האם די בחבל ההצלה שנתן משרד הפנים לתמ"א 38?
ההנחיות החדשות להגדיל זכויות הבנייה אולי מתקבלות בברכה בענף, אך בפעול רשויות מקומיות רבות מערימות קשיים על היזמים והצורך להשיג הסכמת שני שלישים מדיירי הבניין הוא חסם משמעותי גם כן. הקבלנים: "גם זה לא יהפוך את התוכנית לכדאית"
אבל האם די בכך? על אף שהנחיות משרד הפנים מתקבלות בברכה בקרב גורמים בענף, הרי שעדיין המצב רחוק מלהיות מעודד. רוב הרשויות המקומות לא פעלו עד כה לקדם בפועל את ביצוע התוכנית באזורים הוותיקים. מיעוטן של הרשויות - בהן ראשון לציון, קריית אונו, רמת גן ורחובות - פעלו באופן עצמאי ויזמו תוכניות שיאפשרו להגדיל את זכויות הבנייה מעבר לתוכנית המקור.
רשויות רבות מערימות עדיין קשיים רבים על הדיירים והיזמים. למשל, פרק הזמן שעובר מחתימת העיסקה בין היזם לדיירים ועד קבלת היתר הבנייה משתנה מרשות לרשות. כך ברמת גן - שבה מעודדים את קידום התוכנית - פרק הזמן להשגת היתר בנייה נחשב קצר יחסית ונע בין 10 חודשים לשנה. בגבעתיים, לעומת זאת, מגיעה ההמתנה לתקופות של עד שנתיים ויותר.
גם העיר תל אביב ידועה בגישתה הלא מעודדת לנושא התמ"א, בין היתר מחשש לציפוף יתר בשכונות שעמוסות גם כך. כפי שפורסם בעבר בעסקים, כ85%- מתוכניות חיזוק המבנים נפסלות, לעיתים מסיבות הנדסיות ולעיתים מסיבות אחרות. פרק הזמן להשגת היתר בנייה מגיע לעיתים ל3- שנים ויותר.
בשורה התחתונה, מאז נכנסה התוכנית לתוקף, אף רשות לא יצאה מגדרה כדי לעודד את ביצוע התוכנית, שאמורה לחדש את האזורים הישנים של העיר. העובדה כי התוכנית גם מעניקה פטור מהיטל השבחה, מה שמונע הכנסה משמעותית לקופת העירייה - לא מוסיפה לעניין.
בעלי החברות המבצעות את תמ"א 38 הלכה למעשה, מכירים היטב את ההתנהלות בפועל וגם הם סבורים כי הנחיות המשרד יפתרו חלק מהבעיות. אולם עדיין נותר חסם משמעותי בבנייה מסוג זה - הדייר. זאת משום שכדי להוציא לפועל את התוכנית, יש צורך באישורם של שני-שליש מהדיירים בבניין.
"בשנה האחרונה אנחנו מרגישים במודעות הולכת וגוברת מצד דיירים לנושא תמ"א ,38 וזה יוצר שני דברים: מצד אחד גורם לגידול בהיענות ובהסכמה ומצד שני מחזק את התופעה המוכרת של 'דייר סחטן'", מעיד עו"ד איתיאל בן-פורת, בעליה של חברת התחדשות אורבנית, המבצעת כיום פרויקטי תמ"א 38 בערים דוגמת רמת גן, תל
גם הרגולציה אינה משחקת לטובת היזמים והדיירים המעוניינים בחיזוק הבניין. החוק החל על התוכנית המקורית מאפשר לבצע חיזוק ושיפוץ הבניין גם בהסכמה של שני-שליש מבעלי הדירות בבניין, באישור המפקח על הבתים המשותפים בכל רשות. אלא שהחוק חל על תוכנית המתאר הקיימת - ומתייחס רק למקרה של הוספת קומה אחת.
לאחרונה גובשה הצעת חוק המבקשת להחיל את החוק גם במקרים בהם מדובר בהוספה של זכויות גם מעבר לקומה האחת שמתירה התוכנית. זהו נושא שטרם הוכרע, ועל כן במקרה כזה נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים - מה שמביא לכישלון של פרויקטים רבים.
בתגובה לפרסום ההנחיות החדשות אמר אתמול איציק אמסלם, סגן נשיא התחדות הקבלנים: "אנו שמחים לראות כי במשרד הפנים ובמשרד השיכון הפנימו את העובדה שתמ"א 38 במתכונתה הנוכחית אינה עובדת ומחפשים דרכים לשפרה, אולם נראה כי הממשלה במהלך הזה בורחת מהאחריות ומעבירה את האחריות לרשויות המקומיות במקום לקבוע הקלות ברורות במסגרת התמ"א שיחייבו את הרשויות".
אמסלם הוסיף כי התוכנית הנוכחית שתאשר לוועדות המקומיות להגדיל את הזכויות לקבלנים משפרת את המצב הקיים בעיקר באזורי הביקוש, ומדובר במהלך שיתרום בעיקר לקידום חיזוק של מבנים באזור המרכז. עם זאת, לדבריו התוכנית אינה משפרת את המצב בערים שמועדות לפורענות במקרה של רעידת אדמה.
"בערים כמו בית שאן, טבריה או קרית שמונה, שבהן קיימת הסכנה הגדולה ביותר לקריסת מבנים במקרה של רעידות אדמה, גם מתן סמכויות לוועדות המקומיות לתוספת זכויות לא יביא לקידום פרויקטים של תמ"א 38". זאת משום שמדובר בערים שבהן לקרקע כמעט ואין ערך - "וגם תוספת של 5 קומות לבניין לא תהפוך את הפרויקט לכדאי", טוען אמסלם.
לדבריו, התאחדות הקבלנים הציעה פתרון כולל, שבמסגרתו יבוצע ניוד זכויות וקבלן שיסכים לחזק מבנים בבית שאן יקבל זכויות בנייה בתל אביב, ראשון לציון או ערים אחרות בהן הוא בונה דירות חדשות. בצורה כזו, ללא עלות תקציבית, המדינה תוכל לקבוע את סדרי העדיפויות לחיזוק המבנים ותדאג לכך שקודם יחוזקו הבניינים באזורים הבעייתיים ותוספת הקומות תתבצע בשכונות חדשות המסוגלות לקלוט את תוספת הדיירים. בין היתר, הפתרון המוצע יכניס למעגל העבודה אין ספור קבלנים מכל הרמות.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם