"מקרה חפציבה עלול לחזור על עצמו בקבוצות רכישה"
התיקון לחוק המכר, שנחקק ב-2008 לאחר קריסת חפציבה, מוודא שרוכשי הדירות לא ימצאו עצמם שוב ללא הגנה ומבטיח את כספם; ואולם, משה רובינשטיין, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, מזהיר כי החוק לא חל על קבוצות רכישה, שכן במסגרתן נרכשת קרקע ולא דירה
התיקון לחוק אף זכה לכינוי "חוק חפציבה". ענף הנדל"ן בישראל ספג מהלומה כשחפציבה, שהיתה אחת מהחברות הדומיננטיות שעסקו בבנייה למגורים וששכונות שלמות במדינה נקראות על שמה, קרסה כמגדל קלפים ב-1 באוגוסט 2007 בשל חובות כספיים בסך 1.5 מיליארד שקל. סמוך למועד זה רכשו כ-4,500 משפחות דירות בעשרות פרויקטים של חפציבה, שנמצאו בשלבים שונים של בנייה.
הבולטים שבהם היו בירושלים, בבית שמש, במודיעין עילית, בחדרה ובפתח תקווה. כ-1,500 מתוך המשפחות הללו עמדו בפני שוקת שבורה. דירותיהן, שנרכשו "על הנייר", טרם נבנו. שאר המשפחות נקלעו לקשיים רבים בסוגיית רישום הדירות על שמן. בניגוד לחוק המכר, שנחקק ב-1973 ואמור היה להבטיח את כספם של קוני דירות מגורים, החברה לא סיפקה לרוב הרוכשים ערבויות כנגד הכסף ששולם לה, ולאחר קריסתה הותירה משפחות שלמות בלי דירות ובלי כסף. בנובמבר 2008 הטיל בית המשפט המחוזי בירושלים על הבעלים והמנכ"ל של חפציבה דאז בועז יונה 7 שנות מאסר וקנס בסך 8 מיליון שקל, שהופחת ל-4 מיליון שקל לאחר שיונה ערער לעליון. הוא הורשע בגניבה, ברישום כוזב במסמכי תאגיד, בעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בהברחת נכסים ובמרמה והפרת אמונים בתאגיד. בשבוע שעבר שוחרר יונה מהכלא לאחר ששליש מעונשו קוצר במסגרת שחרור 600 אסירים בשל עומס על בתי הסוהר.
במהלך השנים התגוררו מאות משפחות במגורים זמניים, שילמו גם תשלומי משכנתה לבנק וגם דמי שכירות והמתינו לבדל של תקווה. חלק מאותן משפחות התגוררו בדיור זמני עד לאחרונה. עד כה נכנסו רוב הרוכשים לדירותיהם בתום תקופה ממושכת של הליכים משפטיים מורכבים, שבמסגרתם נמכרו הפרויקטים השונים לחברות נדל"ן שנכנסו לנעליה של חפציבה.
כך למשל, 26 רוכשי דירות בפרויקט חפציבה קולוני בשכונת אם המושבות החדשה בפתח תקווה הגשימו רק ב-2010 את חלומם לקבל מפתח לדירה, לאחר שחברת קרדן נדל"ן רכשה את חלקה של חפציבה בפרויקט והשלימה אותו. עוה"ד יהודה רוה ו חגי אולמן, מנהל מחלקת חדלות פירעון במשרד יהודה רוה, מונו לכונסי הנכסים של הפרויקט מטעם בנק דיסקונט למשכנתאות, בנק ירושלים וכמה חברות ביטוח. "טיפלנו בכ-1,200 דירות בהליכי בנייה שונים, ובתוך שנתיים השלמנו את הליך סיום בניית הדירות ומסירתן", מספר רוה, "משרדנו תפקד במשך שנתיים כחברת נדל"ן שמעסיקה קבלני ביצוע, מוכרת דירות ומוסרת מפתחות. ערכנו הסכמים עם כל קוני הדירות שכל אחד מהם יוסיף כסף כדי להשלים את הבנייה".
לדבריו , "היו רוכשים ששילמו מקדמות על דירות שכלל לא היו קיימות, ונאלצנו לבטל את העיסקאות הפיקטיביות שבוצעו. היו קונים שהפקידו כסף בחשבון שאינו של הפרויקט ולא קיבלו ערבויות בנקאיות. ולעומתם היו כאלה שהפקידו כסף בחשבון הפרויקט וקיבלו ערבויות, אך כשהחברה פשטה רגל הם הבינו שלא יקבלו את הסכום המלא ששילמו. אלה העדיפו כאמור להוסיף כסף להשלמת הבנייה". לדברי אולמן, "רוב הרוכשים נאלצו להוסיף עד 30% ממחיר הדירה המקורי, כלומר כ-100 אלף שקל". רוה מספר כי הקושי הגדול ביותר היה בתקופה שבה הקונים המתינו להתקדמות הבנייה והיו
מרדכי יונ ה, מייסד חפציבה ואחד מבכירי הקבלנים בישראל בשנות ה-90, היה בין הראשונים לזהות את הפוטנציאל שבקרקעות בערים מחוץ לגוש דן. החברה החזיקה בבעלותה מלאי של קרקעות שלא הספיקה לממש ולבנות עליהן. לאחר ההתמוטטות מכרו את המגרשים כונסי הנכסים מטעם הבנקים השונים שהחברה לוותה מהם כסף לרכישת הקרקעות.
עם השכונות שחפציבה החלה לבנות ואף לאכלס לפני קריסתה נמנית שכונת מצליח ברמלה. את אחד מהמגרשים שם, שהחברה לא החלה לעבוד בו, רכשה חברת אאורה ישראל. הבעלים והמנכ"ל של החברה יעקב אטרקצ'י: "בשנתיים האחרונות, בגלל עליית מחירי הדירות, חיפשנו מגרשים לבנייה במעגל השלישי מתל-אביב, ביישובים כמו מצליח. המגרש שרכשנו היה בעבר של חפציבה ונמכר במכרז. האסטרטגיה הנדלנית של חפציבה - לקנות קרקעות במעגל השלישי - היתה נכונה. מבלי להיכנס להיבטים פליליים, אם חפציבה היתה שורדת עוד שנה-שנתיים היא ללא ספק היתה פורחת. המחירים בכל המקומות שהיו לה בהם קרקעות עלו בעשרות אחוזים, והחברות שקנו מגרשים שהיו בבעלותה בעבר עשו עיסקאות מעולות".
לאחר קריסתה של חפציבה תוקן כאמור חוק המכר. "החוק בבסיסו הוא חוק ישן מ-1973, אך כמו חוקים רבים לא היה מי שיאכוף אותו או יכניס אותו לתודעת הציבור", מסביר משה רובינשטיין, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, "אחרי ההתמוטטות של חפציבה מינתה המדינה ממונה על החוק והעניקה לו סמכויות אכיפה. מדובר בהגנה מיוחדת שקיימת רק בענף הדיור ולא בשום ענף אחר, גם לא בקניית רכב יוקרתי שערכו גבוה משל דירה. בתיקון לחוק הממשלה מתערבת ביחסים בין מוכר, שהוא בדרך כלל גוף חזק, לבין קונה, שהוא בדרך כלל חסר אונים, כי הוא מבצע עיסקה כזו רק פעם או פעמיים בחייו".
רובינשטיין מסביר כי חפציבה לא נתנה ערבויות בנקאיות לרוכשי הדירות כפי שהחוק דורש והותירה אלפי קונים חשופים לסיכון שלא יקבלו את הדירה שרכשו.
"התיקון לחוק המכר נועד למנוע בדיוק מקרה כזה - שהקבלן פושט רגל והקונה נותר ללא כסף וללא דירה", הוא אומר, "בחקירות התברר שהבנקים עצמו עיניים משום שהחוק לא נאכף. הבנקים ראו את בועז יונה, שהיה אדם מוכר עם הרבה כסף וחשבונות בנק, ולא את האדם הקטן. בתיקון לחוק, אם הקבלן לא נותן לקונה את הערבות כחוק הוא מסתכן בתשלום קנס של 400 אלף שקל, ואם הבנקים משתפים פעולה עם מהלך כזה הם מסתכנים בקנס של מיליון שקל. החוק אוסר על הבנקים לתת הלוואה לקונה אם הם לא וידאו שהקבלן נתן בטוחה עבור הכסף. התיקון מבטיח שמקרה חפציבה לא יחזור על עצמו".
באופן אבסורדי, התיקון לחוק, שנועד להגן על כספם של רוכשי הדירות, לא חל על קונים בקבוצות רכישה. הסיבה היא שחברים רבים בקבוצות רכישה הם לא רוכשי דירות, אלא רוכשי חלק בקרקע.
בשנים 2010-2009, זמן קצר אחרי קריסתה של חפציבה, היקף העיסקאות שבוצעו במסגרת קבוצות רכישה הגיע לכשליש מכלל העיסקאות של רכישת דירות. מדובר, אם כן, בעשרות אלפי יחידות דיור. על כן מומחי נדל"ן רבים טוענים כי מקרה חפציבה הבא עלול להתרחש בענף קבוצות הרכישה ובהיקף גדול בהרבה.
לדברי רובינשטיין, "זה תחום בעייתי מאוד. עוד לא מצאנו דרך חוקית להחיל את חוק המכר על רכישת דירה בקבוצות רכישה כפי שהוא חל ברכישת דירה מקבלן. משום שבקבוצות רכישה קונים קרקע ולא דירה, רוכשים כאלה לוקחים על עצמם סיכון גדול מאוד. אין סיבה אמיתית שחוק המכר לא חל על קבוצות רכישה, כי בפועל בכל קבוצה יש מוכר שמארגן קבוצת חברים, אך לא מקבל את תואר המוכר. אנחנו מנסים להחיל את חוק המכר על קבוצות רכישה, אך עדיין לא מצאנו את המשפטן היצירתי שימצא את הדרך לעשות זאת".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם