רכישת דירה במכירה פומבית – המדריך לרוכש המתחיל
בשנים האחרונות גברה הפופולריות של מכירת הדירות בדרך של התמחרות (מכירה פומבית דרך כונס נכסים) ויש לה יתרונות רבים אך גם לא מעט סיכונים. כל ההסברים על איך ניתן לעבור בהצלחה את השלבים של ההתמחרות ולזכות בדירה המובטחת
במספר רב של מקרים, גם לאחר שלב ההתמחרות, בו הוכרז אחד המציעים שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר כזוכה, הרי כל עוד לא אושרה המכירה על ידי בית המשפט או על ידי יו"ר ההוצאה לפועל, הזכייה עדיין "אינה מונחת בכיסו" של המציע. כך קרה, לא אחת, שלאחר קיום ההתמחרות, הציעו לכונס הנכסים הצעות נוספות גבוהות יותר, והסוגיה איזו הצעה תזכה בהתמחרות הגיעה להכרעה בבית המשפט.
בית המשפט נדרש במקרה כזה לשקול שיקולים מסוגים שונים: מצד אחד, תפקידו של כונס הנכסים הוא להשיג את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית לצורך פירעון חובות החייב. בכך משמשת המכירה במחיר הגבוה האפשרי, פעולה המיטיבה הן עם הנושים והן עם החייב.
ככל שיגדל הסכום שניתן יהיה לחלק בין הנושים, כך גם יקטן יותר חוב החייב, וזוהי תכליתה המרכזית של המכירה. שיקול זה תומך באפשרות לאפשר לקבל הצעה גבוהה יותר גם לאחר סיום ההתמחרות או לקיים התמחרות נוספת בנסיבות מסוימות.
מצד שני, קיים אינטרס מנוגד שאותו יש לשקול, והוא האינטרס הכללי של חייבים ושל נושיהם, לכך שמציעים רבים ככל האפשר ירצו להשתתף בהליכי מכירה של נכסי חייבים.
אם מציע יהיה חשוף לכך שהצעתו תבוטל על ידי קבלת הצעה לאחר שההתמחרות כבר הסתיימה, יירתעו בעתיד מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכים כאלה ולבזבז את זמנם וכספם. שיקול זה תומך בסופיות ההליך ללא אפשרות לשוב ולפתוח את הליך ההתמחרות בו הוכרז זוכה.
נשאלת השאלה מי ירצה להשתתף במכרז לרכישת נכס מכונס נכסים, לאתר מודעה, לבקר בנכס, להגיש הצעה עם ערבות בנקאית, להגיע להתמחרות במשרדי הכונס או להתחרות ולהציע את ההצעה הגבוהה ביותר - אם בסופו של דבר יודיעו לו כי הצעתו לא זכתה. זאת משום שלאחר ההתמחרות מישהו הציע
בבואם להכריע את השאלה אם להכריז על הזוכה בהתמחרות או לאפשר למציע מאוחר לרכוש את הנכס במחיר גבוה יותר, בתי המשפט שוקלים נתונים נוספים ולא רק את האינטרסים של הנושים ושל החייב למקסם את התמורה.
בתי המשפט שוקלים את הציפייה הלגיטימית שיש למי שהציע את ההצעה הגבוהה בהתמחרות, כי אכן זכייתו תאושר ותועדף על פני הצעה מאוחרת, מה גם כשהיא גבוהה יותר. להלן מספר שיקולים שישקלו בית המשפט לגבי הסוגיה אם לאשר את ההצעה הגבוהה בהתמחרות או לאפשר להצעה גבוהה ומאוחרת לזכות:
האם ההצעה הגבוהה בהליך ההתמחרות סבירה ביחס לנכס ועולה בקנה אחד עם הערכת השמאי?
במקרה שההצעה נמוכה באופן לא סביר מהערכת השמאי העדכנית שבידי כונס הנכסים, הרי ייתכן שככל הנראה היא לא תאושר על ידי ראש ההוצאה לפועל או בית המשפט. לפיכך, למציע שהציע הצעה נמוכה במיוחד לא אמורה להיות במקרה כזה כל ציפייה סבירה כי הצעתו תאושר, וממילא אין אינטרס לגיטימי להגן על הצעתו שאינה הצעה סבירה ואין בה כדי להקים ציפייה הראויה להגנה.
יחד עם זאת, כאשר ההצעה הזוכה בהתמחרות היא הצעה סבירה ביחס לחוות דעת השמאי בעניין הנכס, ולא נפל פגם מהותי בהליך המכירה וההתמחרות, בתי המשפט יעדיפו לאשר את זכייתו של המציע שזכה בהתמחרות.
מה גובה הפער בין ההצעה המאוחרת להצעה הגבוהה בהתמחרות?
ככל שההצעה המאוחרת גבוהה יותר, כך מתחזק השיקול להעדיף אותה על פני ההצעה הגבוהה בהתמחרות. כמו כן, הצעה המשפרת באופן משמעותי את מצב הנושים ומצמצמת משמעותית את גובה החוב, מביאה לכך שמתחזק השיקול להעדיפה.
האם המציע שזכה בהתמחרות נדרש וחתם על חוזה המכר?
חתימה על חוזה המכר מחזקת את הציפייה הסבירה של הזוכה בהתמחרות כי הצעתו תאושר.
האם נפל פגם בהליך ההתמחרות לפיו יש מקום לבטל את ההליך?
במקרים בהם נמצאו פגמים מהותיים בניהול המכרז או הליך ההתמחרות, קיימת נטייה ברורה יותר לפסול את ההליך ולהורות על התמחרות חוזרת או נוספת וכך גם יוכלו להשתתף מציעים נוספים.
האם יש למציע המאוחר הסבר מניח את הדעת לאיחור בהגשת ההצעה?
סביר כי בית המשפט לא יאפשר למציע שידע ויוכל להשתתף בהליך ההתמחרות או שפעל שלא בתום לב בשליחות החייב, לגבור על מי שהשתתף וזכה בתום לב בהליך ההתמחרות.
האם ניתנה לזוכה בהתמחרות הזדמנות להשוות את הצעתו ולהתמודד מול ההצעה המאוחרת?
גם במקרים בהם בית המשפט יקבע שיש להתחשב בהצעה המאוחרת, הרי ייקבע כי יש לערוך התמחרות נוספת בא יינתן למציע שזכה בהתמחרות אפשרות לשוב ולהשתתף בהליך החוזר של ההתמחרות.
ערעור על החלטת כונס לבטל את הזכיה
אם אתה חושב שהכונס לא נהג כשורה, אתה יכול להגיש בקשה דחופה למתן הוראות לראש ההוצאה לפועל, פעולה שלא כרוכה באגרה, ולבקשו להורות לכונס הנכסים לחזור בו מהכרעתו אם היא פוגעת בזכויות של הזוכה. כמובן שהבקשה צריכה להיות נתמכת בראיות ורצוי גם בחוות דעת של שמאי מטעמך.
יש לדעת כי חוות דעת של שמאי חייבת להיות עדכנית ועל הפסיקה להדגיש את החובה של כונס הנכסים להצטייד בחוות דעת כזו. אם אתה חושב שאפשר לחלוק על חוות דעת זו, זכותך להגיש חוות דעת של שמאי אחר ולנסות לשכנע את ראש ההוצאה לפועל בצדקת טענותיך.
הכותבים הם עורכי דין, בעלי משרד בתל אביב המתמחה בכינוסי נכסים, פירוקים ופשיטות רגל
נא להמתין לטעינת התגובות
