כל הדרך למשכנתא
את המשכנתא מהבנק לא תוכלו לקבל בלי לחתום על חוזה לרכישת דירה - אבל איך תחתמו על חוזה אם אין לכם משכנתא? רוכשים רבים חותמים על חוזה לפני שקיבלו אישור מלא מהבנק, ברוב המקרים אין בעיה - אבל לא תמיד. כך תעשו את זה נכון
מעשה בסיפור על זוג צעיר שעל אף עליית מחירי הדיור, הגדלת תקרת ההון העצמי הנדרש ומצב שוק העבודה, הצליח להגיע לכדי מרחק נגיעה מדירה. באמתחתו ההון הנדרש, תלושי משכורת שמעידים כי הוא מסוגל לעמוד בהחזר הנדרש למשכנתא וסביבת מגורים רצויה שמחירי הדירות בה תואמים את יכולותיו.
כעת יוצא הזוג למסע המתיש של רכישת דירה ומציאת מסלול משכנתא מתאים, וכך מקץ מספר חודשים נמצאה סוף סוף דירת חלומותיהם. כביכול מדובר בסופו של הסיפור. הזוג סיכם עם המוכר כי הם פועלים לקבל את הסכמת הבנק, וקבעו להיפגש אצל עורך הדין בעוד כ-3 ימים.
למחרת היום התייצבו השניים אצל פקידת המשכנתאות וקבלו ממנה שורה של הצעות ומסלולים אטרקטיביים, תוך שהיא מבהירה כי "אין כל חשש", וכי "המשכנתר תאושר ללא כל בעיה", ולמעשה על הזוג רק לבחור את המסלול המתאים לו ביותר.
הפקידה (או הפקיד) מורה להם לחתום על חוזה מכר ולחזור כדי לסגור סופית את המשכנתא, והזוג שמח וטוב לב חותם על החוזה לרכישת הדירה, חוזר לבנק עם האסמכתאות הנדרשות ומוצא את עצמו מול חוסר ודאות.
מנהל הסניף מבקש אסמכתאות נוספות למצבם הפיננסי והתזרימי ומעכב את מתן ההלוואה, ולבסוף מודיע להם חגיגית כי הוחלט שלא לאשר להם את המשכנתא. תחינותיהם לא יעזרו, ולא זאת בלבד שחלום הדירה הולך ומתרחק, אלא שעל פי חוזה המכר צפוי הזוג לשלם על כל יום פיגורים אלפי שקלים. מכעיס? כן. אפשרי? בוודאי שכן.
אז מהו בעצם אישור עקרוני למשכנתא? הסכמי המכר לרכישת דירה כוללים בדרך כלל קנסות לרוכשים שאינם עומדים בתנאי החוזה. אלא שהסכומים המשולמים לצורך רכישת הדירה אינם מגיעים ברובם וברוב המקרים מרוכשי הדירה, אלא מבנק מממן שהבנת מערכת היחסים העדינה איתו עשויה לחסוך כאבי ראש והפסדים כספיים.
הצעד הראשון הוא קבלת מסמך רשמי הקרוי "אישור עקרוני לקבלת משכנתא", אשר "נועל" בצורה רשמית חלק ניכר מתנאי ההלוואה, כמו גם את זכותו של הלקוח להעמיד אותה לרשותו.
מדובר באסמכתה לפיה הבנק מסכים להעניק לרוכש הלוואה בסכום ובתנאים מסוימים שנקבעו מראש, תוך פירוט גובה הריביות, מסגרת האשראי המאושרת, תנאי ומסלולי ההלוואה המוצעת. בנוסף לכך כולל את מערך הביטחונות והמסמכים אותם נדרש הלווה להמציא.
האישור תקף לרוב לחודשיים-שלושה, והריביות לכל היותר ל-12 ימים מיום הנפקתו. "מתן 'האישור העקרוני' מבטיח ללווה כי הבנק יזרים את סכום הכסף, ובלבד שלא חלו שינויים מהותיים במצבו הפיננסי של מבקש ההלוואה לאחר קבלת האישור", אומר איל ליבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת T-I-M, שמתמחה בייעוץ פיננסי לנוטלי משכנתאות.
ליבוביץ' מחדד כי "במקרה בו חל שינוי מהותי יכול הבנק לסגת מאישורו, שכן רמת הסיכון שהוא חשוף אליה עלתה". עם זאת יש לציין כי מקרים אלו הם היוצא מן הכלל שאיננו מעיד על הכלל, ורוכשי הדירה חשופים הרבה פחות לתרחיש עגום בו הם מוצאים את עצמם קרחים מכאן ומכאן - בלי כסף, בלי דירה, ועם קנסות ההולכים ונערמים.
כיוון שהבנק הוא למעשה שותף שלכם לקניית הדירה, וכדי להעלות את הסיכוי לקבלת אישור עקרוני למשכנתא,
למחיר הדירה נלוות הוצאות רבות כגון דמי תיווך, הובלה ושכר טרחת עורך דין, שיכולות להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים, ולכן אין טעם לקבל אישור עקרוני בטרם התברר מחירה הסופי של הרכישה וגובה כל ההוצאות הנלוות.
מלבד זאת, קורה לא אחת שהקונה מסכם עם המוכר על מחיר מסוים, אולם השמאי מטעם הבנק סבור כי המחיר מופרז ונוקב בערך נמוך יותר, שעל פיו מאושרת מסגרת האשראי להלוואה.
על מנת להימנע ממצב שכזה, על הלקוח לברר היטב בטרם הרכישה עם גורמי נדל"ן כמו מתווכים וקבלנים, לעבור על מודעות פרסום לדירות באזור בו הוא מעוניין לרכוש ולבדוק האם המחיר הוא סביר וריאלי ביחס לרמות המחירים בשוק.
"כדאי גם להיכנס לאתר מס רכוש ולבחון עיסקאות שנעשו באותו גוש וחלקה בחודש האחרון", מציין ליבוביץ'", זו האינדיקציה הטובה ביותר, בה משתמש לרוב גם השמאי בטרם הוא מכין את כתב השמאות עבור הבנק".
גם אם תפעלו על פי מה שנראה לכם כטווח הסבירות וההיגיון הבריא, ייתכן שתיפלו על הבנק "הלא נכון". כדי להימנע ממקרים כאלו, מומלץ גם לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים.
לאור התחרות העזה השוררת בין בנקי המשכנתאות, קבלת מספר אישורים עקרוניים ממספר בנקים עשויה לסייע לכם לא רק לעמוד בתנאיו של חוזה המכר, אלא בנוסף לכך לבחור ולברור בין ההתניות הקיימות בכל הצעה ולבחור את זו האטרקטיבית והמקלה ביותר.
הדרך הטובה ביותר לנהל משא ומתן היא לראות את הסיטואציה דרך העיניים של הצד השני. הבנק בוחן את האפשרות לנתינת אישור עקרוני - השקולה למעשה למתן משכנתא-מבעד "למשקפיים" של מנהל סיכונים.
בראש ובראשונה שואל את עצמו הבנק האם קיים חשש שמא מבקש ההלוואה לא יוכל לעמוד בהחזרה. כדי להפיג חששות אלו, על המבקש להמציא שורת אסמכתאות, כגון תצלום תעודת הזהות שלו וכן 3 תלושי משכורת אחרונים המעידים על גובה הכנסתו הקבועה.
עצמאים יידרשו להציג שומת מס אחרונה ואישור מרואה חשבון. כמו כן, יידרש המבקש להציג תעודת זכאות, ככל שהוא זכאי לקבלה, וכן אישור על חשבון בנק או דוגמה של צ'ק מחשבון הבנק, ממנו ישלם הלווה את תשלומי המשכנתא בהוראת קבע.
"במקרים רבים יידרש המבקש להמציא צילום תעודות זהות ואישורי הכנסה של הגורמים הערבים למשכנתא", מוסיף ליבוביץ' ומציין כי "במידה ומדובר בזוג המבקש ליטול יחדיו את המשכנתא, הרי ששניהם יידרשו להציג את האסמכתאות המצוינות כאן".
בגמר המרוץ אחר המצאת המסמכים, יידרש המבקש להעביר לידי פקיד המשכנתאות נסח טאבו או אישור מהחברה המשכנת, על מנת לבחון האם קיימים זכויות ושעבודים בנכס אותו הם מבקשים לרכוש, וכמובן את חוזה הרכישה.
"יש לוודא כי הנתונים שמוסרים לבנק הינם מדויקים ובפרט הנתונים הנוגעים לגובה ההון העצמי של הרוכשים", מציין אורי הימן, מנכ"ל חברת אוצר, המספקת ייעוץ כלכלי למשפחות. "לווים רבים מגיעים לבנק וטוענים כי בידם הון עצמי בגובה מסוים, כאשר למעשה חלק מההון העצמי הזה נלקח כהלוואה ממקור אחר. בעת שפרט זה יתגלה יעמוד הלקוח אל מול בעיה, בשעה שהבנק ישקול מחדש את העמדת המשכנתא", מוסיף הימן.
מלבד הנתונים שאתם מוסרים לבנק המשכנתאות, הבנק יודע פרטים רבים נוספים. לווים רבים אינם מודעים לכך שלבנקים ישנה נגישות למידע הנוגע להסתבכויות פיננסיות קודמות שלנו, וזאת על פי חוק "נתוני אשראי" שחוקק בשנים האחרונות.
במקרה של מופע שלילי מעברנו, כמו צ'ק שחזר, עיקול על חוב חניה, אי כיבוד הוראת קבע של חברת אשראי וכדומה, לא יתקבל אישור עקרוני והלווה יידרש להמציא הסברים.
במקרה בו המופעים שליליים במידה ניכרת וכוללים כינוס נכסים של המבקש, הכרזת פשיטת רגל, חשבון "מוגבל" בבנק במהלך השנתיים האחרונות (בסטטוס כזה "זוכה" אדם שחזרו לו עד 10 צ'קים בשנה) או חשבון "מוגבל חמור" שניתן אי פעם (אדם שחזרו לו מעל 20 צ'קים בשנה אחת) - הבקשה לא תידון כלל.
חשוב לציין כי אין אפשרות להסתכן במקרים אלו. המידע אשר נוגע למופעים שליליים בחשבונותיכם מועבר לבנק באופן אוטומטי ואיננו תלוי במסירת דפי חשבון, פרטי החשבון או כל מסמך אחר על ידכם באופן אקטיבי. במקרה ויש לכם מופעים שליליים "מינוריים", הביאו בחשבון כי אתם צפויים להמתין זמן מה לפני קבלת ההלוואה.
במקרה של מופעים שליליים "חמורים", מוטב שתוותרו על לקיחת משכנתא ותחשבו על אפיק אחר ללקיחת הלוואה.
"כבר בביקור הראשון בבנק למשכנתאות מומלץ להצטייד בכל המסמכים האותנטיים והרלוונטיים אותם יבקש הבנק, לכשתגיעו לנקודה בה תהיו מעוניינים בקבלת אישור עקרוני רשמי", אומר הימן ומציין כי "החיוך או ההבטחה שניתנה בעל פה על ידי הפקיד בבנק למשכנתאות אינם שווים דבר במידה והם אינם מגובים באישור עקרוני היכול להינתן רק במקרה בו נחשפים הגורמים המקצועיים בבנק למסמכים ולמידע הרלוונטי על הלווה".
היבט נוסף אותו בוחן הבנק הינו "טיב הבטוחה הנכסית", שהינו פרמטר שאיננו תלוי ברמת ההכנסה או ההתנהלות של הלווים אלא בטיב הנכס. נכסים באזורים מבוקשים יותר הינם טובים יותר בעיני הבנק, כיוון שבמקרה של אי-תשלום הוא יוכל למכור אותם ולכסות את הפסדיו.
בגמר בדיקת הכדאיות של כל היבט בנפרד, משקלל הבנק את רמת הסיכון של הלווה. דהיינו, כמה הנכס טוב ביחס לטיב הלווים. ככל שהבנק יגיע למסקנה כי רמת הסיכון אינה תואמת את מדיניות הבנק, הרי שהלקוח לא יקבל את האישור העקרוני.
דיוקן הרוכש במקרה של לווה שעדיין לא ביסס את עצמו כלכלית ונתפס עבור הבנק כגורם בר סיכון, כדוגמת זוג צעיר בתחילת דרכו או סטודנט עם הכנסה נמוכה/גבולית ביחס לנדרש, הרי שעלול להתעורר קושי לקבל את האישור העקרוני.
אולם אל חשש, אין מדובר בסוף פסוק. על מנת להקטין את מידת הסיכון של הבנק, יכול הבנק לבקש מהלווה להוסיף "ערב טוב" כדוגמת בן משפחה מדרגה ראשונה ומתחת לגיל 55.
לחילופין , ולעתים אף במצטבר, מבקש הבנק מהמבקש להוסיף את הוריו כשותפים בהלוואה. את האישור העקרוני רצוי לקבל בסמוך למועד החתימה על העיסקה, וזאת אך ורק כאשר סיכמתם על עצם הרכישה ועל מחיר הדירה. בכל מקרה, העובדה כי הבנק הנפיק את האישור העקרוני אינה מחייבת את הלקוח, עריכת "שופינג" בין מספר גורמים בנקאיים עשויה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, מתחים ומפח נפש.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם