ניסים בובליל: "הבנקים סגרו את המימון לענף הבנייה"
לקבלנים יש פתרונות למצוקת הדיור: פטור ממע"מ על רכישת דירה לזוגות צעירים, עיסקאות קומבינציה של הממשלה עם קבלנים פרטיים במקום מכירת הקרקע דרך המינהל והכרה בריבית המשכנתה כהוצאה מוכרת; לדברי בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים, יש בעיית מימון חריפה לקבלנים: "מצד אחד אומרים לנו לבנות ומצד אחר הבנקים לא מאפשרים זאת"
בובליל מסביר את השינויים שהממשלה צריכה לבצע כדי להקל את מצוקת הקרקעות, ושואב את ההשראה מהמגזר הפרטי. "ההצעה הדרמטית ביותר שלנו טמונה בשינוי של גישת הממשלה כדי למקסם רווחים", הוא מפרט.
לדבריו, "בעל קרקע פרטי עושה עיסקאות קומבינציה עם קבלן, ומה שטוב לפרטי יכול להיות טוב גם למדינה. הצענו שבמקום למכור קרקעות במחירי שיא במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, הממשלה תחתום על עיסקאות קומבינציה עם קבלנים בנוגע לקרקעות שלה. הקבלן יבנה בתמורה לאחוז מסוים מהדירות, והממשלה תקבל דירות מוכנות שתוכל לעשות איתם מה שהיא רוצה, בין אם דיור בר השגה ובין אם דיור להשכרה. הדרג המקצועי של הממשלה כבר יקבע מה יהיו הקריטריונים לקבלת דיור מוזל. כך המדינה גם תקבל דירות מוכנות וגם לא תצטרך להכניס את היד לכיס או לשנות תקציבים. אפשר לעשות את זה כבר במכרז הקרוב שהמינהל מתכוון לפרסם".
פתרון נוסף שבובליל הציג בפני חברי הוועדה דן בנושא המיסוי: "פטור ממע"מ על דירה ראשונה הוא למעשה הנחה של 16% במחיר הדירה ויכול להגיע עד 200 אלף שקל. הצענו שבדירה שמחירה עד 1.5 מיליון שקל יקבל הרוכש מהמדינה אישור שיבטיח כי הוא זכאי להטבה, כדי שהקבלנים לא יעלו את המחיר על חשבון הצרכן. גם הכרה בריבית על המשכנתה יכולה להיות מתורגמת לסכומי עתק שיגיעו אל הציבור. אם זוג צעיר נוטל בממוצע משכנתה של 600-700 אלף שקל ומשלם החזרים שכוללים קרן וריבית, הריבית עצמה היא 50% מההחזר החודשי. אם תשלום הריבית ייחשב כהוצאה מוכרת לזוג צעיר שעובד, הוא יוכל לקבל נקודת זיכוי במס בשכר. מדובר בסכומים קטנים כביכול, אך כשמכפילים אותם ב-25 שנה מדובר בסכומי עתק".
בנוסף הציע בובליל לחברי הוועדה לחייב את הוועדות המקומיות ליישם את תקנת שבס המעניקה 20% תוספת בנייה על הזכויות הקיימות. "מדובר בדרך מיידית נוספת להגדיל את היצע הדירות הקטנות למרות התנגדות ראשי הערים לכך", אמר בובליל.
בובליל העלה בוועדה את נושא הוצאת מכרזים לשיווק קרקעות להשכרה, אף על-פי שראש הממשלה התחייב לטפל בזה במסיבת העיתונאים לפני חודש. "על מכרזים להשכרה מדברים כבר שנים", הוא מסביר. "למרות זאת, ב-15 השנים האחרונות הוציאה המדינה בסך-הכל שני מגרשים לדיור להשכרה. זה אבסורד. המינהל יכול להחליט שהוא מוציא מכרזים ל-10,000 דירות להשכרה בשנה. זה רק עניין של החלטה. מדברים הרבה, אך לא עשו דבר".
אתה לא מאמין שראש הממשלה יקיים את הבטחתו?
"כולם מכירים את מצב השוק, הבעיה היא לא בהצהרות אלא בביצוע. אני רואה את הממשלה כולה כאחראית, וההפרדה בין גוף כזה לאחר מלאכותית. לא ייתכן שפקיד אחד אומר שהוא לא יכול להחליט בגלל פקיד אחר. לממשלה יש אחריות כוללת. אני מעריך את שר השיכון שמתאמץ וכבר
מה דעתך על ששנה לא היה ראש מינהל תכנון במשרד הפנים והיום אין מי שעומד בראש מינהל מקרקעי ישראל?
"זה מראה שאנשים לא רוצים למלא היום תפקידים ציבוריים כי התמורה קטנה ביחס למה שאפשר לקבל בשוק הפרטי, וגם ההערכה הציבורית לתפקידים הולכת ונשחקת. ירון ביבי (מנהל מינהל מקרקעי ישראל לשעבר) התאמץ רבות לשפר את המצב, ולא היתה כלפיו ההכרה הראויה. לכן כל בר דעת ישקול פעמיים להיכנס לתפקיד כזה, כי הוא לא יקבל שכר לפי הכישורים שלו ולא בטוח שיצליח לשנות את המציאות".
מה דעתך על מחאת האוהלים?
"נציגי המחאה הם אנשי הציבור הבאים. אני לא חושב שהם בכייניים כי המצוקה אמיתית. מצוקה של מחירי דירות היא לא בכיינית. ראינו כיצד הזוגות הצעירים הולכים ומתרחקים מחלום רכישת הדירה החדשה והיינו הראשונים להתריע על כך. אמרנו בפירוש שבגלל עליית המחירים בשנתיים האחרונות 70% מהזוגות הצעירים לא יכולים לקנות דירות אם המחירים ימשיכו לעלות. נדרשות 45 אלף יחידות דיור חדשות בשנה כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה. כעת אנחנו רואים חרדים גרים במחסנים בירושלים ובביתני אשפה בבני ברק, וזה מפני שלא בונים וקיים מחסור אמיתי".
אבל הרי אותם מוחים ברוטשילד יכולים לקנות דירה בפריפריה.
"גם בפריפריה לא בונים מספיק. אבל אני מבין שאדם לא ירצה לעבור לפריפריה אם אין שם תשתית מתאימה וחינוך ותעסוקה ראויים. זו לא חוכמה לגור מחוץ לאזור המרכז ולהישאר מובטל. הרי מי שפונה לפריפריה, הסיכוי שלו למצוא עבודה בשכר ראוי נמוך. אם המדינה תשקיע בתשתיות של רכבות ושל כבישים יהיה קל יותר לדרוש מהאנשים באוהלים לעבור לפריפריה".
כיצד אתה חש את השינויים במצב הכלכלי?
"יש בעיית מימון חמורה. הבנקים לא נותנים לנו מימון לפרויקטים בהיקפים גדולים. מצד אחד אומרים לנו לצאת לבנות, מצד אחר הבנקים לא מאפשרים לנו לבנות. הם סגרו למעשה את המימון לענף הבנייה. הממשלה צריכה להחליט בעניין הזה בדחיפות. בנק לאומי הפסיק לממן בכלל את תחום הנדל?ן ובנקים נוספים קרובים לעשות כך. נוצרת ריכוזיות כזו שבה רק חברות איתנות עם עודף מזומנים יכולות לקבל על עצמן פרויקטים גדולים וקבלנים אחרים לא יכולים להתפרנס.
"כולם טומנים את הראש בחול, מדברים על תוכנית הוד?לים שתספק 50 אלף יחידות דיור חדשות בשנה, אבל אין מי שיבנה אותן. הממשלה סגרה את בתי-הספר המקצועיים לענף הבנייה ולכן הפתרון הוא רק בהעסקת עובדים זרים. למרות זאת, יש היום בענף הבנייה פחות מ-5,000 עובדים זרים מתוך 200 אלף עובדים בכל הענף. בעבודות רטובות קיים מחסור של 15 אלף עובדים.
"כדי לתמרץ עובדים העלינו את שכר המינימום ל-5,000 שקל בחודש באמצעות הסכם עבודה קיבוצי של הסתדרות הקבלנים. ההסכם ממתין כעת לחתימה של שר התמ?ת. אחרי שהשכר יהיה ראוי יותר, אנחנו מצפים מהממשלה שתתקן את העוול ותפתח בתי-ספר להכשרת עובדים. בתי-הספר נסגרו כי הממשלה החליטה שכל העובדים בישראל צריכים להיות עורכי-דין ואנשי היי-טק. ומה עם עובדי הכפיים? מי יבנה את הבתים של עורכי-הדין ושל עובדי ההיי-טק? אם הממשלה הציבה לעצמה משימה לאומית להגדיל את ההיצע, מימוש המשימה טמון ב-3 דברים: קרקע, מימון ועובדים. אם אחד הגורמים האלה לא יתפקד, הממשלה לא תעמוד ביעד של עצמה".
מה דעתך על נתוני האוצר מהשבוע על העצירה בעיסקאות הנדל"ן?
"בשנתיים האחרונות התברר שהנתונים של משרד האוצר הם יותר משאלת לב מאשר נתונים אמיתיים. בכל פעם, יומיים אחרי פרסום נתוני האוצר מפרסם הלמ"ס נתונים שונים והשמאי הממשלתי מוציא נתונים סותרים. מחירי הדירות לא יורדים, להפך. אני עדיין מרגיש עלייה בשטח, אמנם לא בקצב שהיה אבל הכיוון הוא למעלה. הסיבה פשוטה: עלויות הבנייה, ההיטלים והמסים עולים כל הזמן. אני כן מרגיש האטה בכמות הרוכשים, אבל מתחילת השנה יש בפירוש גידול במכירות.
"נכון שבחודש האחרון יש פחות עיסקאות כי אנשים מבולבלים. עם זאת, אין להם אלטרנטיבה. כל מי שהשקיע בשוק ההון יודע שהיום הסיכון גבוה מדי. בסופו של יום אדם לא יכול לגור לא במניה ולא באג?ח וצריך ביטחון ויציבות בשביל עצמו והילדים. במצב הנוכחי, מינהל מקרקעי ישראל פועל כמונופול בתחום הקרקע, ושיטת המכרזים שבה המרבה במחיר זוכה היא הגורם המרכזי לעלייה חדה במחירי הקרקע והיא גם הסיבה שהקבלנים לא יוכלו למכור דירות זולות יותר בתקופה הקרובה לאור המחירים ששולמו על הקרקע. לכן היום צריך לפחות 5,000-6,000 יחידות דיור נוספות בשנה. רק כך המחירים יירדו. לא יעזרו תעלולים כאלה או אחרים".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם