שהוכנס לחוק המכר בשנת 2002 יש חלק מהותי בתמורות שחלו בענף. עד לשינוי החוק, מי שרכש דירה חדשה היה כבול, למעשה, לחברת הניהול שכפה עליו הקבלן. במקרים רבים, לאחר שקיבלו תשורה נאה מחברת הניהול או שהם עצמם הקימו חברה כזו, דאגו הקבלנים להחתים את רוכשי הדירות על תקופת התחייבות ארוכה מאוד (שאף אחד לא באמת הבחין בה כשהוא היה עסוק בחתימה על חוזה רכישת הדירה), במהלכה לא ניתן היה להחליף את חברת הניהול גם במקרה של חוסר שביעות רצון מוחלט.
התיקון לחוק, שנכנס כאמור לתוקף ביולי 2002, דרש לראשונה מהמוכר לציין בחוזה המכירה את כל פרטי חברת האחזקה ואת תנאי ההתקשרות עימה, ואף הגביל את משך החוזה למקסימום של 3 שנים. בעקבות זאת הפסיקו קבלנים רבים לחפש את הרווח הקל מגביית דמי ניהול מופרזים, והשוק עבר בהדרגה לידיים מקצועיות, שנאלצו להתמודד עם תנאי תחרות קשים בהרבה.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
תמונת ארכיון
|
|
|
|
|
|
|
כמה זה עולה
|
|
|
|
|
|
|
ההבדלים הגדולים בין חברות ניהול הבתים הפועלות בארץ, ומגוון רמות התחזוקה שמציעה כל חברה וחברה, מתבטאים גם במניפה רחבה מאוד של מחירים. למרות זאת, ככלל ניתן לומר כי דירה עירונית ממוצעת משלמת לחברת ניהול סכום של כ-200 שקל לחודש (משהו כמו 6,000 שקל לבניין של 30 דיירים) עבור השירותים הבסיסיים. עם זאת, ברור שאם יש שומר וחדר כושר בבניין, למשל, המחירים מזנקים ויכולים להגיע ל-1,000 שקל ויותר. לדוגמה, ב"מגדלי צמרת", פרויקט יוקרה בצפון תל אביב, משלם בעל דירה צנועה של 150 מ"ר דמי ניהול חודשיים של יותר מ-2,000 שקל .
הסכום הבסיסי שגובה חברת הניהול משמש לרכישת ביטוח לבית, ניקיון השטחים הציבוריים של הבניין (לובי, חניון) כמעט בכל יום בשבוע, טיפול בגינה מספר פעמים בחודש (ובכלל זה החלפת שתילים כל עונה, דישון וכדומה), הדברה ופוליש פעם או פעמיים בשנה, ניקיון הגג וכדומה. במקביל, אמורים עובדי החברה לטפל גם בתחזוקה השוטפת של הבניין - החל מהחלפת נורות, השקיית עציצים וריקון פחים, ועד לחיטוי מאגרי המים ועוד.
בנוסף, כדאי לזכור שמעבר לתפקיד השוטף של חברת הניהול, הנכנסת לנעליים של ועד הבית (שנותר רק כנציג הדיירים מול החברה), ניתן לגזור רווחים לא מבוטלים מחברה הממלאת את תפקידה כראוי. כשמדובר בחברה שכבר צברה מסה קריטית של לקוחות, היא יכולה להתהדר בלא מעט שיתופי פעולה עם משפצים, חשמלאים, אינסטלטורים וכדומה, שיכולים, אם חלילה קרתה תקלה (ומתישהו זה יקרה), לחסוך סכומים משמעותיים לדיירי הבניין. מעבר לכך, חברת ניהול טובה יכולה גם להוכיח כושר מיקוח טוב בהרבה מזה של דייר בודד, במקרה ונכנסים לדין ודברים מול הקבלן שבנה את הבית. מובן שהיא גם מטפלת ישירות, ובלי יותר מידי סנטימנטים, בשכן סורר שאינו משלם בזמן את החשבונות.
המפקח על הבתים המשותפים, שבמשרד המשפטים, הגביל את סכום דמי הניהול שרשאית חברת ניהול לגבות ל-100 שקל מכל דייר. עם זאת, החברות למדו מזמן שאפשר להרוויח לא מעט מהחזר ההוצאות (המנופחות), כך שדרישה מוקדמת לדוח מפורט מחברת הניהול יכולה לשמש, לכל הפחות, כבקרה וכאיום על החברה ולהקטין מעט את תאוות הממון של מנהליה.
התחרות הגדולה בענף מולידה גם אין ספור רמאויות והבטחות שווא. יהיה מנהל החברה מרשים ככל שיהיה, את העבודה בשטח עושים עובדים שהוא לא בהכרח מכיר, וכדאי מאוד לברר מי הם יהיו ואיך הם מתחזקים בניינים אחרים. בכל מקרה, לאור התחלופה הגבוהה בדרך כלל בין העובדים, כמו גם הפערים הגדולים בין המאמץ וההשקעה שלהם בתחילת הדרך לבין החשק שלהם לנקות את החלונות הגבוהים אחרי חודשיים של עבודה, כדאי לערוך את החוזה לתקופה קצרה ככל הניתן (מקסימום שנה), תוך השארת פתחים לניתוק החוזה בלי יותר מדי הסברים ועם נזק קטן יחסית. בהקשר זה כדאי לזכור שכדי לשכור חברת ניהול צריך רוב של שני שלישים מהדיירים - ואילו כדי להיפטר ממנה, מספיקה הסכמה של מחצית מדיירי הבניין בלבד.
בסופו של דבר, חשוב לדעת ששוק ניהול הבניינים עדיין פרוץ מאוד, עם פער משמעותי הן ברמת השירותים והן ברמת המחירים שמציעות החברות השונות. אבל בכל מקרה, מי שרוצה להמשיך לשמור על "שלום בית" בין השכנים, מי שמעוניין שהבניין ימשיך לשמור על חזות סבירה ומי שגם בריאותו של יו"ר ועד הבית הוותיק חשובה לו - כדאי שיתחיל לבדוק את האפשרות של חברה חיצונית שתשמור על הקיים.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
