מהי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל?
הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, שאושרה באחרונה, אמורה להשפיע ישירות על בעלי בתים וקרקעות הלכודים שנים בסבך הביורוקרטיה של המינהל. שאלות ותשובות על הרפורמה שלפי משרד האוצר אמורה לייעל את הפעילות בשוק המקרקעין
למרות זאת המתנגדים לרפורמה חוששים מפניה, שכן משמעותה היא שכל אחד יכול להיות הבעלים של אדמות המדינה, כולל הטייקונים הגדולים או גורמים עוינים לישראל. משרד האוצר מגיש שאלות ותשובות על הרפורמה
מהי הרפורמה המוצעת במינהל מקרקעי ישראל?
מינהל מקרקעי ישראל מופקד על ניהול של כ-93% מכלל קרקעות המדינה. כחלק מכך הוא קובע כמעט באופן בלעדי מתי יוקצו קרקעות והיכן, מתערב בחייהם של האזרחים, למשל בעת מתן אישור לסגירת מרפסת או אפילו הצבת פרגולה.
כתוצאה מכך, אזרחים ששילמו ממיטב כספם לרכישת דירה, אינם הבעלים שלה, אלא רק חוכרים מן המינהל. כתוצאה מהמעורבות הזו סובל המינהל מכשלים שונים לרבות סרבול, ביורוקרטיה, תגובה איטית לצורכי השוק והיעדר תמריצים לחדשנות. הרפורמה המוצעת נועדה לתת מענה למצב זה.
מה העקרונות שעליהם מושתת הרפורמה?
הרפורמה מושתתת על כמה עקרונות מרכזיים: ייעול המנגנונים הממשלתיים לניהול המקרקעין; העברת הבעלות בקרקע בייעודי מגורים ותעסוקה לידי החוכרים, ומעבר להקצאת קרקעות במכירה במקום בחכירה; עידוד היוזמה הפרטית והמוניציפלית לתכנון מפורט ופיתוח קרקעות; צמצום המעורבות הממשלתית בשוק המקרקעין וקיצור הליכי התכנון.
איזה גוף יוקם במקום מינהל מקרקעי ישראל?
במסגרת הרפורמה תוקם רשות מקרקעין חדשה, שתבוא במקום מינהל מקרקעי ישראל. בתוך כך יעבור המינהל שינוי ארגוני מקיף תוך שיפור משמעותי בפריסה וברמת השירות הניתנת לציבור. כמו כן, תתאפשר העברה של הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים.
החלטת הממשלה קובעת שיעורי תשלום עבור הבעלות בקרקע, תוך מתן העדפה לאזורי הפריפריה ולבעלי מגרשים קטנים. כך תועבר הבעלות בקרקע לידי מרבית החוכרים ללא תמורה כלשהי (באזורי עדיפות לאומית, בדירות ובבנייה צמודת קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ). הקצאות של קרקע בייעודי מגורים ותעסוקה יתבצעו בעתיד בדרך של העברת בעלות ולא בחכירה.
כיצד תשפיע הרפורמה על האזרח הפשוט?
הרפורמה תביא לצמצום הביורוקרטיה העומדת בפני האזרח בעת שהוא מעוניין לבצע שינויים בנכס תוספות בנייה, שינוי ייעוד, העברת זכויות וכדומה, וכן להפחתת התשלומים הנדרשים בגין ביצוע פעולות אלה.
למעשה, לאחר העברת הבעלות לידי החוכר הוא כלל לא יצטרך לבוא במגע עם רשות המקרקעין ויוכל לבצע כל פעולה בנכס שלו בהתאם לחוק. כמו כן, הרפורמה תביא לשיפור משמעותי ברמת השירות הניתנת לחוכרים ובפרט לאלה אשר נכסיהם אינם רשומים במרשם המקרקעין (טאבו) והם נאלצים לבצע את פעולות הרישום במינהל.
הורדת הנטל מהרשות תאפשר לה להתמקד בהגברת קצב השיווק של קרקעות ובהאצת הרישום של נכסים בלשכות רישום המקרקעין. כמו כן, הרפורמה מניחה את התשתית להגדלת היצע הקרקעות הזמינות לפיתוח, לרבות באמצעות עידוד הניצול המיטבי של קרקעות שהוקצו בעבר וגיוון דרכי ההקצאה של קרקעות בעתיד. המשמעות: יישום הרפורמה עתיד להביא לירידה במחירי הקרקעות ובמחירי הדיור ולהגברת הצמיחה במשק.
האם הרפורמה תפגע בשטחים הפתוחים ובצורכי הציבור?
הרפורמה אינה צפויה להגדיל את הפגיעה בשטחים הפתוחים ואף לא למנוע מימושם של צורכי ציבור ואספקת מוצרים ציבוריים. הבעלות בקרקע תועבר לידי חוכרים קיימים בקרקע עירונית, שהיא בנויה ממילא, ולא בשטחים החקלאיים או הפתוחים.
העברת הבעלות אף תעודד את החוכרים לנצל באופן מיטבי את הקרקע שברשותם על ידי צמצום הביורוקרטיה והתשלומים הכרוכים בכך, וזאת על חשבון הרחבת הבנייה לשטחים הפתוחים. במסגרת הרפורמה תינתן אפשרות להקצות קרקעות שלא חלה עליהן תוכנית מפורטת בבעלות, ואולם אפשרות זו תוגבל אך ורק לקרקעות המיועדות לפיתוח במסגרת תוכניות מתאר מקומיות.
בדרך זו יתועלו לחצי הפיתוח לשטחים המיועדים לכך במסגרת תכנון מתארי ולא לשטחים המיועדים לשימור. חשוב להדגיש כי האחריות והסמכות לקביעת ייעודי הקרקע היא של מוסדות התכנון הפועלים בהתאם למדיניות התכנון הארצית ולא של רשות המקרקעין העוסקת בקניין. בנוסף, במסגרת הרפורמה נקבע לראשונה לרשות החדשה תפקיד של שמירה על קרקעות כמשאב לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים.
האם העברת הבעלות בקרקע תאפשר לגורמים זרים עוינים "להשתלט" על קרקעות המדינה?
החשש מפני "השתלטות" על קרקעות המדינה מעולם לא התממש בקרקעות הנמצאות כיום בבעלות פרטית. כמו כן, יש לזכור כי הרפורמה תחול על חלק מצומצם מקרקעות המדינה (היקף השטחים שתועבר בהם הבעלות עומד על כ-1% בלבד משטחה של המדינה), ולכן גם לאחר יישומה יישארו המדינה וקק"ל הבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות.
עם זאת, במסגרת יישום המלצות ועדות קודמות ובמסגרת החקיקה שאושרה בעקבותיהן, נמצא מנגנון המאפשר הגבלה של העברת הבעלות לזרים באמצעות רישום הערות אזהרה במרשם המקרקעין המונעות העברת בעלות לזרים ללא אישור של מועצת מקרקעי ישראל.
האם מדובר ב"אם כל ההפרטות" שתביא להגדלת הפערים החברתיים?
במקרקעי ישראל חל תהליך ארוך שנים של "הפרטה זוחלת" במסגרת החלטות שונות של מועצת מקרקעי ישראל שהגדילו את זכויות החוכרים בקרקע, ועצם העברת הבעלות במסגרת הרפורמה הנוכחית אינה מהווה שינוי דרסטי ממגמה זו.
ברפורמה זו יועברו נכסי הציבור לידי הציבור עצמו, קרי לידי האזרחים. כך, כל חוכר יוכל לקבל את הבעלות על הבית שלו או על בית העסק שלו. שיעורי התשלום עבור הבעלות בהחלטת הממשלה נקבעו באופן הנותן העדפה לתושבי הפריפריה ולבעלי נכסים קטנים על פני נכסים גדולים במרכז הארץ.
כמה תעלה רכישת הבעלות וכיצד הדבר יתבצע?
החלטת הממשלה מחלקת את הנכסים השונים לשלוש קבוצות. הראשונה, נכסי מגורים ותעסוקה בפריפריה, דירות בבנייה רוויה ובתים צמודי קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ (עד 250 מ"ר).
לחוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יישלחו אגרות המודיעות על הכוונה להעביר את הבעלות לידיהם ואם לא יודיעו על התנגדותם, תועבר הבעלות על שמם במרשם המקרקעין ללא תמורה.
השנייה, בתים צמודי קרקע ונכסים המשמשים לתעסוקה (מסחר, תעשייה, תיירות) במגרשים בינוניים במרכז הארץ (עד דונם). לחוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יישלחו שטרות מכר ושוברי תשלום עבור רכישת הבעלות.
הסכומים לתשלום ייקבעו על פי טבלאות ערכי קרקע ושיעורי התשלום הקבועים בהחלטת הממשלה: במגרשי מגורים בשטח של עד חצי דונם בין 3% ל-4.5% מערך הקרקע; במגרשי מגורים בשטח שבין חצי דונם לדונם ובמגרשי תעסוקה בשטח של עד דונם - בין 6% ל-9% מערך הקרקע. חוכרים אשר ישלמו את הסכום הנקוב בשובר יוכלו לגשת באופן עצמאי ללשכות רישום המקרקעין ולרשום את הנכס בבעלותם.
קבוצת הנכסים השלישית היא נכסים במגרשים גדולים במרכז הארץ (מעל דונם). חוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יצטרכו לפנות למשרדי רשות המקרקעין ולבקש כי תיערך להם שומה פרטנית לנכס. חוכרים אלו יידרשו לשלם 31% מהפער בין שווי זכויות החכירה לבעלות.
חוכרים שאינם מחזיקים בחוזי חכירה מהוונים, יידרשו לתשלום נוסף של דמי היוון בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
האם העברת הבעלות בקרקע לא תאפשר ריכוז קרקעות בהיקף ניכר בידי מעטים?
העברת הבעלות בקרקע תיעשה לידי חוכרים רבים ולא לידי מעטים. התפקיד המרכזי של הרשות החדשה יהיה להבטיח הקצאת קרקעות בהתאם לצורכי המשק, ובמסגרת זו - להבטיח את ההקצאה התחרותית הנאותה שתמנע מצבים מעין אלה. למותר לציין, כי כיום הקרקע מנוהלת בידי מונופול ממשלתי – מינהל מקרקעי ישראל – שבמקרים רבים אינו מצליח "לקלוע" למחיר הקרקע המשקף שוק תחרותי.
האם העברת הבעלות לידי החוכרים לא תמנע מהמדינה את האפשרות להשיב לידיה את הקרקע עם תום תקופת החכירה?
יכולתה של המדינה לדרוש את השבת הקרקע בתום תקופת החכירה מידי חוכרים למטרות מגורים ותעסוקה היא תיאורטית בלבד, ובמקרים רבים תקופת החכירה מתחדשת באופן אוטומטי. עם זאת, בידי המדינה יישמרו גם בעתיד כלי ההפקעה הקיימים, שמאפשרים לה להשיב לידיה את הקרקע לצורכי ציבור.
האם יישום הרפורמה לא ימנע מהמדינה מימוש של יעדים לאומיים בעתיד?
הרפורמה תחול על חלק מצומצם של קרקעות המדינה הנמצא כיום ממילא בידי חוכרים. יודגש כי הרפורמה אינה חלה על שטחים פתוחים המיועדים לשימור ועל שטחים המיועדים לצורכי ציבור, לתשתיות לאומיות, למחנות צבא, לשטחי אש, וכדומה. גם לאחר יישומה של הרפורמה יישארו המדינה וקק"ל הבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות.
מדוע רפורמה כה מקיפה מקודמת במסגרת חוק ההסדרים?
דווקא עתה, בעת המשבר הכלכלי העמוק, נדרשת הממשלה לקדם שינויים מבניים ורפורמות שמטרתן עידוד הצמיחה. הקרקע מהווה גורם ייצור מרכזי במרבית הפעילויות הכלכליות במשק, ולפעילות בשוק המקרקעין השפעות ניכרות על כלל הפעילות העסקית.
רפורמה זו, שמטרתה ייעול הפעילות בשוק המקרקעין, מהווה מנוע חשוב ליצירת צמיחה בת קיימא, ולכן מהווה הרפורמה רכיב מרכזי במסגרת מדיניותה הכלכלית של הממשלה.
נא להמתין לטעינת התגובות
