דיור בר הגשמה? כל האמת על תוכנית הדיור של ברקת
בדיקת זמן ירושלים בשיתוף מכון ירושלים חושפת: התכנית לדיור בר השגה שהציג ראש העירייה ברקת מכוונת למעשה רק לשכונות הפריפריה, אין לה תוקף משפטי ובסופו של דבר הצלחתה נעוצה בנכונותם של היזמים
על פי העיקרון העומד בבסיס הפרויקט המודל הוא כי על כל פרויקט בנייה של יותר מ-20 דירות ייאלץ היזם המבקש אישור לתכניתו להקצות 20 אחוז מהדירות שגודלן מאה מ"ר ב-20 אחוז הנחה משווי השוק.
על בניית התכנית שקדו האגף למדיניות ותכנון אסטרטגי בעירייה והרשות לפיתוח ירושלים. על פי העירייה, התכנית אמורה לספק דיור מוזל לסטודנטים ולזוגות צעירים.
בעירייה מבהירים כי מרגע אישורו במועצת העיירה יכלול המודל המדובר את כל התכניות החדשות בעיר. בינתיים הוא אושר בוועדה לתכנון עירוני. על פי הקריטריונים שהציבה העירייה לדורשי הדירות, על אחד מבני הזוג שיהיו מעוניינים להתגורר בהן להיות מתחת לגיל 41 וללא דירה בבעלותו.
כמו כן, העירייה תיצור מנגנון שעל פיו רוכש הדירה יתחייב לגור בה לפחות שבע שנים. בצורה זו, מעריכים בעירייה, לא יהיה ניצול של ההנחה שלא לצורכי מגורים בלבד.
על פי התחזית שהציגה העירייה, יהיה קצב התחלתי של 300-200 דירות בשנה בשוק הפרטי אשר יגבר לפי הגדלת ההיצע. זאת, כאשר במקביל בקרקע הציבורית הדרישה תהיה גבוהה יותר.
במקביל להשקה החגיגית נשמעו השבוע ביקורות רבות כלפי התכנית. המרכזית מביניהן מתייחסת למעמדה החוקי של התכנית, שכעת אין לה כל תוקף חוקי או משפטי מחייב.
גורם המעורב בפרויקט ציין בפני זמן ירושלים כי "רק אם התכנית תגיע לוועדה המחוזית ותקבל תוקף סטטוטורי תהיה לה משמעות של ממש. כעת זה לא כך. אנו חוששים כי יהיה צורך במשא ומתן מול כל יזם בנפרד. ככל הנראה גם נאלץ לתת תמורה ליזם עבור ההגבל שאנחנו יוצרים לו". על התמורה הזו כבר דנו השבוע בוועדה לתכנון עירוני, כאשר על הפרק עמדו הנחות בהיטל השבחה ליזמים ולקבלנים.
"ניר ברקת רצה שהתכנית תאושר במסגרת הרפורמה בתכנון ובבנייה, וכך תהיה מחייבת, אולם משרד המשפטים טען כי הנושא
מעבר לכך, לטענת אותו גורם, בינתיים, "יהיה קשה מאוד לשמור על קו אחיד מול היזמים כאשר מול כל אחד ייחתם הסכם נפרד. הם גם עלולים לעתור לבית המשפט על כך שהוועדה המקומית פוגעת בזכויותיהם".
במקביל, הישיבה שהתקיימה בוועדה הייתה סוערת ומתנגדים רבים הביעו את מחאתם על התכנית. בין היתר היו אלה הארגונים החברתיים שטענו כי מדובר בפתרון למעמד הבינוני בלבד. ביקורת נוספת שהופנתה כלפי ראש העירייה ניר ברקת היא כי למעשה הוא שמר את פרטי התכנית בחשאיות יחסית, ובתוך כך בחר לבקש את אישור המועצה רק לאחר הצגתה.
סוגיה נוספת שעולה סביב התכנית מתייחסת לעצם מהותה ולקהל היעד שלה. לדברי מנהל תחום דיור בר השגה ברשות לפיתוח ירושלים (הרל"י) עמית פוני, "גודל הדירות יהיה מאה מ"ר, לא פחות ולא יותר". ואולם, לדברי חבר מכון ירושלים לחקר ישראל ישראל קמחי, היקף שכזה אינו מיועד לצעירים בראשית דרכם ובכלל זה סטודנטים, אלא למשפחות עם ילדים שכבר זכו להתבסס באופן יחסי.
"הכיוון הכללי הוא בהחלט חיובי, אלא שזו לא תכנית המיועדת לסטודנטים וגם לא לרוב הצעירים. אף סטודנט אינו יכול לרכוש דירה בתנאים הללו. גם למשפחה צעירה זה הרבה, זה מתאים למשפחה עמידה. איזה זוג צעיר יכול לעמוד בדבר כזה? דירה של עד 70 מ"ר מספיקה גם לשלושה ילדים".
קמחי מוסיף כי "התכנית תצליח רק אם יינקטו צעדים משלימים.
"השאלה היא הפרשה 20 אחוז מפרויקטים שנבנים מספיקה, לדעתי לא. חייבת להיות מערכת סבסוד של מחירי קרקע או מחירי משכנתאות, דחיית תשלומים, אחרת זה לא יעבוד". פוני מסביר כי "הכוונה היא לסטודנטים לתואר שני ושלישי, הרי גם כך סטודנטים לתואר ראשון אינם רוכשים דירות". לגבי עניין הצעדים המשלימים, מודה פוני כי "לא קיים כל מנגנון כזה, אבל צריך מסגרת כזו בה יינתנו מענקים, סובסידיות למשכנתאות ועוד. דבר כזה יתאפשר רק בהתערבות ממשלתית, מדובר במגה מספרים ולא ביכולות של העירייה".
ואולם, מבדיקת זמן ירושלים בשיתוף מכון ירושלים לחקר ישראל עולה כי בשלוש השנים 2008-2006 נבנו 5,864 יחידות דיור, כ~3,000 מהם נבנו בפרויקטים של יותר מ~20 דירות בשכונות היהודיות. ההערכות הממשיות של כל הגורמים המעורבים בפרויקט מבהירות כי גם בעוד כמה שנים לא יימכרו יותר מ-200 דירות בהנחה בשנה. גורמים אחרים מדברים על הרבה פחות. לדברי פוני, "התכנית לבד לא תוביל לשינוי משמעותי אלא רק במהלך כולל של חידוש עירוני גדול מאוד שיגדיל את היצע הדירות הנבנות".
יש לציין כי על פי נתוני מכון ירושלים לחקר ישראל, נכון לסוף שנת 2009 בעיר רשומות 194,399 דירות, המהוות כמובן את הרוב המכריע של היצע הדיור. הפרויקט כמובן לא יחול עליהן. אולם יותר מכך, גם על הדירות שהפרויקט כן יחול עליהן, למעשה מדובר בעסקה חד~פעמית שאמורה להחזיק שבע שנים. מכאן עולה כי הדירות הללו לא ייצברו עבור משפחות צעירות. אולם לאחר שבע שנים משפחה תוכל למכור את הדירה במחיר השוק האמיתי ואף להרוויח את ההפרש שהציבור מימן עבורה.
מעניין גם לדעת באילו שכונות יגורו רוכשי הדירות. על פי נתוני מכון ירושלים לחקר ישראל בשכונות רחביה וטלביה לדוגמה נבנתה יחד דירה אחת בשנת 2008. גם אזור מרכז העיר ורוב השכונות הפנימיות של העיר לא יספקו את הדירות המבוקשות. ההערכות אומרות כי כרבע מהבנייה תיעשה בשכונת הר חומה. גם פוני מסביר כי "רוב רובן של הדירות בפרויקט יהיה בפריפריה כנגזרת של התחלות הבנייה בעיר בכלל".
עוד קובע הפרויקט כי הדייר הרוכש את הדירה יתחייב לשהות בה לפחות שבע שנים. אם יפר זאת, ייאלץ לשלם על כך קנס. עם זאת, מסביר פוני כי "בתום שבע שנים, הרוכש יוכל למכור את דירתו בשוק החופשי ללא מגבלות כלשהן מתוך הנחה שהוא קשר את חייו לעיר".
קמחי מסביר כי "היה צריך לאלץ את הזוג הצעיר למכור את הדירה לזוג הצעיר הבא במחיר נמוך ממחיר השוק. זה מחיר שהציבור משלם ואין צורך לכך. את כל סטוק הדירות צריך לנהל, כך שנצבור סטוק דירות. הציבור משלם על זה והוא צריך להמשיך להיות מנוהל ולא להישפך לשוק ולהיעלם, אחרת זה חד~פעמי ולא עשינו כלום". על כך אומר פוני כי "הפיקוח על העסקה השנייה והשלישית מורכב מדיי. יש צורך במודל פשוט וישים".
יוזמי התכנית מצויים בימים אלה במשא ומתן עם מינהל מקרקעי ישראל במטרה להכיל את התכנית על קרקעות ציבוריות כפי שנקבע בינתיים לגבי הקרקעות הפרטיות. במקביל מציינים השבוע בהרל"י כי בימים אלה הם התחילו לבנות מודל נוסף של השכרת דירות. הפרויקט יתמקד בעיקר בשכונות מרכז העיר והעוטפות אותה והדגש יהיה על מלאי דירות גדול שיתחלף כל שנתיים-שלוש. כעת בוחנים בהרל"י ובעירייה את ההיתכנות הכלכלית של מהלך כזה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם