 |
/images/archive/gallery/174/727.jpg בית בטיפול משפטי
צילום: יהודה לחיאני. עיבוד מחשב: דפנה תלמי. אילוסטרציה  |
|
|
|
|
| בשוק הנדל"ן ניתן למצוא "מציאות". אחת הדרכים היא קניית נכס מכונס נכסים. גם כאן לא יזיק קצת מזל |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
טל פמסון
24/9/2004 8:39 |
|
|
|
|
|
|
|
בלוחות המודעות בעיתונים היומיים ניתן תמיד למצוא מודעות שמתחילות במשפט "הזמנה להציע הצעות". לחלקכם זה עלול להישמע מוזר. לאחרים, שקצת יותר מתורגלים בעניין, כבר ברור במה מדובר: בדרך כלל אלו הן הצעות להשתתף במכרז של נכס שנמכר בהליך של כונס נכסים.
כינוס נכסים זהו הליך שבמסגרתו מוסמך עו"ד ככונס נכסים. מהות המינוי נובעת מכך שנושים דורשים מבעל החוב את הכסף מיידית, אך לבעל החוב אין את היכולת להחזיר. במקרה כזה, העו"ד שמונה ככונס נכסים בוחן את נכסיו של בעל החוב ומנסה למכור אותם, כדי שהנושים
יקבלו חזרה את כספם. כמו כן, גם בעל החוב יכול לפנות לעו"ד כדי שזה יפתח תיק בהוצאה לפועל או בבית משפט וימכור את הנכס, כדי שיוכל להחזיר את חובותיו.
ניתן למצוא נכסים הנמכרים בכינוס נכסים בשני מקומות עיקריים - בעיתונות היומית ובמאגרי הבנקים. בעיתונות היומית ניתן למצוא נכסים אלו תחת ההזמנה להצעת הצעה על נכסים במדורי הלוחות. "במאגרי הבנקים ניתן למצוא מהסיבה כי מרבית הנושים הם הבנקים עצמם, כאשר בעלי הנכסים אינם מסוגלים להחזיר את המשכנתא", מסביר עו"ד רן מסיקה, ממשרד וקסלבאום-מסיקה.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
מודעת כונס נכסים בעיתון יומי
|
|
|
 |
|
 |
|
החיפזון שווה כסף
|
|
|
 |
|
|
|
אחד היתרונות הבולטים ברכישת נכס מכונס נכסים הוא המחיר הנמוך בו ניתן להשיג נכס נדל"ני. לדברי עו"ד רונן ברק, ממשרד רונן ברק ,היתרון נובע מהעובדה שמדובר במימוש מהיר ולאו דווקא בעיתוי הטוב ביותר מבחינת כונס הנכסים. ומכיוון שמדובר בחובות לנושים, מטרת הכונס הוא למכור את הנכס מהר ככל האפשר, כמובן באישור בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל, על מנת לסלק את החובות של בעל הנכס לנושים. זאת מבלי להמתין להמתין ל"תקופה הטובה" בשוק הנדל"ן לדוגמא. מהירות זו עשויה "ללחוץ" את מחיר הנכס מטה.
יתרון נוסף הוא העובדה שהרוכש מקבל את הדירה 'נקייה'. זאת מכיוון שהרוכש עומד מול בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל. לדברי עו"ד זיו זמרן, ממשרד זמרן את זמרן, גופים אלו מעבירים לבעלות הרוכש את הדירה כאשר אין שום צו עיקול, שעבוד או זכויות צד ג'. לכן הוא יכול להרגיש הכי בטוח, זאת לעומת אם היה קונה את הנכס ברכישה פרטית רגילה, שם הוא לא מכיר את בעל הנכס, ועליו להתרוצץ בכל מסדרונות הגופים הבירוקרטים כדי לוודא כי אכן הדירה 'נקייה'.
מנגד, חיסרון אחד בולט במכירת נכס בכינוס היא כמובן מצדו של בעל הנכס. לדברי זמרן מפקיעים ממנו נכס השייך לו, כאשר אין לו שום יכולת להחליט על סכום העיסקה או כל נתון אחר – "הוא נתון לחסדי גורם שלישי", אומר זמרן. למרות שהוא יכול להתווכח במקצת, אבל יכולת ההשפעה שלו נמוכה מאוד.
מעבר לכך, החסרון בקניה מכונס נכסים טמון בעיקר בסרבול של התהליך. "זהו תהליך ארוך בו יש להגיש הצעות לקניה, להשתתף בהתמחרות, לעמוד בתנאים מסוימים, לשלם ערבון מוקדם. לכן לרוב, הקונים מכונסי נכסים הם אנשי נדל"ן או אנשים שעוסקים בתחום ומבינים עניין", אומר מסיקה.
החיסרון העיקרי אולם הוא העובדה שהמכירה מנוהלת על ידי כונס נכסים וכפופה לאישור בית משפט.
החייב ו/או נושים יכולים (ובפועל גם מנצלים זכות זאת) להגיש בקשות שונות ולעכב ההליכים. העומס בבית המשפט אינו תורם לקידום הליך המכירה ולעיתים קרובות חולפים חודשים רבים ואפילו שנים עד שמכירה כזו מסתיימת. כמו כן, מציין ברק כי "לעיתים מוגשות הצעות נוספות וקיימת התמחרות עם מציעים נוספים עד לרגע האחרון ואפילו בדיון בבית המשפט לאישור ההצעה, כך שלקונה אין וודאות שהעסקה אכן סגורה וגמורה כמו שיש לרוב בעסקאות פרטיות".
יצויין עם זאת כי לבעל הנכס או לכונס הנכסים יש את הזכות לפנות לבית המשפט או לראש ההוצאה לפועל ולערער על מחיר ההצעה. זאת אם חשבו אחד מהשנים כי המחיר שהוצא אינו ראלי ביחס לערך הנכס. אולם אם בכל זאת אישר בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל את ההצעה, אין להם את האפשרות למנוע את המכירה של הנכס.
בכל מקרה, לאחר שנקבע הזוכה בהתמחרות, על כונס הנכסים לתת הזדמנות לבעל הנכס הזדמנות להשוות את מחיר הקנייה ואולי למנוע את מכירת הנכס. ורק אם בעל הנכס לא יכול להשוות למחיר הזוכה במכרז, פונה כונס הנכסים לבית המשפט או לראש ההוצאה לפועל ומגיש את הצעת הקנייה. בכך מתבטאת זכות הטלת הוטו של בעל הנכס.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
בית המשפט ממנה את כונס הנכסים
|
|
|
|
|
|
|
תהליך כינוס נכסים
|
|
|
|
|
|
|
תחילה פונה הנושה באמצעות עורך דין לבית משפט או לראש ההוצאה לפועל ומבקש למנות כונס נכסים לנכס של בעל חוב. עלות פתיחת התיק בשני גופים אלו הנה כ-1% משווי הנכס הצפוי להימכר (כסף זה אגב, לא יוחזר אם הנכס לא יימכר או אם התיק ייסגר).
לאחר שבית המשפט או ראש ההוצאה לפועל אישר את הבקשה ומינה את העו"ד ככונס נכסים, מקבל העו"ד את החזקה על הנכס. כלומר, בשלב זה האחריות על הנכס עוברת לכונס הנכסים והוא אחראי על אחזקת הנכס, מכירתו והחזרת החוב לנושים.
לאחר מינוי כונס הנכסים מחייב בית המשפט את הכונס להזמין שמאי מוסמך, כדי שזה יעריך את שווי הנכס. "המחיר של הנכס למכירה נקבע על פי הערכת השמאי בלבד", מדגיש מסיקה. משנקבע ערך הנכס צריך הכונס לפרסם את הנכס בפומבי, ולדאוג לזמן את המתעניינים בנכס, כדי שאלה יוכלו לבחון אותו.
לדבריו, משלב זה הליך מכירת הנכס מתנהל כמו מכרז. כל המעונינים לקנות את הנכס מחויבים לעמוד במספר תנאים. הכונס בוחן את מצבם הכלכלי, כלומר האם הם מסוגלים לעמוד בתשלומים שנדרשים לשלם עבור הנכס. כל מי שמעוניין לקנות את הנכס צריך להפקיד עירבון של כ-5% עד 10% מערך הנכס.
בתום המועד האחרון שנקבע להגשת הצעה, בדרך כלל מוזמנים המציעים ל"התמחרות" במשרדו של כונס הנכסים, ומתנהל הליך מעין מכירה פומבי, כאשר המחיר ההתחלתי הוא בגובה ההצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה. כונס הנכסים איננו מחויב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר.
לאחר שנקבע הזוכה בהתמחרות, על כונס הנכסים לתת הזדמנות לבעל הנכס הזדמנות להשוות את מחיר הקנייה ואולי למנוע את מכירת הנכס. אם בעל הנכס לא יכול להשוות למחיר הזוכה במכרז, פונה כונס הנכסים לבית המשפט או לראש ההוצאה לפועל ומגיש את הצעת הקנייה. מיד לאחר שבית המשפט או שראש ההוצאה לפועל מאשרים את ההצעה, הנכס עובר לבעלות הקונה החדש.
חשוב לציין כי ההליך מבחינת הכונס לא מסתיים במכירת הנכס. לאחר שהכונס (העו"ד) מקבל את כסף ממכירת הנכס הוא דואג לסלק את החובות של בעל הנכס לנושים, וכמובן לקחת עמלה ממוצעת של כ-6% מערך הנכס על עבודתו, ומה שנאשר מסכום המכירה ניתן לבעל הנכס.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
