קנו אג"ח ולא דירה
מי שרוכש כיום אג"ח של חברות נדל"ן למגורים נהנה מהמחיר הנמוך של האג"ח עקב סנטימנט שלילי בשוק ההון, אולם למעשה מקבל בדלת האחורית את השנים הטובות שהיו לחברות האלה
התשואה מההשקעה בדירה מורכבת למעשה משני חלקים: התשואה השוטפת המתקבלת משכר הדירה והתשואה בגין עליית ערכה של הדירה לאורך הזמן. התשואה השוטפת מדירות בארץ תמיד היתה נמוכה ביחס לעולם והסתכמה בכ-5%-3% בממוצע, אולם המקור העיקרי להשגת התשואה הוא עליית ערכן של הדירות, שב3- השנים האחרונות הגיעה לשיאים חדשים, כך שהתשואה על ההשקעה בשנים האחרונות בהחלט היתה מרשימה.
מי שרכש דירה לפני כ-4-3 שנים הרוויח כמעט בכל מקום, ומי שלא רכש יכול רק להתחרט שלא עשה כן. ואולם, השאלה כרגע היא לא מה היה, אלא מה יהיה. האם גם כיום כדאי לרכוש דירת מגורים לצורך השקעה? והאם בטווח של כמה שנים נמשיך לראות עליות המחירים או שמא נעמוד בפני מציאות שונה לגמרי?
לנוכח עליות המחירים גדל הסיכון ברכישת דירה ואף נרשמו ירידות מחירים מסוימות בחלק מהמקומות. למי שבכל זאת מעוניין בחשיפה לשוק הנדל"ן למגורים, כדאי לשקול את אפיק ההשקעה במניות הנדל"ן למגורים, אשר נסחרות עמוק מתחת להון העצמי, ובייחוד באיגרות החוב של חברות אלה.
חברות הנדל"ן למגורים חוו תקופה מצוינת ב-3 השנים האחרונות. הן מכרו דירות בקצב ובמחירים גבוהים, ובשנתיים הקרובות הן צפויות ליהנות מרווחים גדולים ומתזרימי מזומנים משמעותיים.
מובן שקיים סיכון שחברות שרכשו
קרקעות במחירים גבוהים "ייתקעו איתן" אם שוק המגורים יחווה ירידה חדה במחירים ובביקושים. אך תרחיש קיצוני זה נראה כבעל סבירות נמוכה יחסית, ובל נשכח כי אם זה יתרחש, גם מחיר דירת המגורים שנרכשה יירד בהתאם.
לנוכח ההאטה בשוק הדיור לאחרונה ישנה עדיפות לאג"ח של חברות אלה על פני המניות שלהן, שכן בעלי האג"ח קודמים לבעלי המניות, וחלק לא מבוטל מסדרות האג"ח מגובה בביטחונות כאלה ואחרים, מה שמקטין עוד יותר את רמת הסיכון.
דוגמאות לאג"חים כאלה ניתן למצוא בחברות כדוגמת ב. יאיר, בוני התיכון, פרשקובסקי וחנן מור. איגרות החוב של חברות אלה נסחרות בתשואות של 15%-5% ורובן צמודות למדד. סדרות האג"ח מגובות בביטחונות שונים, החל משעבודים על נכסים מדרגה ראשונה (סדרות ב' ו-ד' בב. יאיר) וכלה בשעבוד על תזרימים עודפים בפרויקטים מסוימים, בחלקם כבר נמכר אחוז גבוה מהדירות.
מובן שקיים סיכון שמצב השוק יידרדר והחברות לא יצליחו למכור את יתרת מלאי הדירות וכך שווי הבטוחות יצטמצם והחברות ייקלעו לקשיים בהחזרי האג"ח. אבל תיק מפוזר וסלקטיבי הבנוי מאג"חים של חברות אלה בהחלט יכול לספק אפיק השקעה בעל תוחלת תשואה גבוהה, אשר מפצה על הסיכון ומהווה אלטרנטיבה ראויה ומעניינת לרכישת דירה להשקעה.
מי שרוכש כיום אג"ח של חברות נדל"ן למגורים נהנה מהמחיר הנמוך של האג"ח עקב סנטימנט שלילי בשוק ההון ובשוק הנדל"ן למגורים, אולם למעשה מקבל בדלת האחורית את השנים הטובות שהיו לחברות אלה, והסיכון האמיתי נמוך יותר, שכן הרווחים והתזרימים הגבוהים מדירות שכבר נמכרו עוד ישרתו את החברות.
הכותב הוא אנליסט בלידר שוקי הון
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם