למרות ההבטחות לזוגות צעירים: הדירות החדשות גדולות ויקרות
הממשלה והרשויות מבטיחות בנייה לזוגות צעירים ולשכבות החלשות - אבל בשטח הקבלנים ממשיכים לבנות דירות 5 חדרים יקרות. אטיאס: "כל ראש עיר רואה רק את הבלטה של עצמו ולא מסתכל על מצוקת הדיור"
באירוע חגיגי שקיימה אתמול הכריזה חברת גינדי החזקות על תחילת שיווק פרויקט המגורים "מגדלי הלאום" במערב ראשון לציון. לא פחות מ-6.5 מיליון שקל השקיעה החברה בהקמת מתחם המכירות שלה בשכונה עתידית, שדי בביקור חפוז בו כדי להבין מיהו קהל היעד שאליו מכוונת החברה את הפרויקט.
360 הדירות שייבנו ב-7 המגדלים בשכונה הן כולן דירות בנות 5 ו-5.5 חדרים בלבד - וברמות מחירים של 2 מיליון שקל ומעלה לדירה. לשאלה מדוע לא מצאו לנכון בחברה לשלב בפרויקט דירות צנועות יותר בנות 4-3 חדרים, השיבו בחברה בפשטות: "מדובר בפרויקט למשפרי דיור".
האינטרס הכלכלי של חברות הנדל"ן הוא גלוי וברור, אולם קשה שלא לתהות היכן נמצאים הרשות המקומית ומוסדות התכנון שלה, שנדרשים לדאוג לצרכים של כלל התושבים ואמורים לבלום תוכניות בינוי מקוממות מסוג זה.
מעיריית ראשון לציון נמסר בתגובה לפרויקט המדובר של גינדי: "התוכנית לבניית המגדלים אושרה לפני כמה שנים. לצערנו, הניסיון שלנו להציע תוספת של דירות בסמכות מקומית - ובלבד שהדירות שיתווספו יהיו דירות קטנות - נענה עלידי היזמים בשלילה".
הפרויקט המדובר של גינדי החזקות הוא רק דוגמה אחת מני רבות של הלך הרוח השולט כיום בשוק בתחום המגורים, בעיקר במרכז הארץ. האינטרסים הכלכליים של היזמים הולכים יד ביד עם הרצון של רשויות מקומיות רבות למשוך לעיר אוכלוסיות חזקות שייטיבו לקופתן ולתדמיתן. בהתאם לכך, נתוני התחלות הבנייה מראים כיצד מתעוות תמהיל הדירות החדשות בישראל ובשנים האחרונות ושהמענה ניתן רק לפלח צר בציבור הישראלי.
על פי נתוני הלמ"ס, דירות בנות 5 חדרים ומעלה מהוות 55% מכלל הדירות החדשות שנבנות. שיעור הדירות בנות 4 חדרים, ששנים רבות היו המוצר המבוקש ביותר, הצטמצם ל-39%, ודירות בנות 3-2 חדרים מהוות כ-6% בלבד מכלל הבנייה החדשה. כך למשל, בשנת 2009 החלה בנייתן של 1,078 דירות בנות 3 חדרים, לעומת 10,180 דירות בנות 5 חדרים ו-12,290 דירות בנות 4 חדרים.
"בעיקרון, תוכניות כאלה לא אמורות להיות מאושרות וחבל שהדברים לא מיושמים על פי תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35 - ע.א.) כשיש תוכנית שאמורה להוסיף מספר גדול של דירות מחויבים לבדוק את נושא התמהיל", מסבירה עו"ד נדיה מוגילבסקי מהאגודה לצדק חלוקתי.
"זה טרנדי מאוד לדבר על הפגיעה בצעירים, אבל זה לא פוגע רק במשפחות צעירות. משפחות רבות ממעמד הביניים, גם כאלה מעשירון שישי שהם כבר לא זוגות צעירים, לא מסוגלים לרכוש או לעבור דירה," טוענת מוגילבסקי ומוסיפה כי על פי מחקר שערכה ד"ר גילת בן שטרית, שטח הדירה בממוצע בישראל גדל בהתמדה. על פי המחקר, בשנת 2008 עמד שטח הדירה הממוצע על 182 מ"ר, לעומת 135 מ"ר בשנת 2000 - רחוק שנות אור מהצניעות שאפיינה את שנות ה-50, אז עמד שטח דירה ממוצע בישראל על 32 מ"ר.
ברשויות מקומיות רבות מקבל האינטרס הכלכלי של יזמי הנדל"ן חיבוק חם, שם המגדלים החדישים והמאובזרים, לצד הפארק הירוק, שמורים לתושבי העיר החדשים או לוותיקים שכבר הוכיחו לאורך השנים את איתנותם הכלכלית. "מה שמעניין את הרשויות הוא למשוך אוכלוסיות חזקות ולדחוק החוצה את
שר השיכון, אריאל אטיאס, יצא נגד המדיניות של ראשי הרשויות בנושא הדירות הקטנות מעל כל במה אפשרית כמעט. אחרי אינספור שיחות, סיורים ומגעים הבין גם שר השיכון שהשינוי יגיע רק אחרי הנחיה מגבוה. במשרד השיכון מנסים להתוות מדיניות תכנונית שתשלב דירות קטנות בפרויקטי מגורים על אפם וחמתם של היזמים ושל הרשויות המקומיות.
ביולי האחרון העביר משרד השיכון החלטה שלפיה בכל תוכניות הבינוי של המשרד ושל מינהל מקרקעי ישראל 20% מהדירות יהיו דירות קטנות - עד 85 מ"ר - הנחייה שמבוצעת בפועל אולם תקפה רק בתוכניות החדשות והעתידיות. תוכניות שאושרו בעבר או נמצאות בהליכי אישור מתקדמים מקבלות עדיין את ברכת הרשויות, גם בלי הדירות הקטנות.
"כל ראש עיר רואה רק את הבלטה של עצמו ולא מסתכל על מצוקת הדיור הארצית, וזה מאפיין לצערי את רוב ראשי הערים במרכז הארץ, למעט בודדים", אומר השר אטיאס. "אני יכול לציין לטובה את ראש עיריית ראש העין, שהגענו איתו להבנה שאף שקיימות תוכניות מאושרות הוא יפעל להקטין חלק מהדירות המתוכננות בעיר. אבל הוא אחד מהבודדים שלא חונקים את הזוגות הצעירים. רובם מעדיפים על המדף דירות שמחיריהם 1.3-1.2 מיליון שקל ומעלה ולא דירות במחירים 900-800 אלף שקל", אומר שר השיכון.
לא כולם רואים בקוקטייל הנפיץ שרוקחות הרשויות המקומיות והיזמים - בעיה חברתית רחבה, אלא תולדה של אילוץ כלכלי מצד היזמים, שמכתיב להם לבנות דירות גדולות. רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק המשווקת אלפי דירות ברחבי הארץ עבור חברות הבנייה, טוען כי הנטייה לתכנן דירות גדולות של 5 חדרים ויותר נובעת מעלויות הקרקע הגבוהות שמשלמים היום היזמים.
לדברי כהן, כאשר יזם רוכש את הקרקע במחיר גבוה, על מנת לקבל את התמורה בעת מכירת הדירות הוא נאלץ לתכנן דירות גדולות יותר, מגמה שנובעת גם ממשקלם הגבוה של משפרי הדיור בשוק רוכשי הדירות החדשות. קשה שלא לתהות מה הפך את אותם "משפרי דיור" לנתח עיקרי משוק המגורים.
מי שאחראי לגופי התכנון במדינת ישראל הוא משרד הפנים. לפני כמה חודשים, וכחלק משורת צעדים שהחליטה הממשלה לנקוט כדי לטפל במצוקת הדיור בישראל, בישר שר הפנים אלי ישי כי משרדו יקבע הנחיות שיחייבו את היזמים ואת מוסדות התכנון להקצות 20% מתמהיל הדירות לדירות קטנות.
ההנחיה היתה אמורה לחול על תוכניות בינוי חדשות וכן על תוכניות שנמצאות בהליכי אישור במוסדות התכנון. על אף מצוקת הדיור המתגברת ההנחיות טרם יושמו, וגורמי התכנון טרם החלו ליישם את מדיניות הממשלה.
ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "בהתאם להחלטת הממשלה גובשו במינהל התכנון במשרד הפנים הנחיות למוסדות התכנון השונים, הקובעות שכל מוסד תכנון, בבואו לאשר תוכנית, עליו לוודא שכ-20% מיחידות הדיור שיוקצו בתוכנית הן יחידות דיור קטנות - אלא אם הוכח בבדיקת מצאי יחידות דיור קטנות באותו אזור שאין בכך צורך. מדובר בכל תוכנית או בקשה להיתר המציעה הקמת יחידות דיור חדשות שטרם מומשו, למעט תוכניות במסגרת תמ"א 38".
במשרד מוסיפים כי "מטרת ההנחיות, אשר נמצאות לקראת פרסום, היא לדאוג לתמהיל חברתי וכלכלי בפרויקטים לבנייה למגורים בישראל. לאחר פרסום ההנחיות בהתאם לחוק, באפשרות משרד הפנים להפעיל את סעיף 109 לחוק התכנון והבנייה לגבי תוכניות הטעונות את אישור השר".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם