 |
/images/archive/gallery/134/899.jpg אבטחה בירושלים
פלאש 90  |
|
|
|
|
| מה ידענו בשנים האחרונות על ירושלים? בעיקר על בריחה המונית לכיוון השפלה. אפילו המסעדות הידועות נדדו אל קו החוף. אז זהו, שלא רק. מחירי הדירות בעיר שברו בשנה האחרונה את כל השיאים, רשתות התיווך מדווחות על מחירים של 6,000-5,000 דולר ויותר למ"ר בשכונות היוקרה - רמה שרבים בטוחים שניתן להשיג רק במגדלי היוקרה בתל-אביב. אז מה גורם לעליית המחירים בעיר מוכת האבטלה, העוני והבעיות הבטחוניות? |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור
10/5/2005 14:02 |
|
|
|
|
|
|
|
מדובר בחידה של ממש: עיר מוכת אבטלה, עוני ובעיות בטחוניות, עיר שמורכבת מתמהיל בלתי-אפשרי של חילונים, ערבים, דתיים וחרדים, עיר שהפגנות וביקורים ממלכתיים משבשים בה דרך-קבע את חיי התושבים - כיצד היא מצליחה להציג שיעורי עלייה מרשימים במחירי הדירות בחודשים האחרונים, וזאת לאחר שבשנה שעברה כבר נרשמה עלייה של יותר מ15%- במחירים? לא ברור איך, בלי שאף אחד שם לב, השתנתה לפתע תדמיתה של בירת ישראל מכזו של עיר כמעט נטושה, שאף-אחד לא רוצה לגור בה ולפרנס את בטלניה, לעיר שבה הביקוש גדול כל-כך, עד שמחירי הדירות בה אינם מפסיקים לעלות.
נכון להיום, כבר אין חולק על כך שמשהו טוב מתחולל בתחום הנדל"ן בירושלים. מחירי הדירות בעיר שברו בשנה האחרונה את כל השיאים והם מצליחים להפתיע את מתווכי הנדל"ן בכל פעם מחדש. רשתות התיווך אמבסדור, רי-מקס, אנגלו-סכסון ואחרות מדווחות על מחירים של 6,000-5,000
דולר ויותר למ"ר בשכונות יוקרה כמו טלביה ורחביה, רמת מחיר שלא מעט קבלנים תל-אביבים עדיין בטוחים שניתן להשיג רק במגדלי היוקרה המתוקשרים בעירם.
לדברי בעז יונה, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת הבנייה הירושלמית חפציבה, "שוק הדירות בירושלים חם היום כמו אש. התחושה היא שעל הכל יש קופצים, והמחירים לא מפסיקים לעלות." לא מזמן מכר שר התמ"ת, אהוד אולמרט, את ביתו בשכונת קטמון הישנה שבמרכז ירושלים ביותר מ2- מיליון דולר.
מדובר בבית בשטח של 200 מ"ר, שמשקף לעיסקה מחיר פנטסטי של כ10,000- דולר למ"ר. אולם בני לובל, זכיין אנגלו-סכסון בירושלים, מדגיש כי המחירים הגבוהים אינם נעצרים בבתים הפרטיים הישנים במרכז העיר. לובל מביא כדוגמה את פרויקט 'טלביה רזידנס,' הממוקם בסמוך לגן הוורדים בשכונה, המציע כיום דירות בכ8,000- דולר.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
פרויקט נדל"ן בירושלים (צילום: פלאש 90)
|
|
|
 |
|
 |
|
מדובר בחידה
|
|
|
 |
|
|
|
הצעירים רוצים להישאר, יהודי חו"ל רוצים להיכנס. פריחת הנדל"ן בירושלים מדובר בחידה של ממש: עיר מוכת אבטלה, עוני ובעיות בטחוניות, עיר שמורכבת מתמהיל בלתי-אפשרי של חילונים, ערבים, דתיים וחרדים, עיר שהפגנות וביקורים ממלכתיים משבשים בה דרך-קבע את חיי התושבים -כיצד היא מצליחה להציג שיעורי עלייה מרשימים במחירי הדירות בחודשים האחרונים, וזאת לאחר שבשנה שעברה כבר נרשמה עלייה של יותר מ-15% במחירים? לא ברור איך, בלי שאף אחד שם לב, השתנתה לפתע תדמיתה של בירת ישראל מכזו של עיר כמעט נטושה, שאף-אחד לא רוצה לגור בה ולפרנס את בטלניה, לעיר שבה הביקוש גדול כל-כך, עד שמחירי הדירות בה אינם מפסיקים לעלות.
נכון להיום, כבר אין חולק על כך שמשהו טוב מתחולל בתחום הנדל"ן בירושלים. מחירי הדירות בעיר שברו בשנה האחרונה את כל השיאים והם מצליחים להפתיע את מתווכי הנדל"ן בכל פעם מחדש. רשתות התיווך אמבסדור, רי-מקס, אנגלו-סכסון ואחרות מדווחות על מחירים של 6,000-5,000 דולר ויותר למ"ר בשכונות יוקרה כמו טלביה ורחביה, רמת מחיר שלא מעט קבלנים תל-אביבים עדיין בטוחים שניתן להשיג רק במגדלי היוקרה המתוקשרים בעירם.
לדברי בעז יונה, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת הבנייה הירושלמית חפציבה, "שוק הדירות בירושלים חם היום כמו אש. התחושה היא שעל הכל יש קופצים, והמחירים לא מפסיקים לעלות". לא מזמן מכר שר התמ"ת, אהוד אולמרט, את ביתו בשכונת קטמון הישנה שבמרכז ירושלים ביותר מ-2 מיליון דולר. מדובר בבית בשטח של 200 מ"ר, שמשקף לעיסקה מחיר פנטסטי של כ-10,000 דולר למ"ר. אולם בני לובל, זכיין אנגלו-סכסון בירושלים, מדגיש כי המחירים הגבוהים אינם נעצרים בבתים הפרטיים הישנים במרכז העיר. לובל מביא כדוגמה את פרויקט 'טלביה רזידנס', הממוקם בסמוך לגן הוורדים בשכונה, המציע כיום דירות בכ-8,000 דולר למ"ר.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
הר חומה בירושלים (צילום: פלאש 90)
|
|
|
|
|
|
|
סוד הקסם העתיק
|
|
|
|
|
|
|
אז מהו סוד הקסם המחודש של ירושלים? קרוב לוודאי שהפתרון לחידה נעוץ קודם כל בבידול ובייחוד של עיר הבירה של ישראל. צרפתים שמחפשים דירה בעיר חוף ישראלית יכולים לקנות אותה בתל-אביב, באשדוד, בנתניה או באשקלון. מיליונרים שמחפשים לקנות אחוזה יוקרתית יכולים לחפש אותה בסביון, בהרצליה פיתוח, בכפר-ורדים, בבני-ציון או בקיסריה. חובבי הנוף יכולים לבחור בווילה בגליל, בבית במרומי הכרמל, בקומה 30 במגדל בתל-אביב ובעוד אין-ספור מקומות. אבל עבור מי שרוצה לגור בירושלים אין לעיר תחליף. גם אלה שאינם אוהבים את ירושלים (ויש לא מעט כאלה) מודים, שירושלים מציעה משהו אחר: רבדים היסטוריים, תרבותיים ורוחניים שאף עיר אחרת בישראל, ואולי בעולם כולו, לא יכולה לתת. כל אלה הופכים את קהל היעד המאוהב בעיר לקהל שבוי.
במשך השנים נוצרו סביב העיר כמה חלופות לוויניות שקלטו בהצלחה לא מעט מבני העיר. בית שמש במערב, מעלה-אדומים במזרח, אפרת וגוש-עציון בדרום, וגבעת-זאב בצפון - עשו הכל כדי להעניק לירושלמים את התחושה שהם נשארים עם האווירה והטעם של ירושלים, אבל משלמים על כך הרבה פחות. מתברר, לדוגמה, ששני-שלישים מהירושלמים שעזבו את העיר בשנים האחרונות היו חרדים, שלא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה בעיר ונהנו מקרבתן של הערים החרדיות ביתר-עילית וקרית-ספר לעיר הקודש.
אלא שבשנים האחרונות נוצרה שחיקה משמעותית ברבים מהיישובים הסמוכים. בית-שמש החלה להצטייר כעיר חרדית, ורבים מהיישובים האחרים סבלו ממיקומם מעבר לקו הירוק, שהגביר את חששות הקונים הפוטנציאליים מחד, וגם הביא לשינוי משמעותי ביכולת של המדינה ושל היזמים להציע בהם דירות חדשות (בעיקר לאור המגבלות שהטיל הממשל האמריקני על הבנייה בהם).
בעקבות זאת, הבינו ירושלמים רבים כי אין תחליף למגורים בעיר עצמה. לדברי בעז יונה מחפציבה, "המקומיים גם ככה היו תמיד נאמנים מאוד לירושלים, ובשנים האחרונות הם כבר לא מתלהבים מהאלטרנטיבות שמוצעות להם מחוץ לעיר". כתוצאה מכך, החלו לפרוח פרויקטים בעיר עצמה והמחירים רשמו עלייה גם בשכונות מרוחקות יחסית, כמו הר-חומה ופסגת-זאב.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
נוצרה שחיקה משמעותית ברבים מהיישובים הסמוכים לירושלים (צילום: דוד דייגי)
|
|
|
|
|
|
|
למה דווקא עכשיו?
|
|
|
|
|
|
|
אולם נאמנות הירושלמים היא הפן הפחות בולט בהתאוששות הנדל"ן בעיר. אותן משפחות ירושלמיות צעירות אולי מסייעות בצורה מרשימה למכירות בשכונות המרוחקות של העיר, אבל ההצלחה שעליה אנו מדברים מתרחשת במרכז העיר, שם המשפחה הירושלמית הממוצעת לא יכולה אפילו לחלום על קניית דירה. האחראים לפריחה הם באופן ברור יהודים מחו"ל, שמציפים לאחרונה את עיר הקודש.
לדברי המתווכת עליזה פרידלנדר, מרשת רי-מקס, היא מטפלת כעת בלא פחות מ-16 משפחות שהגיעו לביקור בחג פסח והחליטו להישאר בירושלים עד שימצאו דירה מתאימה. פרידלנדר מספרת על 45 משפחות נוספות מארצות-הברית ומצרפת, שמתכוונות להגיע לעיר בקיץ וביקשו מהרשת להיערך לבואם בתיאום סיורים בבתים אפשריים לקנייה.
זהו בעצם עיקר סיפור הפריחה של ירושלים. נכון שצרפתים מעדיפים את הים ושהאמריקנים עדיין לא החלו לעלות בהמוניהם לישראל, אבל כוחו של המותג הבינלאומי 'ירושלים', ומשאלת-הלב של לא מעט יהודים ברחבי תבל להחזיק בה בית משלהם, מניבים את עיקר הביקושים בשכונות היוקרה של העיר, שמנקזות אליהן את תנופת המכירות, בעיקר בחודשי החגים והקיץ שבהם מגיעים אותם יהודים לביקור בישראל.
אז למה דווקא עכשיו? 3 סיבות: הפיתוי הנדל"ני שנולד מהירידה החדה במחירי הנדל"ן בארץ בשנים האחרונות, לצד התחזקות המטבעות הזרים ובעיקר היורו, וכן העובדה שהאנטישמיות החלה להרים ראש בלא מעט מדינות וגרמה ליהודים רבים לרצות להחזיק בנכס בישראל, "על כל צרה שלא תבוא".
באנגלו-סכסון מספרים שבימי פסח בלבד הם הספיקו למכור ליהודי בריטי דירת 2 חדרים בטלביה בכ-200 אלף דולר, ולבריטי אחר דירת 4.5 חדרים בפרויקט החדש 'בית אלישע', שליד כיכר ספרא, ב-695 אלף דולר. יהודי מארה"ב רכש באותה תקופה קוטג' בן 5 חדרים בשכונת נחלאות ב-410 אלף דולר, ואמריקני נוסף רכש דירת 4 חדרים מוזנחת ברחביה ב-350 אלף דולר, וזוהי רשימה חלקית בלבד.
מתווכי הנדל"ן וחברות הבנייה כבר זיהו את המגמה והחלו לפתוח נציגויות ומשרדים בחו"ל, במטרה לתפוס את הקונים עוד לפני שהם מגיעים לביקורי המולדת. אבי טנא, מנכ"ל קרן פייר הבונה בירושלים, יוצא החודש לעיר ניו-יורק על-מנת לקדם את הפרויקט החדש המוקם ליד מלון שרתון שבמרכז העיר. יהודי פריז כבר התרגלו לראות כמעט מדי חודש שיירה של נציגי חברות בנייה ומתווכים, הבאים למכור להם דירות בישראל.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
כוחו של המותג הבינלאומי 'ירושלים' (צילום: דוד דייגי)
|
|
|
|
|
|
|
הצד השני של המטבע
|
|
|
|
|
|
|
למרות שלא נעים לצנן את ההתלהבות מהכסף הזר הזורם לישראל, צריך לזכור שהביקושים הגדולים של תושבי חוץ לא עושים בהכרח טוב לעיר. דממת המוות השוררת בפרויקט 'ממילא' היוקרתי הצופה אל חומות העיר העתיקה, והתריסים המוגפים בבתים רבים ברחביה ובטלביה, מלמדים שמרכז ירושלים הופך בהדרגה לבירת הקיט של לא מעט יהודים מיליונרים מרחבי העולם-ומרחיקים אותה מהאידיאל של עיר בירה שוקקת חיים.
בלב השכונות היוקרתיות ניתן לראות יותר ויותר פרויקטים חדשים למגורים, כמו פרויקט הענק שמוקם על מה שהיה פעם מגרש הכדורגל של ימק"א, שלמעשה כלל לא מנסים לפנות למשפחות צעירות, אלא משווקים מראש את מרכולתם ליהודים שגרים מעבר לים ושברשותם מיליונים פנויים בשביל דירת פאר בעיר הקודש. כך יוצא שהיהודים הטובים מחו"ל לא רק מקפיצים את מחירי הנדל"ן בירושלים ובכך מונעים מהישראלי הממוצע את האפשרות לחיות בעיר הקודש, אלא גם ממלאים את העיר בבנייני רפאים.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
הביקושים הגדולים של תושבי חוץ לא עושים בהכרח טוב לעיר (צילום: AP)
|
|
|
|
|
|
|
חסרון הקרקעות בבירת ישראל
|
|
|
|
|
|
|
מעבר לכל זה, צריך לדעת שהשמחה הגדולה של הביקושים, הן של היהודים מחו"ל והן של אוהבי ירושלים המקומיים, היא רק צד אחד של המטבע. הסיבה השנייה להתאוששות הנדל"ן המרשימה בעיר, שהיא גם חסרונה הגדול, הינה המחסור הגדול בקרקעות בבירת ישראל. אחרי שבעשרות השנים האחרונות התפתחה ירושלים כמעט לכל כיוון - השכונות הרבות של רמות, הצמיחה בשכונת גילה, הבנייה בבית-הכרם, פסגת-זאב ועוד - בשנים האחרונות הגיעה העיר לרוויה כמעט מוחלטת בניצול קרקעותיה. התנגדות הירוקים להרחבת ירושלים במערב ('תוכנית ספדיה'), הקושי הפוליטי הפנימי והבינלאומי במימוש התוכניות להרחבת העיר במזרח, הקרבה לבית-לחם בדרום ולרמאללה ויישובים ערבים אחרים בצפון - כל אלה הופכים את העיר לאי סגור של היצעים, שגורם לכל גל של ביקושים להזניק את המחיר.
לדברי רינה דגני, מנכ"ל חברת גיאוקרטוגרפיה, גם ללא הביקושים מצד תושבי חוץ וישראלים המעוניינים לעבור לגור בירושלים, מייצרים תושבי העיר היהודים עצמם ביקוש ל-2,100 דירות חדשות מדי שנה, זאת בשעה שב-3 השנים האחרונות סיפקה להם העיר התחלות בנייה בממוצע שנתי של 1,150 דירות. מספר הדירות שבנייתן הסתיימה בשנים האחרונות עמד על 1,600 בממוצע לשנה, נתון שגוזר מחסור שנתי של כ-500 דירות ומצביע הן על הסיבה לעליית המחירים המטאורית והן על הצורך של רבים לעזוב את העיר בעל-כורחם.
למרות שבעיריה מודעים להיצע הדליל שמציעה העיר, לא חוששים שם להציב יעד בנייה של 5,000 דירות בשנה, שכמובן יהפוך את המשוואה ויגרום לפתע לישראלים רבים להגיע לירושלים (ואולי גם יביא לירידה במחירי הדירות). תוכנית המתאר החדשה של ירושלים, שפורסמה רק לפני כמה חודשים ועדיין לא אושרה סופית, מדברת על תוספת של 106 אלף יחידות דיור חדשות ב-15 השנים הקרובות, שרק שליש מהן יבוא מהקמתן של שכונות חדשות. יתרת הדירות אמורה להגיע מפרויקטים של פינוי ובינוי, ומאישור הוספת 2 קומות לכל הבניינים בעיר (למעט בשכונות הוותיקות במרכז).
במקביל, החליטו בעיריה לצאת במסלולים של מענקים והלוואות לסטודנטים שיחליטו לעבור לגור בירושלים, ולפתוח 'מסלול ירוק' עוקף-בירוקרטיה ליזמים שרוצים לפתח את העיר, במטרה לנצל את ההתעניינות המחודשת בבירה.
בשורה התחתונה, בין אם מדובר בגורמים מחוץ - יהודים מחו"ל, או שהסיבה העיקרית היא דווקא גורמים פנימיים הרבה פחות מלבבים - מחסור חמור בקרקעות, אין ספק שיש משהו מעודד בכך שירושלים חזרה השנה להיות השם החם בענף הנדל"ן. לאחר שאלפי שנים נחשבה העיר מרכז העולם, ולאחר שבשנים האחרונות נראה שאפילו אנחנו שכחנו מעט את חשיבותה, מזכירים לנו עכשיו מחירי הדירות את יופיה של ירושלים.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
