למרות העלייה במחירים, בענף הנדל"ן קובעים: "אין בועת נדל"ן בישראל"
בשוק הנדל"ן משוכנעים שמחירי הדירות לא יירדו - הם אף צפויים להמשיך לעלות בשנים הקרובות. "אם מישהו חושב כיום שמחירי הנדל"ן יצאו מפרופורציה, הוא לא יודע מה עוד צפוי לנו"
העלייה המורגשת בחודשים האחרונים בקצב העיסקאות ובמחירי הדירות בישראל, מעלה שוב אל פני השטח את השאלה על קיומה של בועה בשוק המגורים בארץ.
על פי הערכת לשכת שמאי המקרקעין, מאז מרץ האחרון טיפסו מחירי הדירות בארץ ב-5%-10%. רוכשי דירות מיואשים, שחלקם אף צוטטו כאן, מעידים על היצע נמוך של נכסים במחירי שיא. במקרים רבים מדובר בנכסים בשטח קטן, באיכות נמוכה ובמצב תחזוקתי רעוע, שבעליהם דורשים עבורם מיליוני שקלים, וזאת עוד מבלי להזכיר את מחיריהן של הדירות החדשות יותר.
נוסף על מחפשי הדירות למגורים, הוצף שוק הדירות בשנה האחרונה בגל של משקיעים - רוכשי דירות להשקעה - שתרמו גם הם לדחיקת רף המחירים כלפי מעלה. לאלה ניתן להוסיף מוכרים שאינם ממהרים להציע את הדירות, בשל העדר אלטרנטיבות לכסף.
על רקע עליות המחירים, נאלץ סוקר השוק לוי יצחק לעדכן את מחירון הדירות שלו לאחרונה. "בחודש האחרון אנו עדים ללחץ של רוכשים לבצע קניית נדל"ן מכל הבא ליד. על כל דירה פנויה יש מספר רב של קופצים. חלק מזה מוצדק, אבל חלק מהמוכרים מנסים לרכוב על הגל: אנו עדים לעתים להוצאת דירה לשוק המכירה, ובגלל מתעניינים רבים בעל הדירה מעלה את מחיר הדירה באופן מוגזם. במרבית המקרים מדובר בדירות בסכומים הנעים סביב מיליון שקל, הנרכשות על־ידי משקיעים או זוגות צעירים", מספר לוי.
עם זאת, הוא טוען כי "עם ישראל לא פראייר. במקומות שבהם אנשים מנסים לרכוב על הגל ודורשים מחיר גבוה מדי - יש פחות קונים. לעומת זאת, במקומות אחרים, כמו חיפה, המחירים מתקנים עצמם למעלה אחרי שנים של קיפאון".
תמונת מצב זו מעוררת גם קולות הטוענים כי מדובר ב"בועת נדל"ן" - המעניקה לנכסים שווי חסר פרופורציה המוזנק על ידי משקיעים ומביאה את מוכרי הדירות לדרוש מחירים שאינם מוצדקים. אולם, גם אלה שציפו כי המשבר יביא עמו שפיות לשוק המגורים התבדו, לאחר ששוק הנדל"ן יצא, כך נראה, מחוזק עוד יותר ממה שנראה בזמנו התחלתו של משבר עמוק.
"אני מודה שגם אני המום מעליות המחירים, הייתי משוכנע שהמשבר יביא להתמתנות השוק", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן. "ההגדרה של 'בועה' היא בעייתית כאן", הוא טוען, "מצד אחד נדמה שהמחירים מתנתקים מהמצב הכלכלי בכלל המשק ומערכן הריאלי של הדירות, אבל מצד שני אנחנו לא רואים באופק שום אלטרנטיבה שתנפץ את אותה 'בועה' כביכול, פשוט כי אין סחורה - מלאי הדירות ממשיך לרדת בהתמדה וגם בפריפריה אנחנו רואים עליות מחירים".
לטענת רסקין מרימקס, אם אמנם הייתה בישראל בועת נדל"ן - היא התקיימה רק בסקטור מאוד מצומצם של הדירות המגה יוקרתיות, אולם באשר לרוב הנכסים למגורים, הוא טוען, אלה נהנים כיום מעליית מחירים שמקורה בכמות מוגבלת של התחלות בנייה.
לדבריו, עד שלא
"אל תצפו שהמחירים יירדו, ב-5 השנים הקרובות יהיה עוד יותר קשה לרכוש דירה למגורים בישראל", הוא טוען בתוקף "אם מישהו חושב כיום שמחירי הנדל"ן בישראל יצאו מפרופורציה, הוא עדיין לא יודע מה עוד צפוי לנו בהמשך".
רסקין גם מצנן את התלהבותם של המאמינים כי רפורמת המקרקעין ושינוי מדיניות שיווק הקרקעות הם המפתח לפתרון. "לדעתי, הרצון לשחרר קרקעות של המינהל זה בעיקר דיבורים פופוליסטיים כרגע. אין מספיק פתרונות במרכז הארץ באמצעות המינהל, ויש צורך ביזמים שיאמינו שכדאי להשקיע היום ולהתחיל פרויקטים חדשים - והרי לכם מתכון בדוק לעליית מחירים כמעט בלתי נמנעת".
"מעבר לכך, צריך לקחת בחשבון שגם אם תחל כיום בנייה מסיבית למגורים בישראל, כל פרויקט שכזה יימשך יותר מ-3 שנים ולכן לא תהיינה מספיק דירות בשוק. הביקוש רק יגבר ואני לא רואה במציאות שכזו את המחירים יורדים כלפי מטה".
גם כהן מלשכת שמאי המקרקעין אינו רואה ברפורמת הקרקעות בשורה של ממש. "לצערי, במינהל ובמוסדות התכנון לא התעסקו ביצירת רזרבות - הם התעסקו במיקרו - בחוכר הפרטי ובדירת מגורים. גם הרפורמה לא תשנה - אתה תשלם את אותו מחיר ואפילו יותר".
"מה שיכול להשפיע זה שיווק ותכנון מסיביים וגם כאן השיפור לא נראה באופק - הרי אנחנו לא רואים ששופכים יחידות דיור לשוק. אם יש משהו שימתן את עליות המחירים, זו עליית הריבית על המשכנתאות שתווסת מעט את השוק ואולי תעצור את המחירים ברמתם הנוכחית - אבל ירידת מחירים ממש, קשה לי לראות בזמן הקרוב", אומר כהן.
ובינתיים, רסקין מקבל מ-90 סניפי רשת רימקס הפזורים ברחבי הארץ איתותים שלא יוסיפו אופטימיות למחפשי הדירות: "אם בעבר הייתי יושב עם זכיינים ושומע שיש נכסים ואין קונים, היום המגמה הפוכה לגמרי, זכיינים מתלוננים שיש להם רשימות הולכות ומתארכות של קונים ואין מספיק נכסים בשוק".
נא להמתין לטעינת התגובות
