הרצוי והמצוי בתכנון מס בדירה למגורים
עומדים לפני רכישת דירה או מכירתה ולא ממש ערים לזכויות והחובות שלכם? ההבדלים בין דירה ראשונה לשנייה ומחיר הדירה - יכולים להשפיע על החלטתכם
המס הגבוה ביותר שמשלם רוכש דירה הינו מס קנייה. המס הוא כ-1% משווי הדירה והוא עולה באופן אבסולוטי עם עליית שווי הדירה: בדירות ששוויין עד 1.35 מיליון שקל מס הקנייה הוא 0%; בדירות ששוויין עד 1.6 מיליון שקל מס הקנייה הוא 3.5%; ובעבור דירות ששוויין גבוה יותר עומד מס הקנייה על 5%. כך לדוגמה, בעבור דירה שמחירה 1.5 מיליון שקל ישלם הרוכש מס של 5,250 שקל. החישוב: 3.5% מתוך 150 אלף שקל - סכום העולה על מדרגת המיסוי המינימלית הפטורה.
בעקבות העליות החדות במחירי הדירות בשנתיים האחרונות והעלייה בנתח הדירות להשקעה, בחרה הממשלה לנקוט בצעדים להגדלת היצע הדירות למגורים על חשבון הדירות להשקעה. כך למשל, אדם שרוצה לקנות דירת יד שנייה מחויב כיום בתשלום מס רכישה של 5% עבור מיליון שקל לכל היותר, 6% עבור 3-1 מיליון שקל ו-7% עבור 3 מיליון שקל לכל הפחות.
כמה תוסיפו על מחיר הדירה ללא
כך, אם מס הרכישה ששילמו הרוכשים בגין דירה, שהיא דירתם הראשונה, עמד על 5,250 שקל בלבד - כעת יעמוד המס, במקרה שזו דירה שנייה, על 80 אלף שקל.
הנתח המשמעותי ביותר המגיע לכיסה של המדינה עם רכישת דירה הוא לרוב מס השבח המשולם בגין עליית הערך ממועד הרכישה. נכס נרכש במיליון שקל ונמכר בשני מיליון שקל, מס השבח, הנע בין 20% ל-45% אמור לחול על ההפרש בסך מיליון שקל.
עם זאת, המדינה, שביקשה להגדיל את היצע הדירות בשוק, הרכיבה מערכת פטורים שנועדה לעודד מכירה על-ידי המחזיקים בנכסים להשקעה. אם עד 2011 בעל נכס היה יכול לזכות בפטור ממס שבח רק אם
מכר דירה פעם ב-4 שנים , הרי שמתחילת השנה ועד סוף 2012 הוא יוכל למכור שתי דירות בפטור מלא ובלבד שמחיר הדירה אינו עולה על 2.2 מיליון שקל. חוק זה נקרא "חוק היצע הדירות למגורים".
"יש למדוד את השפעתו של החוק לאורך זמן", אומר עו"ד טל שרון, מומחה לדיני מקרקעין. "בכל העיסקאות שאני עורך לדירות שמתחת ל-2.2 מיליון שקל אני עושה שימוש בחוק, גם אם מדובר בדירה ראשונה, כדי לשמור למוכר את הזכות למכור דירה נוספת עם פטור מבלי לחכות 4 שנים", הוא מסביר.
אף שמס השבח מגולגל לרגליו של המוכר הרי שמתן פטור עשוי להשפיע על מחיר הדירה הסופי המוצע לקונה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם