בשקט-בשקט הופכת כרם התימנים לנווה צדק הבאה
הקרבה לים ולשוק, האווירה האקזוטית והשילוב בין הישן לחדש הפכו את כרם התימנים לנווה צדק הבאה. את תושבי השכונה התימנים קשי היום החליפו כבר מזמן צרפתים אמידים, ומחירי הנדל"ן עולים בהתאם
מעל המסעדה, קומה אחת למעלה, על רקע הניחוחות המגיעים מלמטה, נחתמות עסקאות נדל"ן במיליוני דולרים. השילוב המשונה מעט הזה אפשרי רק במקום כמו שכונת התימנים, שעברה בשנים האחרונות מטמורפוזה רצינית, והיום היא אבן שואבת למשקיעים, בעיקר צרפתים ואנגלים עשירים, שרוצים כתובת בעיר הגדולה.
אם כן, הבשורה היא שאם יש לכם קצת כסף בצד, שכונת כרם התימנים בקצה הצפוני של דרום העיר מסתמנת כאזור מתפתח ששווה הון. לאחר מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של השכנה נווה צדק - עד הדולר האחרון, הבהלה לקרקעות הזהב ממשיכה לדהור אל תוך מבוך הרחובות האותנטי עם הבתים כפולי הקומה, שעד לא מזמן אכלס עולים ותיקים מתימן.
"אין כאן קרקעות, נשארו רק פירורים", אומר גורם שמצוי בסודות המקום, ומרמז כי מרבית הבתים בכרם כבר החליפו בעלים - את התימנים החליפו האירופים, ולמעשה בעצם מדובר בסוג של שטח כבוש.
הכיבוש האירופי מביא לכך שבניינים חדשים נבנים
הקור בעיצוב מזכיר שגרירות אמריקנית יותר מכל דבר אחר. מול הבניין עומדים בתי בלוקים פשוטים, שהזמן פורר וקימט. בין לבין צצים בניינים ששימרה "עזרה ובצרון", חברת הבת של עיריית תל אביב-יפו, אשר החליטה כי הבתים בטיפולה ייצבעו צבעים עזים שמזכירים את קובה - בורדו, חרדל וירוק רעל.
עם או בלי קשר לקובה, בשנתיים האחרונות הצבע הירוק אכן צובע את השכונה. עסקאות נסגרות בשרשרת, ומחירי הדירות והקרקעות לבנייה במקום קפצו במאות אחוזים, בעיקר בשל כניסת מטבע זר של משקיעים מחו"ל. הסמיכות לים, לשוק הכרמל, לאלנבי ולרחוב שינקין, עם אווירת המקום האקזוטית, גרמו למתווכים וליזמים לשים על הכרם נעץ צבעוני במפה התלויה במשרד.
אמנם כולם חוששים מבועת נדל"ן, אך עד שהיא תתפוצץ המחירים רק מטפסים. למשל, דירת שלושה חדרים בגודל 75 מ"ר, שבשנת 2007 היה מחירה כ-260 אלף דולר ואף פחות, תימכר היום ביותר מ-600 אלף דולר. המחיר שמדברים עליו היום הוא 8,000 דולר למ"ר, וכבר מדברים על צרפתים, על אנגלים ועל הולנדים שרכשו פנטהאוזים, בניינים ובתים פרטיים בשכונה. במצב הנוכחי, מי זוכר את התימנים העניים שהגיעו למקום חסרי כול ובנו בתי פח (והחורף הציף אותם במים)?
"תושבי חוץ מתדלקים את עליות המחירים בשכונה", נכתב ברבות מכתבות הנדל"ן בשנים האחרונות. "להיט נדל"ן", "שכונה עם אופי", "נווה צדק הבאה" - אלה הכותרות בדרך כלל, והן אינן חוטאות לאמת, אבל קשר השתיקה בכרם התימנים סביב כיבושי הנדל"ן מסקרן הרבה יותר מכל כותרת של מוסף כלכלי. הקרב על כל פרויקט חדש והניסיון להוריד מחיר גרם לרבים מאנשי הנדל"ן במקום לדחות כל ניסיון לריאיון, להתכנס בקונכיית משרדם ולנתק טלפונים.
"לא טוב לנו לדבר", הודו שני אנשי נדל"ן בחצי פה. "זה מגביר את התחרות בין הקבלנים על מחיר ומוניטין, ומעורר עוד אנשי עסקים מתחרים. לא רוצים להסתבך". כנראה באמת יש מה להסתיר. "פעמים רבות המחיר נקבע על פי יכולתו של הלקוח", אומרים גורמים המעורים בשוק הנדל"ן המתפתח בשכונה, "ולכן מסירת הערכות ומספרים היא טעות גסה".
כך או כך, כל ניסיון לקבוע מהו המחיר המשולם היום עבור מטר רבוע של קרקע בכרם נדון לכישלון. המחיר תלוי במקום, בנוף, בגודל, בדרכי הגישה ובהיתרי הבנייה המלווים את הנכס, והוא נע מ-4,000 דולר למטר רבוע עד 8,500 דולר למטר רבוע, מחיר שיא שרבים מכחישים את קיומו. לפיכך נראה כי מחיר השוק הוא בסופו של דבר במקום טוב באמצע.
בדיקה מדגמית בקרב משרדי תיווך מגלה שברחוב ישכון מוצעת למכירה דירת מאה מטר בשלושה מיליון שקלים וחצי, כמעט מיליון דולר. בדירה אין מיזוג או מעלית, אך סורגים ומרפסת דווקא כן; פרויקט חדש שיושלם ויאוכלס בתוך שנה משווק כבניין בוטיק ובו שש דירות במחיר המשתנה בהתאם לקומה, ומתחיל בשני מיליון שקלים לדירת שלושה חדרים קטנה ומעוצבת של 74 מטר רבוע. הדירות בפרויקט מצוידות במיזוג מרכזי, בחלונות חשמל, בלובי כפול ובחניה תת-קרקעית;
ברחוב זרובבל נמכרה דירת ארבעה חדרים עם גג מרווח וזכויות בנייה בארבעה מיליון שקלים; בית פרטי עם שלושה חדרים וחצי נמכר בשני מיליון ו-700 אלף שקלים, עסקה מצוינת אם אפשר להרוס ולמנף את הקרקע לכמה יחידות דיור; על פנטהאוז יוקרתי בגודל מאתיים מטר רבוע על מפלס אחד עם שתי חניות ברחוב יונה הנביא דורש משרד התיווך ריהאוס שישה מיליון שקלים בימים אלה;
לעומת אלה, "סתם" דירות שמנסות להכניס רגל למסיבת המשקיעים השכונתית מזכירות לכולם במודעתן כי הלוקיישן המדובר הוא "כרם התימנים, דקה מהים!" מי אמר שללכת לים לא עולה כסף.
למרות הנתונים המבטיחים, יזם וקבלן מבצע מהשכונה טוען כי בחודשים האחרונים דווקא נבלמה הפעילות במקום בשל הקפיצה למחירים לא ראליים. "מי שמעוניין להיכנס לשכונה אלה תושבי חוץ, בעיקר מצרפת", הוא אומר. "הקרבה לים מעניינת אותם, העיצוב של המקום והאוכלוסייה המגוונת.
קונה אחד אמר לי שמבחינתו הכרם היא מרקש הקטנה. אלה לא לקוחות פראיירים, והם לא משלמים יותר מהמחירים בשוק. המחירים כיום גבוהים מדי, והאוכלוסייה של המשקיעים מצרפת כבר לא יכולה לעמוד בהם. תושבי המקום ניסו לגזור קופון לא נורמלי בגלל כתבות שהתפרסמו ובגלל הרושם שיהודים מצרפת ישלמו כל מחיר. זה לא נכון ולכן כרגע, ככל הידוע לי, לא נחתמים חוזים. הלקוח הצרפתי מכיר את המחירים בדרום תל אביב ובצפונה, הוא מכין שיעורי בית היטב, ולא סוגר עסקה במהירות. יש בעלי קרקעות שמתדלקים את השמועות על סגירת חוזים כדי להקפיץ מחיר. אני את החוזים האלה לא ראיתי".
מה הם עושים בישראל?
"רובם מגיעים כדי לקנות נכסים להשקעה. הם משאירים דירה אחת בידיהם כדי להשתמש בה לחופשות הקיץ. אלה לקוחות שפונים למתווכים באמצעות האינטרנט, מתאמים סיור בכמה נכסים, לומדים את המקום מקרוב, ומאמתים את המידע בשטח. לדעתי, היום אין פה הזדמנות כלכלית כי המחירים גבוהים מדי. אני לא אחזור לבנות פה בקרוב, הקרקע יקרה וזה לא מאוד רווחי".
יש לקונים דרישות מיוחדות?
"עסקה טובה. הם מריחים עסקה טובה.?
מה הסגנון האדריכלי?
"העיצוב החיצוני של הבניין קצת פחות קר ונקי. בתוך הדירות שולט הרבה אפור, קווים חדים ונקיים, ויש דרישה לצבעים עזים. אני בונה עכשיו ללקוחה חדר שינה שהקירות שלו בשחור. יש לי עוד דירה שביקשו בה שילוב של שבעה צבעים. בכל חדר יש משחק עם כמה צבעים. אני מעריך שזה ייראה רע".
נראה שהעבודה בשטח לא קלה, בעיקר בשל הצפיפות.
"יש קושי גדול מאוד בגלל קשיי גישה לאתר הבנייה. הבנייה בכרם נמשכת זמן כפול. תשתיות החשמל והתקשורת הן עיליות, אפילו שיש תכנית לטמון את הכול בקרקע. זה יוצר בעיה לקבלן המבצע. גם להכניס משאית בטון לרחוב צר או להפעיל קונגו בשכונה צפופה כל כך. פה כל מכת פטיש - כל השכונה שומעת".
כרם התימנים נבנתה כשכונת לוויין של העיר יפו, עוד לפני שנוסדה תל אביב. התימנים מעליית "אעלה בתמר" התיישבו באזור שמצפון לשכונת מנשייה בשנת 1881. עלייה זו סבלה מבעיות התאקלמות קשות בארץ ישראל, עם דאגות פרנסה ודיור, וכרם התימנים הייתה שכונה יהודית ראשונה מחוץ לחומות יפו.
חלוצי הכרם חיו בפחונים מוזנחים ובמבנים מקרטונים, ולכן קיבלו את השם הערבי "חארת אל טאנק" ("כרם קרטון"). בארכיון ההיסטורי של עיריית תל אביב אפשר לראות את ההודעה לתושבי כרם קרטון מ-1925, שביקשה מהתושבים לרשום לראשונה את בעלותם על הקרקעות. "נא להמציא תעודות המוכיחות את זכות הבעלים על הקרקע בתוך שבועיים מיום פרסום המודעה", דרשה העירייה.
שבועיים היו אז זמן מתקבל על הדעת כדי להציג מסמכים. שעה שבשוק הכרמל ביום טוב רק הצפיפות של עזה מתחרה בהתקהלות על מטר מרובע, כרם התימנים נשארת גם היום שקטה מאוד. הרחובות הקטנים מרוצפים אקרשטיין, צפופים ודוממים, לא מספרים סיפור. הסיפור של המקום הזה נמצא בדברי הימים של תל אביב של פעם, אשר מלאה אנשי עמל שיצאו ב-6:00 בבוקר וחזרו לקראת ערב לדירת צפופה בילדים. התקופה ההיא, החפה מכל סממן שפע, היא בעוכריה של השכונה היום. הצפיפות שהיא נבנתה בה, שלא על פי תכנית מסודרת, אינה מותירה סיכוי לבניית גן משחקים, אתר קניות, או חניון כי מי חשב בשנות העשרים על לופט של ארמאני קאזה.
אך תל אביב ידועה בזיווגים בלתי אפשריים, ובכרם זה צועק במיוחד; כדי לספר סיפור הגיוני עם התחלה, אמצע וסוף כדאי לחפש חוט מקשר בין קערת סחוג גדושה במסעדת "דורון ושלמה" הוותיקה למכונית לקסוס שחונה במרחק פסיעה. כשמנקים את הסממנים החיצוניים רואים את החפיפה בין הקבוצה המזוהה יותר מכול עם מרבד הקסמים לזו עם הלואי ויטון; המניע הציוני אולי החליף בושם, אבל נשאר אותו הדבר.
"היו זמנים בכרם התימנים", אומר שלמה שור, מוותיקי השכונה, שהמסעדה שלו פועלת באותו מקום יותר משבעים שנה. "מה אני אספר לך, היו שוחטים בקר ועופות בכרם התימנים, לבד, בלי בתי מטבחיים. הדם זרם ברחובות עד פתחי הביוב. התושבים היו פרימיטיביים כמו שהיו בתימן. הייתה עליבות, היו הרבה ילדים. אנשים קשי יום. בכרם גרו בעיקר תימנים ומעט מאוד אשכנזים, אבל היו גם אשכנזים. האווירה הייתה שכולם תימנים. גם האשכנזי חשב שהוא תימני. אספר לך קוריוז. פעם איזה ילד פולני בא הביתה וסיפר לאמא שלו: 'אל תשאלי, אני והחברים שלי נתנו מכות לאיזה אשכנזי...'
"גרו בכרם רבנים ומקובלים, ולכל התושבים הייתה זיקה חזקה לדת. התימנים של פעם היו דתיים לא קיצוניים, אוכלי מזון כשר, מתפללים, אך לא מדקדקים יותר מדי. היה אוי ואבוי למי שעישן בשבת ברחוב. לא היה דבר כזה. יצאו מהכרם הרבה זמרים מזרחיים - בועז שרעבי, אהובה עוזרי, צלילי העוד".
ב-1937 נחת אביו של שור (73) בכרם התימנים מעדן שבתימן, והקים בה מסעדה עם אוכל עממי. היום זו אחת החומוסיות החזקות שנותרו במקום. "גמליאל סגר, פונדק שאול סגר, ציון הקטן סגר, ציון הגדול סגר, צארום סגר, והבת שלו עכשיו פתחה מחדש", הוא מציין את הקולגות שעזבו. "המסעדה שלנו פה שבעים שנה. ענייני הנדל"ן ברוך השם לא משפיעים על העסקים שלנו. זו מסעדה עממית שמשרתת את העם הפשוט. אנחנו נותנים ביד רחבה. כל פיתה נוספת עולה לי שקל, אבל אני לא מחייב את הסועד".
שני רחובות משם, בבית התמחוי המקומי הלא רשמי "חסדי השם", אפשר למצוא את אלה שמירוץ החיים אינו נוגע להם. חבורת רעבים, חסרי בית ומוכי סם נחה על ספסלים מתקפלים שתרם בית כנסת סמוך. "יש הרבה נזקקים בכרם", אומר שלום (48), שגר בכרם כבר עשור. "יש כאן עשירים שהתנחלו פה, והם לא תורמים ולא עוזרים. אחדים שולחים אוכל או בגד. הם מקיפים את עצמם בחומות ובמצלמות כי הם חסרי ביטחון, הם מתגוננים, אבל יש הרבה נזקקים. לאט-לאט פה הכול נהיה סגור עם שערים וכלבים. אולי העשירים יקראו את הכתבה ויתרמו משהו".
למרות פיתוח הנדל"ן, איכשהו נשמרת במקום סגפנותם של הדורות הקודמים. אדניות פרחים לא נשפכות מכל חלון, וקשה למצוא אפילו עץ. הצפיפות מזכירה במשהו ערים עתיקות באירופה, שרחובותיהן צרים וחונקים.
ראובן אטיאס (29), עורך מוזיקה בחברה גדולה, שוכר דירה חדשה בכרם התימנים כבר יותר משנתיים. מתחת לדירתו יש בר מצוין שמנגן את המוזיקה שהוא אוהב, ורק מחיר השכירות - שמאמיר מעל 3,000 שקלים - מקלקל את החגיגה. "כיף חיים לגור פה", הוא אומר. "אני גר מטר מהים, חולה על הקניות בשוק, הרבה חברים שלי גרים באזור, ויש פה אווירת חופש. אני בעד כרם התימנים".
דירת 45 המטר של אטיאס חולקה לסלון, חדר שינה קטן ועוד נישה למטבחון. "המחיר מבאס", הוא אומר. "הוא לא ראלי יחסית למה שאני מקבל. מן הסתם במחיר כזה יכולתי לשלם במקום אחר משכנתה על בית משלי".
"איך אפשר לעמוד במחירים כאלה, ריבונו של עולם?" אומר גורם נוסף המעורה בחיים בכרם. "את יודעת כמה צעירים רוצים להתחתן ולגור פה ולא יכולים לעמוד בסכומים האלה? הצרפתים באו עם האירו שלהם והקפיצו את המחירים כי הם רצו כתובת בישראל. המחיר קפץ לשחקים כי יש פראיירים שמשלמים. עכשיו איפה יגורו הצעירים? כואב לראות את זה. אני חושב שהיום כמעט אין הזדמנויות להשקעה. נשארו פירורים פה ושם. תל אביב הופכת לעיר זקנה. הצעירים באים לכאן רק לבילוי ובורחים. לקרוע את ים סוף קל יותר מלקנות דירה בתל אביב. קשה לעמוד במירוץ הזה, והרבה מתגרשים או מאבדים דירות בגלל העול הכלכלי. היום כל אחד חי לעצמו. הימים שעזרנו אחד לשני מתו".
גם עמירם אטבה (62), שנולד ברחוב חבשוש בכרם והפעיל במשך עשור מזנון שכונתי, מצר על השינויים באופי החיים במקום. "הייתה אווירה שונה לגמרי אז", הוא אומר. "משפחות שלמות התכנסו בליל שבת לקידוש, היו זמירות, אחד תמך בשני. היום יש פה צעירים שוכרי דירות שהמסורת לא מעניינת אותם, הכול נעשה פלסטיק. המחירים קפצו פה במאות אחוזים בשנים האחרונות. זה עושה טוב למי שרוצה להמריא מרווחי נדל"ן, אבל אין אינטימיות בין אנשים כמו שהייתה פעם. היום זה בקושי 'שלום-שלום', כמו בחוץ לארץ. כבר אין חבר'ה. פעם בתי כנסת היו מלאים, ותהלוכה הייתה מלווה בשבת את החתן או חתן הבר מצווה עד לבית ועושה שמח. היום אין מתפללים, ואחד גונב מהשני אנשים למניין".
גם נוני מורי, סגן יושב ראש ועד השכונה, מודה שהשכונה השתנתה. מורי מזכיר את תכנית בניין עיר 2510 שהוצגה לראשונה בשנת 1992 על ידי השר לשעבר אריה דרעי וכללה את חידוש פני הכרם ושילוב אוכלוסיות חזקות בתוכה.
"כרם התימנים כבר לא שכונה עם צרכים מיוחדים, אלא במעמד שווה לכל שכונה אחרת בתל אביב", הוא מסביר. "המקום הזה סובל מבעיות ניקיון, חניה וחינוך - כמו כל מקום אחר בעיר. ישנה גם הקרבה לשוק, על היתרונות והחסרונות שבה". מורי מציין עוד כי השמועות על בנייה מואצת במקום נופחו. "אני מכיר כל משפחה וכל בית במקום", הוא אומר. "לא נכון לקבוע שרק צרפתים מתעניינים בה. תראי לי את הצרפתים האלה. אני טוען שהם בודדים. מרבית הפרויקטים הם של קונים ומבצעים ישראלים. שליש מאוכלוסיית הכרם הוא תימנים ותיקים או ילדיהם, ויש עוד קבוצה גדולה של יאפים. זו תהיה בלי ספק נווה צדק הבאה, אבל עם המאפיינים שלנו. אנחנו מקום צעיר יותר עם ים ושוק ואווירה ייחודית".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם