טרנד חדש: ישראלים קונים רחובות שלמים בארה"ב
בעוד ישראלים רבים ולא מעט טייקונים עסוקים בחישוב הפסדיהם במשבר - מסתערים ישראלים אחרים על הנדל"ן האמריקני. מחירי הנכסים ירדו עד 70% והמשקיעים מתארגנים בקבוצות רכישה. התשואה: עד 12% לשנה
קריסת שוק המשכנתאות חיזקה את שוק השכירות בארצות הברית והפכה את רכישת הדירות הזולות לנכסים המניבים 10%-12% תשואה. אנשי עסקים ישראלים זיהו את ההזדמנות ורוכשים דירות לצורך השכרתן.
"הרכישה מבוצעת ישירות מן הבנקים, ובסכומים נמוכים במיוחד", מעיד עו"ד אריה לייבוביץ', סגן יו"ר ועדת המסים בלשכת עורכי הדין במחוז תל אביב. "אף אחד מהרוכשים לא ביצע עיסקאות ענק או רכש נכסים מניבים בסכומים גדולים כפי שהיה מקובל בעבר. מדובר בהשקעות שנעות בסכום כולל של 2-3 מיליון דולר, כאשר מחיר כל דירה נע בטווח שבין 25 אלף דולר ל-150 אלף דולר", אומר לייבוביץ'.
עיסקאות רבות מבוצעות על ידי קבוצות רכישה של משקיעים, שקונות מאות דירות בארצות הברית באמצעות גוף מארגן בישראל. לאחרונה ליווה משרדו של לייבוביץ' כמה לקוחות שהתארגנו לקבוצה באמצעות קרן ישראלית המתמחה בתחום הנדל"ן הסולידי בארצות הברית.
"לצד גיוס הכסף בישראל חשוב לוודא קיומו של שותף, תושב אמריקני, אשר דואג למציאת הנדל"ן, רכישתו, שיפוצו והשכרתו, וכן לבחינת חוקי העזר העירוניים המקומיים ביחס לנכס", מסביר לייבוביץ'. "המשקיעים צופים לרווח של 8%-12% בשנה ומתכוונים לבצע אקזיט בתוך 5 שנים, שלצדו רווח של 100% על מחיר הרכישה".
אז איך זה עובד? בתי השקעות וגופים פיננסיים פרטיים מאגדים קבוצות משקיעים, שכל אחד מהם נותן בין כמה עשרות לכמה מאות אלפי דולרים. המשקיעים הישראלים - אפילו האמידים שבהם - בכל מקרה לא מסכנים סכומים גדולים.
היקף ההשקעות הכולל של הקבוצות מגיע ל-5-8 מיליון דולר, שמאפשרים לרכוש במצב השוק הנוכחי חבילה של כמה עשרות או מאות דירות. במקביל יוצרים מארגני הקבוצה קשר עם חברת ניהול מקומית, המשביחה את הנכסים ודואגת להשכירם.
בית ההשקעות הישראלי FTS קפיטל, המתמחה בהשקעות
"אנו מנהלים מו"מ מול כונסי נכסים ובנקים, והאנשים שלנו חורשים את השטח ומאתרים נכסים אטרקטיביים להשקעה. למשל, נכס שהיה שווה עד לא מזמן 420 אלף דולר ועכשיו רוכשים אותו ב-160 אלף דולר", הוא אומר.
בשנה הקרובה צפויה קבוצת המשקיעים של FTS קפיטל להשלים רכישת כ-250 דירות בניו ג'רזי שבמדינת ניו יורק. העיסקה שבה מדובר כוללת 10 מבני מגורים, שבכל אחד מהם 2-3 דירות, וכל דירה מושכרת בכ-1,300 דולר לחודש.
"אנחנו נכנסים להשקעות שיניבו לרוכשים רק 10% ומעלה. על פחות מזה אין מה לדבר", אומר שלום. הנכסים משופצים, ולדיירים מוצמד צוות קבוע מטעם חברת האחזקה, שדואגת לצורכיהם.
אף שבמצב השוק כל נכס שמוצע בשוק האמריקני נראה כ"מציאה", נדרשת היכרות מעמיקה עם השטח ומיפוי של האזורים השונים. ב-FTS בחרו להתמקד באזורים בניו ג'רזי שבהם אין הגירה שלילית ושוק השכירות פעיל. כמו כן מתמקדים באוכלוסיית ה"צווארון הכחול", בדגש על קהילות של עובדים היספאנים, המאופיינים כבעלי מוסר תשלומים גבוה.
איש הנדל"ן אלי טנא, ישראלי לשעבר, פעיל כבר 22 שנה בשוק הנדל"ן האמריקני. בבעלותו 12 חברות, בהן חברת I Short Sale, העוסקת בטיפול בנכסים בעייתיים. הוא מאשר כי הבנקים וכונסי הנכסים מנסים להיפטר מנכסים ומוכנים למכור במחירים נמוכים, אך מוסיף כמה הסתייגויות.
"לדעתי, גם שוק השכירויות נחלש בעקבות המשבר. נכון שהשוק נראה דינמי, כי רבים איבדו את הבתים שבבעלותם, אך לצד זאת יש תופעה משמעותית של צמצום: ילדים חוזרים להתגורר עם הוריהם ומשפחות עוברות להתגורר ביחד - וזה משפיע על השוק".
לדברי טנא, ההנחה כי המחירים הנמוכים של הנכסים מצמצמים את הסיכון ומבטיחים רווח, אינה נכונה בהכרח. "צריך לקחת בחשבון שגם אם תהיה עליית מחירים - היא תבוא רק בעוד 3-5 שנים. בינתיים נראה ש-2009 תהיה קשה במיוחד, ויש בהחלט מקום לירידת מחירים נוספת. גם אם נכס היה שווה 300 אלף דולר ומחירו ירד ל-150 אלף דולר, ייתכנו ירידות נוספות, כך שאפשר שחלון ההזדמנויות בשנה הקרובה עוד יגדל".
טנא מציע לשים לב ולוודא כי ההשקעה מבוצעת באזורי תעסוקה ומטרופולין דוגמת לאס וגאס, סן דייגו, לוס אנג'לס ושיקגו. לדבריו, "ספקולנטים רבים קנו בתים בפלורידה, שם יש אזורים שלמים שאין בהם מרקמי תעסוקה, והסיכוי שמחירי הנכסים יחזרו ל"רמה נורמלית - נמוכה", הוא מזהיר.
נא להמתין לטעינת התגובות
