הקרקעות שוות מיליונים - אבל בצה"ל לא מפנים את השטח
ככל שחולפות השנים ומצוקת הדיור מחמירה, נוכחותם של בסיסי צה"ל במרכז בולטת יותר. בדיקת מעריב עסקים מגלה כי השווי הכולל של שטחם של 6 בסיסים במרכז מגיע ליותר מ-32 מיליארד שקל - ובמקומם ניתן לבנות עשרות אלפי דירות לטובת הציבור. אבל בצה"ל ובאוצר לא ממהרים לפנות את השטח
רובנו באנו בשעריהם בבגרותנו או לפחות חלפנו בנסיעה על פני ש"ג מנומנם בנעלי התעמלות וזיפים, שמאחורי גבו משתרע מתחם עצום שכל יזם היה שמח לשים עליו את ידו - בטח ובטח במצב הנוכחי של שוק מגורים גואה.
ככל שחולפות השנים נוכחותם של בסיסי צה"ל במרכזי הערים בולטת יותר על רקע הפיתוח שעוטף אותם והופך אותם לעצם בגרון, או בראייה רחבה יותר - לפוטנציאל עסקי וציבורי להקמת עשרות אלפי דירות. מדובר בשטחי מדינה הנמצאים ברשות הצבא ומשרד הביטחון שנים רבות, ובשנת 2003 התקבלה החלטה להעביר את הבסיסים ממרכזי הערים לדרום.
מעריב עסקים, באמצעות פירמת השמאות אהוד המאירי ושות', ניסה לבחון כמה שווה כיום שטחם של 6 מחנות צבאיים גדולים ומוכרים (מתוך עשרות) בערי המרכז. הבדיקה בוצעה בהערכה שמרנית, שלפיה רק 50% מהשטחים שיפונו ישמשו למגורים, והשטחים הנותרים יהיו שטחי ציבור וריאות ירוקות. כמו כן, ההערכה התבססה על בנייה של 8 יחידות דיור לדונם ברוטו (16 יחידות בדונם בנוי), למרות שיש רשויות שמאשרות לבנות הרבה יותר. התוצאה שהתקבלה הופכת את מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב לכסף קטן.
שטחם הכולל של הבסיסים - תל השומר, שדה דב, צריפין, גלילות, השלישות ובסיס הקריה, לו שווקו היום למגורים - נאמד ב-8,000 דונם, והשווי יכול להגיע לכ-32 מיליארד שקל.
מדובר בקרקעות שביכולתן לשנות את המאזן הלחוץ והדוחק שבו מצוי כיום שוק הנדל"ן של תל אביב והסביבה. אבל איש במשרד הביטחון, בצה"ל ובאוצר לא ממהר לפנות קצת מרחב לחיים האזרחיים. למה? כי זה לא כלכלי.
מחנה הקריה בתל אביב ממוקם בנקודה האטרקטיבית ביותר מבחינה נדל"נית: באחד האזורים המתפתחים של מרכז העיר. לא צריך דמיון מפותח כדי לתאר את הבסיס כמרכז עסקי - "סיטי" הכוללת עשרות מגדלי משרדים חדישים.
מיקומו המרכזי של הבסיס צורם עוד יותר על רקע הפיתוח המואץ סביבו: חידוש המתחם הטמפלרי "שרונה" והפיכתו למרכז תרבות ובילוי; מכרז דרום הקריה לבניית 3 מגדלי מגורים; ועוד מכרז עתידי בדרך, כמו גם מגדלי המשרדים המתוכננים ומתחם השוק הסיטונאי שברחוב החשמונאים, הנמצא כיום בהליך מכרז ומכירה ועתיד לכלול 1,800 דירות ושטחי משרדים ומסחר נרחבים.
על רקע תהליך ההתחדשות, קשה שלא לתהות איזו השפעה היתה יכולה להיות לפינוי 200 הדונם של הבסיס, התחומים בין הרחובות דרך מנחם בגין, קפלן, לאונרדו דה-וינצ'י ושאול המלך, לטובת בנייה אזרחית.
אם להסתמך על אופי הבנייה הנוכחי באזור,
"גם אם נוריד כ-20% מהשטח לטובת סלילת כבישים ודרכים, הרי שנקבל שטחי משרדים בהיקף של כ-650 אלף מ"ר בצפיפות של 400% זכויות בנייה", טוען המאירי. לפי מחיר השוק הנוכחי של שטחי משרדים, הרי שמדובר בשווי שוק של כ-2.9 מיליארד שקל.
"הערכת השווי הזו מסתמכת על ההנחה שהייעוד הוא למשרדים", מסביר המאירי, "אם הבנייה היא למגורים, מדובר במכפיל של שווי הקרקע. לפי המכרזים האחרונים באזור הקריה, אנחנו רואים שלא רק המגדלים מגיעים לשמים - אלא גם המחירים".
בסיס תל השומר, שנכבש באפריל 1948 על ידי חטיבת אלכסנדרוני, נמצא בתחום העיר רמת גן וממוקם בטבורו של אזור מבוקש במרכז הארץ - סמוך לשכונת קריית קריניצי, בין קריית אונו, רמת אפעל, כפר אז"ר ושכונת היוקרה סביון, בקרבת בית החולים שיבא. הבסיס מוכר בעיקר בזכות לשכת הגיוס ובסיס הקליטה והמיון (בקו"ם).
במונחי נדל"ן מדובר במכרה זהב של ממש, הן בשל נגישותו התחבורתית והן בשל המיתוג החיובי של האזור. כאחד הבסיסים הגדולים במרכז הארץ, המחנה משתרע על פני כ-1,800 דונם - כ-15% משטח השיפוט של רמת גן.
הנחת המוצא בהערכת השווי היא שאם יוצא המתחם אל השוק, יכלול תמהיל הבנייה בו בנייה למגורים ושטחי ציבור ופארקים נרחבים. גם בהנחה שיותר ממחצית שטחיו יוקצו לשימושים הציבוריים הללו, ההערכה השמרנית מדברת על אפשרויות לבניית כ-14.5 אלף דירות לפחות.
במחירי שוק עדכניים, משרד המאירי ושות' תמחר את הקרקע ב-4 מיליון שקל לדונם - המאפשר בנייה של כ-16 דירות לכל הפחות. תוכנית המתאר הארצית העדכנית (תמ"א 35) מאפשרת בנייה נרחבת יותר: עד 22 יחידות דיור לדונם, וברשויות מסוימות מאפשרים בנייה צפופה אף יותר. בהתאם, הערכת השוק העדכנית של הקרקע בבסיס עומדת על 7.2 מיליארד שקל. הערכה זו עשויה לרדת, אם תוכנית שתקודם במתחם תכלול תמהיל מעורב של בנייה רוויה ובנייה צמודת קרקע.
הקרקעות היקרות שעליהן ממוקמים בסיסי צה"ל שייכות למדינה, כלומר למינהל מקרקעי ישראל. בעיקרון, בעת פינוי בסיס צבאי עובר השטח לניהול המינהל. שווי הקרקעות עצמן אינו מופיע בתקציב או במאזן הכלכלי של צה"ל, והוא אף אינו משלם למדינה דמי חכירה עבור השימוש בקרקע.
"להבדיל מכל גוף אחר שחוכר קרקע מהמינהל, צה"ל לא משלם דמי חכירה שנתיים עבור השימוש בקרקע", טוען השמאי אהוד המאירי, "למעשה, מדובר בקרקע שאינה מתוכננת או מוגדרת בסיווג שימוש כמו מגורים, תעשייה מסחר וכדומה, ואין אפילו תעריף לגביית דמי חכירה. כך נהנה צה"ל מסובסידיה סמויה שערכה מיליונים רבים של שקלים".
אם היה המינהל גובה דמי חכירה שנתיים עבור השימוש בקרקע - אפילו אם היא שווה כיום רק 20% משווייה לו היתה מיועדת למגורים - הרי שמדובר במאות מיליוני שקלים בשנה (לפי 5%). בהתאם להערכה זו, בסיס תל השומר אמור היה להכניס לקופת המינהל 72 מיליון שקל בשנה, גלילות כ-60 מיליון שקל, שדה דב כ-80 מיליון שקל, הקריה 30 מיליון שקל, צריפין 34 מיליון שקל והשלישות 5 מיליון שקל. בסך הכל מדובר ביותר מ-280 מיליון שקל מדי שנה רק עבור השימוש בקרקע.
נא להמתין לטעינת התגובות
