איך לשכור דירה ולא להסתבך?
מצאתם סוף סוף דירה שכורה אחרי שבועות של שיטוט? מזל טוב. אבל לפני שאתם מתחילים לארוז, כדאי שתעברו שוב על החוזה ותוודאו אילו מוקשים הכניס בו בעל הבית. מי אחראי במקרה של תקלה בחשמל או פיצוץ בצנרת? ומי מהשותפים אחראי לניהול החשבונות? כל טעות עלולה לעלות לכם ביוקר
אולם אז קלקל בעל הבית את התוכניות כשהודיע שהחבר "לא נראה לו". לאחר דו-שיח כועס הציג בעל הבית לאלי את חוזה השכירות, והצביע על הסעיף המאפשר לו לדחות שותפים פוטנציאליים לדירה. "הוא פשוט לא נראה לי", חזר בעל הבית ואמר. לאלי לא נותרה ברירה אלא לחפש שותף אחר.
המקרה הזה, שהתרחש במציאות, ממחיש את חשיבותן של האותיות הקטנות בחוזה השכירות, ויש עוד דוגמאות רבות: חוזה מסוים מאלץ את הדיירים להפקיד 1,000 שקל לפיקדון המשתחרר רק בסוף התקופה; בחוזה אחר צמוד שכר הדירה לתנודות החודשיות של הדולר או המדד (הגבוה ביניהם) ורק למעלה.
ויש אפילו חוזים שאינם מכירים במושג "בלאי סביר" ומטילים על השוכרים את האחריות לכל פגיעה או שחיקה של הנכס.
רבים מהשוכרים מדלגים על בדיקה מדוקדקת של הסכם ההשכרה - בין אם בגלל חוסר ניסיון, חוסר ידע או להיטות יתר - ומתמקדים רק בגובה שכר הדירה.
רק מאוחר יותר הם יגלו את המוקשים שהוטמנו בסעיפי החוזה, אשר יקשו וייקרו את חייהם. התמקחות על קוצו של יוד לפני הכניסה לדירה תחסוך כסף, עצבים ולעתים אפילו תביעות.
"הזהירות מחייבת", אומרת עו"ד עדי כהן, מומחית לדיני מקרקעין במשרד יודייקין-כהן, המייצגת בדרך כלל דווקא את בעלי הדירות.
לפי ניסיונה, "שוכרים לא שמים לב לאותיות הקטנות, אבל כל סעיף וסעיף בהסכם נמצא שם מסיבה כלשהי. בין אם מדובר באופציה להישארות בדירה, בתנאי היציאה והכניסה של שוכר חלופי, בבטוחות, בחשבונות או בטיפול בנזקים. בזמן שהמשכירים, שכבר ראו הכל, מכינים עצמם לכל בעיה שעלולה לצוץ - השוכרים נוטים לחשוב שיהיה בסדר, וזה פתח לצרות".
"בניגוד לחוזה של מכירת דירה, בחוזה שכירות אין הגבלות על ההתחייבויות שהצדדים יכולים לקחת על עצמם", מוסיף עו"ד רפי פרס ממשרד עורכי הדין שדי-פרס. לדבריו, אפשר להבין את המשכיר: "השוכרים מתחלפים, אין דרך לדעת מי מהם בעייתיים, ובעל הבית חייב להגן על עצמו".
"רבים מהשוכרים, בעיקר באזור תל אביב, פשוט רצים לדירה - הם לא בודקים את החוזה ולא צופים בעיות", אומר פרס.
"בלא מעט מהדירות הישנות קיים בלאי רציני או נזקים שנגרמו על-ידי השוכרים הקודמים, ובעל הבית ינסה להעביר את האחריות אליכם", מוסיפה כהן. אז מה ניתן לעשות כדי לצמצם את הסיכונים לפני הכניסה לדירה חדשה?
"בשלב הראשון יש לסקור את הדירה בצורה מדוקדקת ואף לצלם ולתעד בכתב את מצבה", מציעה כהן.
את התיעוד בכתב היא ממליצה לעשות במעמד קבלת הדירה: "יש לרשום כל סדק וכל ליקוי שיכולה להיות לו משמעות כספית". באותו אופן, שימו לב גם למצב הריהוט ומכשירי החשמל שבדירה ונסו לאמוד את הבלאי.
מלבד תיעוד ובדיקה, מומלץ להבהיר מראש מול בעל הדירה את תחומי האחריות לנזקים,
חשוב שיירשם בחוזה במפורש כי בעל הבית אחראי לתיקון הליקויים, והוא יזמין בעל מקצוע שיגיע מיד עם הקריאה, ואף ישלם את החשבון.
בכל מקרה, חשוב שהחוזה יעגן - נוסף לחובתכם לשמור על הדירה - את אחריות בעל הבית לתיקון נזקים שנגרמו מבלאי סביר גם לריהוט ולחפצים המצויים בדירה.
ככלל, קיימים נוסחים שונים לגבי המצב שבו תוחזר הדירה. לעתים החוזה קובע כי תוחזר "במצבה כביום מסירתה למעט בלאי סביר"; לעתים "מסוידת" או "צבועה"; ולעתים "יישא השוכר בעלות צביעתה".
ההתניות המסתתרות מאחורי הסעיפים עלולות להיות דרקוניות עבור השוכרים. בעל הבית יוכל בזכותן לחייב את השוכר בעלות הבאת קבלן לצורך צביעת הדירה - עבודה שמחירה יכול להגיע לאלפי שקלים.
כהן ממליצה להקפיד כי בחוזה תינתן לשוכר האפשרות לסייד את הדירה בעצמו, או במקרה שהדירה נמסרה כשאינה מסוידת - להשיבה כשם שנתקבלה. בעל הבית יעדיף לעתים, מטעמי נוחות, כי רק אחד מהשוכרים השותפים בדירה יחתום על החוזה ויתנהל מולו. פרס מזהיר: זה מתכון לצרות.
"רצוי שעל חוזה ההשכרה יחתמו כל הדיירים המתגוררים בדירה, ולא גורם אחד המייצג אותם. בעיקרון, בעלי נכסים מעדיפים דייר אחד שאיתו יוכלו לדבר, אך נתקלתי לא אחת במקרים שבהם אותו דייר מצא עצמו מול שוקת שבורה ונאלץ לשלם לבסוף על דירה שלמה", אומר פרס.
"אותו דין לגבי ארנונה: כשהולכים לעירייה להעביר את החשבונות על שמכם, הקפידו לרשום כל אחד מהדיירים", אומר פרס. מדוע כדאי להעביר את החשבונות על שמכם? "כדי לוודא כי תשלמו רק עבור תקופת שהותכם בדירה", מבהירה כהן.
"הדבר ימנע דרישות חוב שנוגעות לדיירים הקודמים ויאפשר לכם לקבל הנחות שהעירייה מציעה - בין אם בגין לימודים, מצב סוציו-אקונומי או נכות".
בכלל , לפני שנכנסים לדירה כדאי לברר מה עלות הארנונה החודשית. "השוכרים מתקשים לראות אותה כחלק ממחיר הדירה, למרות שבמקומות מסוימים מדובר בתשלום נכבד", מציינת כהן.
וכפי שדקדקתם בהעברת הדירה על שמכם בעירייה, חשוב להקפיד כי עם תום תקופת השכירות תירשם הדירה על שם השוכר הבא או על שם בעל הדירה. תוכלו לעשות זאת על-ידי "סגירת חוזה" בעירייה - אחרת תמשיכו לקבל דרישות חוב ללא הגבלה.
החיים כוללים גם חוסר ודאות. החלפת עבודה, נישואים, הגדלת המשפחה או כל סיבה אחרת עשויים לגרום לכך שתבקשו לצאת מן הדירה לפני סיום תקופת החוזה המקורי.
לחלופין, ייתכן שתגלו שמצאתם את "בית חלומותיכם" ותבקשו להישאר בדירה שנים נוספות לאחר סוף תקופת החוזה המקורי. יש לוודא כי החוזה מכיר בשתי האפשרויות ולא קובע סייגים או התניות יקרים וקשיחים מדי, כדי שלא להפוך את נקודת היציאה למוקש כלכלי.
"ברבים מהחוזים קיים סעיף בעייתי, הקובע כי אם השוכר ירצה לעזוב במהלך תקופת השכירות, הוא ייאלץ לשלם עד סוף התקופה את דמי השכירות", אומרת כהן. "אי לכך, חשוב לעגן בחוזה אפשרות יציאה במהלך התקופה, בין אם על-ידי מציאת שוכר חלופי או בהודעה של כחודשיים מראש. אם סעיף זה מנוסח באופן הדדי, חשוב לעגן בחוזה תקופת זמן מספקת, שבמהלכה יוכל השוכר למצוא דיור חלופי".
כהן ממליצה להוסיף לחוזה אופציה להארכת שהותכם בדירה. לעתים בעל הדירה מבקש להוסיף מנגנון שיפוי, הכולל הצמדה או העלאה אוטומטית של שכר הדירה. זו דרישה לגיטימית - אך כדאי לוודא שמחיר עליית הערך הוא כזה שאתם מוכנים לשלם. לעתים הסעיף הזה כולל גם הגדרה של פרק הזמן להודעה מראש בדבר הארכת החוזה והגדרת משך תקופת ההארכה האופציונלית.
נא להמתין לטעינת התגובות
