התפוח לוהט: מחירי הדירות בניו יורק שוב מזנקים
שוק הנדל"ן בניו יורק מתעורר מהתרדמת. בעלי הדירות שוב אינם מציעים חודש שכירות חינם, הקונים נדרשים לשלם עמלות תיווך שמנות, והמוכרים מסרבים להתפשר. "השוק רותח ברמות מטורפות. יש נהירה של משקיעים", מדווחים כוחותינו מהשטח
עד לפני 3 שנים היה המצב בהיר לגמרי. "שוק של מוכרים" היה הביטוי שתיאר אולי בצורה הטובה ביותר את ימי הבועה הגדולה שעברה ארה"ב בשנים 2006-2007. לא מעט נכתב אז על עסקי הנדל"ן שהגיעו לנקודת רתיחה באותן שנים: על המחירים שהאמירו בעשרות אחוזים, על התחרות הפרועה על כל דירה פנויה, על הקונים שבאו "לראות דירה" חדשה עם פנקס צ'קים מוכן ועל המוכרים שבחלק מהמקרים ניצלו את התחרות כדי לקבל בתמורה לנכס מחיר גבוה יותר מהמחיר שביקשו בתחילה.
ב-2008 התפוצצה הבועה ברוב רעש: היוצרות התהפכו ומאז היתה ידם של הקונים על העליונה. כמה עליונה? עד שלפעמים נראה היה שמדובר בהונאה לא ממש מתוחכמת. "חודש שכירות ראשון חינם", בישרו המודעות בעיתונים ובאתרי הלוח השונים. למי שהיה רגיל לשוק הנדל"ן של ניו יורק, שבו המוכר הוא המלך והוא שמכתיב את הכללים, נראתה ההצעה טובה מדי במבט ראשון - לא אמינה, אפשר לומר.
אך במשך 3 שנים כמעט נראה כך שוק הדירות בניו יורק. באותה התקופה נשאו בעלי הדירות לא פעם בעמלת התיווך ובעלות הכוללת של שכר דירה חודשי; הם נואשו להיפטר מהנכס מעלה האבק. חברו את הכל יחד: הנחה של 10% על מחיר השכירות ההתחלתי + חודש ראשון (ששוויו 8% מעלות השכירות השנתית) חינם + חיסכון בעמלת מתווך ששוויה חודש שכירות אחד (8% נוספים). קיבלתם הנחה כוללת של כ-5% מעלות השכירות השנתית.
אך לפעמים החגיגה נגמרת, וסופה של כל בועה לחזור ולהתנפח. זה בדיוק מה שעובר על העיר בחודשים האחרונים. הפרשנים מדגישים כי הדרך לימי הבועה הגדולה של 2006-2007 עוד ארוכה, אך המגמה ברורה.
מתווך אחר מתווך, משקיעים, בעלי נכסים, אנליסטים וברוקרים - כולם מדברים על מציאות חדשה: על ביקוש הולך וגובר, על מוכרים שפתאום לא מוכנים להתפשר, על משקיעים מכל העולם שנוהרים לעיר ועל מחירים שמזכירים
שוק הנדל"ן של ניו יורק מורכב ומכיל פסיפס רב חלקים של נתונים ומגמות אשר משתנים בין דירות למכירה לבין דירות להשכרה, בין נדל"ן מסחרי לבין בנייני משרדים. בחלק מהמקרים המצב טוב במיוחד, כמעט אוטופי. באחרים קצת פחות. אולם התמונה שעולה מכולם היא שוק שיוצא ממיתון קשה ומתעורר מתרדמת בת 3 שנים ועל אדמה שחוזרת לבעבע מתחת לרגליהם של המשקיעים.
"אם אתה מסתכל על נדל"ן מסחרי - כלומר, מכירות של בניינים שלמים - השוק היום רותח ברמות בלתי רגילות", אומר לעסקים שישי אמיר ירושלמי, שותף ומנהל בחברת ההשקעות גאיה נדל"ן. "אנחנו רואים חזרה גדולה של משקיעים זרים מישראל, מדרום קוריאה, מהודו, ממדינות ערב וממערב אירופה; חברות בינלאומיות שקונות בניינים שלמים, בעיקר במנהטן".
ירושלמי לא רוצה לחשוף שמות של משקיעים שעובדים איתו, אבל ידוע שמהצד הישראלי מדובר בלא מעט חברות ביטוח, כמו הראל, מנורה, מגדל והפניקס, שחוזרות בחודשים האחרונים להשקיע את כספן בבנייני מגורים בניו יורק.
"אני מקבל הרבה פניות מישראלים", הוא חושף, "משקיעים פרטיים מכל צמרת המשק חותמים על עיסקאות במקומות הכי טובים בעיר וקונים בניינים ששוכרי הדירות שלהם חזקים ונשארים בבניין גם לאחר כניסת הבעלים החדשים. השוק היום רותח ברמות מטורפות. יש נהירה של משקיעים למה שנתפש כעיסקאות בטוחות, נהירה של אלה שרוצים לנצל את שער הדולר הנמוך יחסית ולא מחפשים הרפתקאות חדשות, אלא מיקום טוב בסיכון נמוך".
ביוני 2010 נמכרה דירה ששטחה 300 מ"ר, אשר נמצאת באחד ממגדלי היוקרה של דונלד טראמפ ומשקיפה על הסנטרל פארק, תמורת 11.5 מיליון דולר, מחיר סביר לדירת יוקרה בשדרה החמישית המשתרעת על פני שתי קומות. זמן קצר לאחר מכן חזרה הדירה לשוק, הפעם תמורת 12.9 מיליון דולר. בראשית חודש מאי האחרון היא נמכרה ב-13.3 מיליון דולר, מחיר גבוה ב-2.4 מיליון דולר מהמחיר המבוקש.
בסוף מרץ האחרון דיווחו כלי התקשורת המקומיים בהתרגשות על מכירתה של דירת יוקרה במלון הדירות פלאזה של יצחק תשובה תמורת סכום חסר תקדים של 48 מיליון דולר. מכירת הדירה, המשתרעת על פני 560 מ"ר, עוררה הדים רבים בעקבות המחיר שמעולם לא נדרש כמותו עבור דירה בעיר. "זה המחיר הגבוה ביותר ששולם עבור דירה בניו יורק אי פעם", צוטט הווארד לורבר, מחברת Prudential Douglas Elliman Real Estate, שייצגה את הקונה והמוכר בעיסקה.
בחודשים האחרונים נרשמה התנפלות מחודשת על דירות היוקרה בניו יורק, ש"נחטפות" בקצב מהיר במיוחד. המהירות הממוצעת למכירת דירה בניו יורק עומדת נכון לרבעון הראשון של 2011 על 127 יום, ואילו לאחרונה נרשמו כמה מכירות של דירות יקרות יחסית תוך ימים ספורים - ובמחיר גבוה מהמחיר שקיווה להשיג המוכר. זו הוכחה לביקוש הגבוה לאותן הדירות.
כך לדוגמה, דירה ברחוב 71 המשקיפה על הסנטרל פארק נמכרה תוך 9 ימים מרגע שיצאה לשוק תמורת 5.7 מיליון דולר - מחיר גבוה ב-200 אלף דולר מהמחיר המקורי, שעמד על 5.5 מיליון דולר. כמו כן, פנטהאוז ברחוב לאונרד בדרום מנהטן נמכר תוך 13 ימים בלבד ב-3.15 מיליון דולר - 150 אלף יותר מהמחיר המבוקש. דירת יוקרה בטרייבקה נחטפה תוך 17 יום בלבד עבור 5.9 מיליון דולר - רווח של 600 אלף דולר למוכר, שרק לפני שנה שילם עבורה 5.3 מיליון דולר.
דווקא קבוצות הרכישה - עד לא מזמן הלהיט הגדול של המשקיע הישראלי, שקנה לעצמו בכמה מאות אלפי דולרים דירה קטנה בניו יורק - הפכו בחודשים האחרונים לנפוצות הרבה פחות. "היום קשה יותר לעבוד עם קבוצות רכישה כי המוכרים להוטים פחות להציע הנחה", הוא מסביר. "עד לא מזמן, אם הייתי מציע לבעל בניין קבוצה שתקנה ממנו את כל הדירות בבניין, הייתי מצליח לקבל ממנו הנחה של 30%. היום הוא יציע הנחה, אבל קטנה הרבה יותר. הוא כבר לא בלחץ גם אם זה אומר שמכירת כל הדירות תימשך שנה".
ירושלמי, שהחברה שבה הוא שותף מחזיקה בכ-2,000 דירות, ומרביתן במשולש המדינות ניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט, מספר כי גם אצלו נרשמה בחודשים האחרונים תנועה גדולה במיוחד. "אנחנו סוגרים החודש 3 עיסקאות", הוא חושף. "לפני חודשיים סגרנו ביחד עם אריאל פרופרטי עיסקת רכישה של בניין בהארלם תמורת 20 מיליון דולר".
כמו כן, הוא מספר כי הבניין כולל 36 דירות ו-5 חנויות, והכוונה בשלב הראשוני לפחות היא להשכיר את מרבית הדירות ולמכור אותן ברווח גבוה בעוד שנתיים-שלוש. "נוסף על כך, אנחנו חותמים עכשיו על עיסקה לרכישת בניין משרדים גדול בג'רזי סיטי עבור 80 מיליון דולר ורוכשים 372 יחידות דיור נוספות להשכרה בניו ג'רזי תמורת 44 מיליון דולר".
עבור מרבית האנשים שעוסקים ברכישה של בנייני דירות, היחס בין שוק ההשכרות לבין מחירי הבניינים הוא ישיר ונע בכיוון ברור: ככל שהביקוש לדירות שכורות גובר, כך מאמירים גם מחירי השכירויות החודשיים ובהתאם גם שוויים של הבניינים, שהופכים להשקעה מבוקשת במיוחד בסיכון נמוך יחסית.
"ההיצע של דירות להשכרה במנהטן הולך ופוחת. לא בונים כמעט", הוא מסביר. "במקביל יש הגירה חיובית לעיר, דבר שאומר שהביקוש עולה ומחירי השכירות עולים. לדוגמה, שיעור התפוסה על 2,000 הדירות שבבעלותנו הוא 98.5%. באחד הפרויקטים שלנו, מתוך 276 דירות רק אחת ריקה. אם אני מכניס את הבניין הזה לשוק כשתפוסתו מלאה ברור שאקבל עליו מחיר גבוה".
הביקוש הגבוה להשכרת דירות הוא תופעה מוכרת בשנים האחרונות בארה"ב. מנתונים שפורסמו השבוע בכלי התקשורת המקומיים עולה כי אחוז בעלי הבתים בארה"ב נמצא בשפל הגדול ביותר מאז 1988. המשכירים, באופן טבעי, התרבו בשנה האחרונה, והם מהווים כיום 33.6% מכלל הציבור. סך הכל, מאז החל המשבר הכלכלי לפני 3 שנים, הפכו 3 מיליון בעלי בתים לשוכרי דירות. 3 מיליון נוספים, לפי הערכות, צפויים להצטרף אליהם ב-3 השנים הקרובות.
הסיבות לירידה במספר בעלי הבתים מגוונות. רבים מהם איבדו את הנכסים שלהם משום שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא; לכך יש להוסיף את הקשיים שמערימים הבנקים למשכנתאות על לקוחות בעיתיים ואת שערי הריבית הגבוהים, כדי להפוך את השכירות לאפשרות קורצת במיוחד.
על פי נתוני מכון המחקר מודי'ס, אם לפני 10 שנים נחשבה רכישת דירה להשקעה במחצית הערים הגדולות בארה"ב לתוכנית מוצלחת ביותר, הרי שהיום נחשבת השכירות להשקעה כדאית בלא פחות מ-70% מהן. "הדרישה להשתתפות עצמית נרחבת מצד הקונה והפיקוח ההדוק על המשכנתאות הפכו את הניסיון לקנות בית חדש למשימה קשה במיוחד", מסביר פרופ' רוברט שילר, כלכלן מאוניברסיטת ייל, ומוסיף כי בעקבות כך הפכה ארה"ב בשנים האחרונות למה שהוא מתאר "אומה של שוכרים". שילר מדגיש: "הבית הוא כבר לא השקעה, הוא נטל".
הדרישה הגוברת לשכירויות היא תופעה רוחבית בארה"ב, אבל היא מקבלת ממדי קיצון בהגעתה לניו יורק. נכון לחודש אפריל האחרון עומד מחירה הממוצע של דירה בעיר על 1.37 מיליון דולר, נתון שמבהיר מדוע השכירות מהווה אפשרות ריאלית יותר עבור לא מעט אנשים.
כמו כן, כדי להבין את התנועה הגדולה בחזרה לעיר, יש לציין את ההתעוררות הגדולה בשוק העבודה ואת העובדה כי לפי נתונים רשמיים אחת מ-10 משרות חדשות המוצעות בארה"ב היא בניו יורק. שוק מחפשי הדירות כולל אלפי עובדים צעירים, רבים מהם בדיוק סיימו את לימודי הקולג', ואנשים בראשית הקריירה שלהם שנוהרים לעיר הגדולה, אך עדיין רחוקים מלהרשות לעצמם השקעת נדל"ן בשווי של למעלה ממיליון דולר.
מדוח סיכום הרבעון הראשון של שנת 2011, שפרסמה בימים האחרונים חברת הנדל"ן הגדולה City Habitats (סיטי האביטטס), עולה כי דמי שכירות חודשיים של דירת סטודיו בניו יורק עמדו ברבעון הראשון של השנה על 1,967 דולר - עלייה של 9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד; דירת חדר אחד מושכרת ב-2,643 דולר לחודש - עלייה של 10% לעומת השנה שעברה; ועבור דירת שני חדרים ישלמו השוכרים 3,711 דולר - זינוק של 11%. מי שירצה לשכור דירת 3 חדרים בניו יורק ייאלץ לשלם 4,946 דולר - עלייה של 12% בהשוואה ל-2010.
עוד עולה מהדוח כי היקף הדירות הפנויות במנהטן עומד על פחות מ-1% בהשוואה לממוצע ארצי של 14%, דבר שמחזק את מצבם היציב ממילא של בעלי הדירות, שמודעים לביקוש הגבוה לעומת ההיצע המדלדל. "השוק חזר להיות שוק של מוכרים", מסביר גארי מאלין, נשיא סיטי האביטטס. "המחירים עלו, מספר הדירות הריקות ירד, והתמריצים שהציעו בעלי הנכסים נעלמו".
כל זה נכון, גם אם במידה פחותה, לשוק הדירות למכירה בעיר שראתה בחודשים האחרונים עלייה מתונה בהרבה. מדוח סיכום הרבעון הראשון של השנה, שפרסמה חברת הנדל"ן הגדולה בניו יורק קורקוראן (Corcoran), עולה כי מחיר החציון של דירות שנמכרו ב-3 החודשים הראשונים של השנה היה גבוה ב-11% ממחירם בשנה שעברה.
עוד עולה מהדוח כי מספר העיסקאות שנחתמו באותו פרק זמן היה גבוה ב-6% ממספרן בתקופה המקבילה אשתקד וב-7% ממספרן ברבעון הקודם. בהקשר זה נודע כי בשנת 2009 פרק הזמן הממוצע שנדרש למכירת דירה עמד על 167 ימים, ואילו כעת מדובר ב-127 ימים בלבד.
"השוק היום הרבה יותר פעיל בהשוואה ל-3 השנים האחרונות", אומר לעסקים שישי שמעון שקורי, נשיא אריאל פרופרטי אדוויזרס, חברת ברוקרים של בניינים בניו יורק. הוא מספר על גל פניות מצד משקיעים ישראלים שחוזרים להתעניין מחדש בנדל"ן בעיר: "אני מקבל היום הרבה יותר פניות מבעבר, ואנשים שלא היו פעילים בשנים האחרונות מחדשים את הפעילות. אני מדבר על עיסקאות בינוניות של 10-100 מיליון דולר, יש היום ביקוש אדיר. אנשים באים לעיסקה וברשותם מימון של 60%-70% מהבנק, 20% הון עצמי ואת השאר מגייסים מחברים וקרובי משפחה".
שקורי מספר שגם במערכת הפיננסית זיהו את התנופה הגדולה ואת הצורך הגובר של המשקיעים החדשים בהלוואות. "אחד הדברים הבולטים בחודשים האחרונים הוא ירידת הוצאות המימון לרכישה", הוא מסביר. "היום אתה יכול לקבל מהבנק הלוואה ל-5 שנים בריבית של 4%-4.5% בשנה, לעומת ריבית של 5.5% שהיתה נהוגה לפני שנה. יש היום ביקוש גדול למגדלי דירות, והרבה כסף מסתובב בשוק במרדף אחרי אותן עיסקאות. לבנקים יש אינטרס להלוות כסף להשקעות בבנייני מגורים כי מדובר מבחינתם בהשקעה בטוחה יחסית".
"בניין אלקטרה בשדרה השלישית, למשל, נמכר רק לאחרונה ב-125 מיליון דולר, ובעבר הוצע בשוק במחיר נמוך בכ-20%. ההערכות הן שהעלייה במחירי השכירויות בשנה האחרונה היא שאפשרה את הזינוק הגדול בשווי הבניין".
שקורי מספר שעיקר הפעילות היום בשוק הנדל"ן של התפוח הגדול הוא בתחום בנייני הדירות. "פעם בעלי דירות היו צריכים לנסות לא להפסיד ולחשוב כל הזמן איך הם גורמים לדייר שלהם להישאר בדירה. היום בעל הנכס לא צריך לפחד יותר. מכאן שלא מעט בעלי נכסים יצאו מהמעגל השלילי ויש להם תזרים חיובי, ומפני שהריבית נמוכה כל כך יש להם אינטרס למכור את הבניין ברווח גבוה. אנשים שלפני שנתיים לא רצו למכור יודעים היום שלאור הזינוק במחירי השכירות הם יכולים לקבל עבור הבניין מחיר גבוה הרבה יותר".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם